Le 10/10/2014
L'achat immobilier est un engagement à long terme qui ne doit pas être pris à la légère. Pour éviter les déconvenues, voici quelques conseils à suivre pour bien acheter.
Il est important d'y réfléchir au moment de la recherche et également de prendre en compte leur possible évolution à 10 ans en terme de surface et de modularité.
L'emplacement de votre habitation est également un élément important. Pour cela, il est nécessaire de connaître :
· les différents secteurs et les prix moyens qui y sont pratiqués,
· les éventuels projets d'aménagement,
· l'évolution des ventes par types de biens,
· Les moyens de transports et les infrastructures (crèches, écoles, mairie, espaces verts…) proches du futur domicile. A cet effet, Citya Descampiaux a mis en place un observatoire interne des prix lui permettant d'analyser les évolutions du marché et de vous conseiller au mieux, grâce à ses nombreuses transactions réalisées dans tous les secteurs de la métropole lilloise.
Mettez en corrélation vos besoins et la réalité du marché au regard de l'analyse que vous aurez réalisée préalablement. Il est également important de vérifier la cohérence de vos besoins au regard de votre budget et de votre plan de financement, et de procéder à un éventuel réajustement par rapport au marché.
Evaluez votre budget !
Afin d'évaluer votre budget, vous pouvez consulter des organismes bancaires qui vous permettront d'apprécier votre capacité d'emprunt et d'établir le plan de financement le mieux adapté à votre situation.
Avant de vous engager…
Vous avez trouvé votre futur logement. Avant de signer votre compromis de vente, il vous faut vérifier un certain nombre d'informations, tels que :
· Les charges en matière de copropriété,
· La fiscalité liée au bien : taxe…
· Les renseignements relatifs à la loi SRU : diagnostics amiante, plomb, loi Carrez...
· La situation du secteur au regard de l'urbanisme...
En achetant via Citya Descampiaux, l'ensemble des démarches sont prises en charge et le suivi du dossier est assuré jusqu'à sa réalisation définitive.
Le 26/09/2014
La volumétrie est réservée aux ensembles immobiliers complexes ou à la cohabitation de la propriété privée avec le domaine public (le régime de la copropriété est incompatible avec celui de la domanialité publique). Elle est un assemblage de propriétés privées, divises, imbriquées dans un ensemble.
La volumétrie est une organisation conventionnelle de l’espace, qui repose sur la dissociation entre le tréfonds et la propriété au-dessus du sol : la superficie. Il s’agit d’une division de l’espace à des niveaux différents, tous définis par rapport au sol. Le droit de propriété s’exerce non sur le sol, mais sur un volume, défini par des cotes planimétriques et altimétriques. Il faut établir 3 actes juridiques pour la mettre en œuvre :
Il doit être clair, parfaitement rédigé, ne doit envisager aucune partie indivise et est soumis aux règles de la publicité foncière. L’état descriptif donne naissance aux volumes immobiliers en divisant la propriété, mais sans diviser la parcelle cadastrale à laquelle il se rattache.
Le préambule décrit l’ensemble immobilier et justifie le choix du volume. L’état descriptif créé des volumes et les insère, en fonction de la conception de l’ouvrage, dans un réseau complexe de servitudes, répondant aux définitions des articles 637 et suivants du code civil. Il procède également à l’identification des différents volumes en les situant en tréfonds ou dans l’espace puis à la détermination de la destination de chaque volume.
Il règle les rapports entre les propriétaires de volumes, organise la construction ou la reconstruction de l’ensemble immobilier, met en œuvre les servitudes et leur entretien, ainsi que la répartition des charges et dépenses relatives aux éléments d équipement collectif :
Construction et reconstruction : Il peut prévoir la coordination des maîtres d’ouvrage et les interventions successives de ceux-ci lors de la construction ou la reconstruction, en établissant par exemple un règlement qui planifie le chantier, organise la gestion des engins et l’environnement.
Les servitudes et leur entretien : Il organise la gestion des servitudes. Il protège les droits des propriétaires des volumes, assure leur sécurité et règle les problèmes d’entretien et de réparation des ouvrages sur lesquels s’exercent les servitudes.
Répartition des charges : Les charges, les dépenses sur le foncier ainsi que les frais de gardiennage sont le plus souvent répartis proportionnellement à la SHOB du volume, pondérée en fonction de son affectation. Les frais relatifs à l’entretien et au fonctionnement des éléments d’équipement collectif sont eux répartis en fonction de l’utilité des dépenses.
Une structure d’organisation collective s’avère nécessaire pour la gestion de la division afin de concilier les intérêts divergents. Il n’y a pas d’organisation légale, mais ce sera le plus souvent une Association Syndicale Libre ou une Association Foncière Urbaine.
L’association a pour fonction de faire respecter les servitudes, d’organiser l’entretien et la réparation du gros œuvre, de gérer les équipements ou services collectifs ainsi que les problèmes de sinistre et de reconstruction. L’objet et l’organisation de l’Association elle-même sont fixés librement dans ses statuts.
Le 25/09/2014
Lorsqu’on loue un logement vide, c'est-à-dire non meublé, il faut déclarer les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes et donc deux modes de calcul existent selon le montant des loyers : le régime micro-foncier et le régime réel.
Ce régime s’applique automatiquement dès lors que le montant net des loyers n’excède pas le seuil des 15.000 € (hors charges récupérables). Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique directement par l’administration fiscale.
Exemple : En déclarant 10.000 € de revenus fonciers annuels pour 2008, vous bénéficiez de 3.000 € d’abattement et n’êtes imposé que sur 7.000 €.
Ce régime a l’avantage de la simplicité car il n’y a aucune déclaration spécifique à remplir, il faudra juste compléter sur sa déclaration de revenus, la rubrique « revenus fonciers ». Avec ce régime, vous ne pouvez plus rien déduire car les travaux et charges engagés sont compris dans le forfait de l’abattement. Aussi en cas de nombreux frais (emprunt, travaux etc.) il vaut mieux opter pour le régime réel. Cette option doit être exercée par le bailleur lors du dépôt de sa déclaration et s’applique pour une durée irrévocable de 3 ans :
Ce régime s’applique si vos revenus fonciers annuels nets (hors charges récupérables) excèdent 15.000 €. Mais ce régime peut aussi être choisi sur option si ces revenus ne dépassent pas le seuil de 15.000 €. Contrairement au régime micro-foncier qui est forfaitaire, ici on tient compte des loyers et charges pour leur montant réel. Il faut donc déterminer le revenu brut (sommes encaissées) puis en déduire les charges pour obtenir le revenu net.
Certaines déductions peuvent être opérées comme :
Il est important de conserver tous ses justificatifs (factures, contrats etc.) car le centre des impôts peut vérifier à tout moment la bonne régularité des déclarations.
Si vous obtenez un bénéfice, celui-ci constitue le revenu foncier imposable. Cette somme devra être réintégrée sur la déclaration générale d’impôts sur le revenu. Si vous obtenez un déficit résultant de dépenses autres que celles engendrées par les intérêts d’emprunt, ce déficit est imputable sur le reste du revenu global à hauteur de 10.700 €. Le déficit est reportable pendant 10 ans.
Le 18/09/2014
Citya Descampiaux
La façade de l'agence du Centre (94 rue du Molinel à Lille) est terminée, après un petit coup de peinture et surtout, de nouvelles enseignes aux couleurs de notre charte graphique !
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