Le 27/01/2017
L'immobilier constitue souvent un élément essentiel du patrimoine. En assurer la transmission au mieux de ses intérêts ou de ses souhaits est donc primordial. Le testament permet d'attribuer un bien – immobilier ou pas – à la personne de son choix. A condition de ne léser aucun héritier.
En l'absence de dispositions particulières, les biens d'un défunt sont partagés selon les règles légales et répartis entre ses héritiers selon un ordre établi par les textes (voir encadré).
Pour léguer un terrain, un garage, un compte ou un plan épargne logement, un appartement ou une villa à des parents plus éloignés, des amis ou des associations caritatives, il faut donc rédiger un testament.
Écrit, daté et signé directement par le testateur, le testament olographe est le plus courant, car facile et peu coûteux. C'est toutefois celui qui donne le plus facilement lieu à contestations. Rarement utilisé, le testament mystique présente l'avantage de rester secret, puisque le testateur le remet à son notaire dans une enveloppe fermée, en présence de deux témoins.
Enfin, rédigé par le notaire, en présence d'un confrère ou de deux témoins, sous la dictée du testateur, le testament authentique est celui qui apporte le plus de garanties juridiques.
Toutefois, des règles ont été édictées pour garantir la protection des descendants et du conjoint survivant. Après le décès du testateur, en fonction de paramètres comme sa situation familiale ou les éventuelles donations auxquelles il a procédé par le passé, le patrimoine du défunt est divisé en deux parties.
Seule la quotité disponible peut être attribuée librement, la réserve revenant de droit aux héritiers réservataires. Si le défunt avait un enfant, cette réserve représente la moitié du patrimoine, elle s'élève aux deux tiers en présence de deux enfants, aux trois quarts des biens s'il y en a trois ou plus.
Léguer un bien immobilier à un héritier, quel qu'il soit, suppose donc que le patrimoine du défunt soit suffisamment important pour que des biens d'une valeur équivalente soient laissés aux autres héritiers réservataires. Enfin, les personnes ayant soigné le testateur juste avant son décès (médecins, pharmaciens…), ainsi que les religieux ne peuvent être couchées sur un testament.
La rédaction d'un testament n'engage pas définitivement son auteur : il est toujours possible d'en modifier des clauses, ou même de le révoquer purement et simplement.
Si plusieurs testaments ont été rédigés sans que les premiers aient été détruits ou clairement annulés, toutes les dispositions compatibles seront exécutées. En cas d'incompatibilité, seul le dernier testament sera exécuté.
Mieux vaut toutefois toujours veiller à annuler un ancien testament, pour éviter des sources de litiges susceptibles de compliquer la succession.
Deux notions sont prises en considération pour établir la hiérarchie entre héritiers : l'ordre et le degré.
Les héritiers sont en effet répartis en quatre ordres, appelés successivement à la succession. Le premier ordre comprend les descendants du défunt ; le deuxième regroupe ses père et mère (ascendants privilégiés) et frères et sœurs (collatéraux privilégiés). Le troisième ordre rassemble les autres ascendants (grands-parents ou arrière-grands-parents) ; le quatrième, les autres membres de la famille.
Dans le cas d'une succession entre héritiers des 3ème et 4ème ordres, c'est le degré de parenté qui départage les héritiers du même ordre.
Au premier degré, on trouve les enfants et les parents du défunt ; au deuxième, ses petits-enfants, ses grands-parents et ses frères et sœurs ; au troisième, ses arrière-grands-parents, ses oncles et tantes et ses neveux et nièces ; au quatrième, ses cousins et cousines.
Source : http://www.fnaim.fr/3479-leguer-un-bien-immobilier.htm
Le 27/01/2017
L’impayé de loyer représente 2 à 2,5 % des loyers versés en 2013, selon l’étude d’impact de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR).
Le risque est faible mais il est justifié de vouloir s’en protéger et d'avoir recours à une garantie adaptée. Une grande majorité d'investisseurs sont des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite, et les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan de financement.
Nous sommes le 10 du mois, et vous n’avez toujours pas perçu le loyer de votre locataire ? Appelez-le pour connaître les causes du retard.
S’il s’agit d’une difficulté passagère, tâchez de trouver une solution. Par exemple, vous pourrez mettre en place un « plan d’apurement » (un accord amiable, écrit, qui étale sa dette) en plus du paiement du loyer.
Sachez que votre locataire peut bénéficier, sous certaines conditions, des aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin de réussir à surmonter ses difficultés financières momentanées.
Si vous avez confié la gestion de votre logement à un administrateur de biens, c'est lui qui prendra l’ensemble les dispositions nécessaires pour relancer le locataire et faire le point avec lui.
Pour se prémunir contre les impayés de loyers, 65 % des propriétaires demandent une caution solidaire (un garant) à leur locataire.
Attention : qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, le bailleur ne peut pas cumuler assurance et caution, sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis.
Source : http://www.fnaim.fr/3491-garantie-loyer-impaye.htm
Le 25/01/2017
Vos revenus sont limités ? Étudiants ou salariés, n'hésitez pas à vous renseigner sur les aides dont vous pourriez bénéficier.
APL, ALS, CLE, Loca-Pass©... plusieurs dispositifs d'aide au logement sont accessibles aux locataires et candidats locataires suivant leur situation.
L'allocation logement permet aux personnes qui en bénéficient de réduire leurs dépenses de logement.
Il existe trois types d'allocations logement - non cumulables - selon la situation du bénéficiaire : l'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation à caractère familial (l'ALF), l'allocation à caractère social (l'ALS).
L'APL est destinée aux locataires de logements conventionnés (cités universitaires, HLM et foyers), quelle que soit leur situation de famille : célibataire ou marié, avec ou sans personne à charge, avec ou sans activité professionnelle, quelle que soit la nationalité.
Le logement doit être conventionné, ce qui signifie que le propriétaire s'est engagé, par contrat avec l'État, à louer son bien à des personnes disposant de faibles revenus.
La première démarche à effectuer consiste donc à demander au propriétaire si le logement est conventionné.
Cette allocation peut être attribuée aux :
Elle est attribuée sous condition de ressources à toute personne qui ne bénéficie ni de l'APL ni de l'ALF. Environ 600 000 étudiants en bénéficient.
1. Il faut que le logement soit décent :
2. Pour bénéficier de l'ALF, l'ALS ou de l'APL, il faut être :
Ces allocations ne peuvent être versées que pour une résidence principale, c'est-à-dire occupée au moins 8 mois dans l'année par le locataire, et ce dernier ne peut par ailleurs disposer de ressources supérieures à certains plafonds.
Pour obtenir l'une de ces aides, demandez à la Caisse d'allocations familiales la plus proche un formulaire ou téléchargez-le sur le site www.caf.fr, et renvoyez-le complété.
ATTENTION : modifications 2016 dans l'attribution des allocations aux locataires
> Depuis le 1er juillet 2016, des plafonds de loyers sont instaurés au-delà desquels le montant des allocations est diminué ou supprimé.
> À partir du 1er octobre 2016 : les allocations ne seront plus accordées aux enfants dont les parents sont assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
> À partir du 1er octobre 2016 : la CAF prendra en compte le patrimoine du bénéficiaire - dès lors qu'il excède 30 000 euros - pour déterminer le montant de l'allocation (la réforme prévoit que le patrimoine soit intégré dans le revenu fiscal de référence qui sert à calculer le montant de l'aide). Un décret à paraître listera les éléments à prendre en compte au titre du patrimoine.
> Salariés -de 25 ans : c'est le revenu annuel réel de l'année qui sera pris en compte, et non plus celui déclaré l'année précédente (à partir de quand ?)
> Les APL « accession » sont maintenues pour les ménages modestes qui deviennent propriétaires.
Source : http://www.fnaim.fr/3266-aides-locatives-a-quelles-portes-frapper.htm
Le 19/01/2017
Indice pour le 4ème Trimestre 2016
Parution le 12/01/2017
Indice de référence des loyers : 125,50
Variation annuelle en % : +0,18%
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