Le 16/02/2015
Plusieurs organes de gestion coexistent afin d’administrer au mieux l’immeuble soumis au statut de la copropriété :
Définition : il désigne l’ensemble des copropriétaires. Son existence est obligatoire de par la loi, et est constitué dès lors qu’il existe plus de deux lots dans la copropriété.
C’est l’organe décisionnel par principe de la copropriété, mais il ne s’exprime que par le truchement de son assemblée générale.
Le syndicat dispose de la personnalité juridique, ce qui lui permet d’agir en justice mais également de voir engagée sa responsabilité. Il peut avoir un représentant pour agir en son nom, celui-ci est obligatoirement le syndic.
Il a par ailleurs été estimé par réponse ministérielle que la liste des copropriétaires détenue par le syndic n’est pas confidentielle vis-à-vis des copropriétaires.
La personnalité morale du syndicat : Le syndicat est doté de la personnalité morale. Il a donc un patrimoine, dont l’actif est constitué principalement des sommes dont les copropriétaires sont redevables au titre des charges. Quant au passif, il est constitué des sommes dues aux prestataires avec lesquels il a contracté, au personnel qu’il emploie etc.
L’objet du syndicat : Il a pour objet de conserver l’immeuble et d’administrer les (seules) parties communes. Il ne peut s’immiscer dans l’administration des parties privatives. A l’occasion des réunions d’AG, il prend toutes les décisions nécessaires à la pérennité de la copropriété : il désigne le syndic et les membres du conseil syndical, commande des travaux, agit en justice etc.
La responsabilité du syndicat : Il est responsable des dommages causés non seulement aux copropriétaires, mais également aux tiers, en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.
Définition : Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges.
Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas employé de la copropriété. Il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela.
En contrepartie, il doit lui rendre des comptes sur sa gestion. L’interlocuteur privilégié de ce contrôle est le conseil syndical.
Missions dévolues au syndicat en vertu de l’article 18 de la loi de 1965 :
- Respect du règlement de copropriété et exécution des décisions du syndicat.
- Administration et conservation de l’immeuble (N.B. Toute décision doit émaner de l’AG, mais il peut de son propre chef faire exécuter des actes de gestion courante).
- Etablissement et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble.
- Etablissement et vote du budget prévisionnel.
- Constitution des provisions spéciales pour travaux.
- Ouverture d’un compte séparé (si l’assemblée décide de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, cela requiert un vote à la majorité de l’article 25).
- Représentation du syndicat (tant dans les actes civils que dans les actions en justice).
- Information des copropriétaires sur l’accès à « la télévision du futur ».
Responsabilité du syndic : A l’occasion de l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire, mais aussi vis-à-vis du syndicat ou des tiers, tant du point de vue civil que sur le plan pénal.
L’approbation des comptes entraîne ratification de la seule gestion comptable du syndic à l’égard du syndicat, mais non envers chaque copropriétaire.
Le vote du quitus décharge le syndic de toute responsabilité à l’égard du syndicat pour les fautes de gestion qu’il aurait pu commettre.
Définition : Le conseil syndical est l’organe d’assistance du syndic et de contrôle de sa gestion. Toute copropriété doit en principe être dotée d’un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix a décidé de s’en passer.
Désignation des membres : Les membres du conseil syndical, élus en AG, doivent être désignés parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
Missions :
- Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
- Il donne son avis sur toutes les questions relatives au syndicat, son avis qui n’est que consultatif.
- En vertu de l’article 25 a de la loi de 1965 et des articles 21 et 26 du décret de 1967, il peut recevoir de l’AG d’autres missions ou délégations de pouvoirs.
Responsabilité des membres : Dépourvu de la personnalité morale, le conseil syndical ne peut en tant que tel voir sa responsabilité engagée.
Mais les conseillers syndicaux peuvent avoir à répondre de l’exécution de leur mandat et ainsi engager leur responsabilité contractuelle.
Le 16/01/2015
Les charges locatives, ou charges récupérables, désignent les dépenses que le propriétaire paie et qu’il peut « répercuter » sur son locataire. Le point sur ces frais.
Lorsque le logement est loué vide et qu’il est occupé comme résidence principale du locataire, les charges locatives donnent lieu le plus souvent au paiement de provisions mensuelles qui doivent être régularisées au moins une fois par an. On parle de charges « au réel ».
Lorsque le logement est loué meublé, le propriétaire bailleur peut opter pour les charges « au réel » ou « forfaitaires ». Dans ce dernier cas, il fixe un forfait qui ne donne pas droit à une régularisation.
La liste des charges récupérables est fixée limitativement par un décret (n°87-713 du 26 août 1987).
Cette liste fixe trois grands types de charges locatives :
1. Les dépenses des employés d’immeuble et des gardiens concierge
2. Les dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les équipements d'usage commun ou les installations individuelles du logement et liées :
- au fonctionnement et l’entretien de l’ascenseur et du monte-charge,
- à l’eau froide, l’eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
- au chauffage et à la production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives (exploitation et entretien courant par exemple),
- aux produits d’hygiène utilisés pour la copropriété (sacs en plastiques, produits désinfectant, etc.),
- aux installations individuelles (dépannage, contrôle de raccordement, etc.),
- aux parties communes antérieures au bâtiment, aux espaces extérieurs, et à l'ensemble des bâtiments d'habitation (électricité, entretien de propreté, etc.)
3. Les impositions et redevances, c'est-à-dire à la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères la taxe de balayage.
Toutes les charges qui ne sont pas listées par le décret ne sont pas récupérables. On peut citer par exemple les frais de dératisation, les frais d’enlèvement des encombrants, etc.
Lorsque le locataire s’acquitte de provisions, au moins une fois par an, le propriétaire doit régulariser les provisions payées par le locataire par rapport aux dépenses réellement acquittées et récupérables.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Si les provisions pour charges payées par le locataire sont supérieures aux dépenses engagées par le propriétaire, ce dernier devra rembourser le trop-perçu. Mais si le montant de provision pour charges a été inférieur aux charges réellement financées par le propriétaire, ce dernier peut demander au locataire de payer la différence, et ajuster le montant des charges mensuelles ou trimestrielles payées par le locataire pour l’année suivante.
En cas de vacance locative, entre deux locataires par exemple, le propriétaire peut retrancher les charges effectivement payées de ses revenus fonciers.
Source : http://www.fnaim.fr/3708-charges-locatives.htm
Le 15/01/2015
IRL 4T2014 | 125,29 |
IRL 3T2014 | 125,24 |
IRL 2T2014 | 125,15 |
IRL 1T2014 | 125,00 |
IRL 4T2013 | 124,83 |
IRL 3T2013 | 124,66 |
IRL 2T2013 | 124,44 |
IRL 1T2013 | 124,25 |
IRL 4T2012 | 123,97 |
IRL 3T2012 | 123,55 |
IRL 2T2012 | 122,96 |
IRL 1T2012 | 122,37 |
Indice pour le 4ème Trimestre 2014
Parution le 15/01/2015
Indice de référence des loyers : 125,29
Variation annuelle en % : + 0,37 %
Le 09/01/2015
Parution le 16/12/2014
Indice du coût de la construction du 3ème Trimestre 2014 : 1627
Variation annuelle en % : + 0,93 %
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