Le 05/06/2015
Le dépôt de garantie est une somme d’argent remise à la signature du contrat de location pour garantir le bailleur des réparations éventuelles qui incomberaient au locataire à l’issue de son occupation des lieux.
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer en principal pour les baux conclus à compter du 08/02/2008. Le délai de restitution : dans les deux mois qui suivent la remise des clés.
(Locations meublées : le dépôt de garantie est libre, mais en pratique il est généralement de 2 mois de loyers. Quant au délai de restitution, il faut se référer au contrat).
C’est une clause anéantissant rétroactivement un droit en cas de réalisation d’un évènement futur. Elle peut être stipulée pour le cas de défaut de paiement du loyer, mais elle n’est pas d’une efficacité certaine dans la mesure où le locataire peut obtenir des délais de paiement (Le bail peut également prévoir une clause pénale pour sanctionner le retard de paiement).
Il s’agit d’une personne qui garantit personnellement le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. La caution est le garant, le bailleur est le créancier et le locataire est le débiteur principal.
Juridiquement, le cautionnement est un contrat accessoire au contrat principal (le contrat de location). La caution peut donc toujours opposer au bailleur les exceptions qu’aurait pu opposer le locataire au bailleur. En cas de non respect des diverses formalités exigées par l’article 22-1 alinéa 2 de la loi de 89, la caution peut demander la nullité du contrat.
Cautionnement à durée déterminée : le terme est mentionné dans le contrat. La caution ne sera tenue que pour les dettes exigibles avant l’arrivée du terme.
Cautionnement à durée indéterminée (c’est le cas en l’absence de mention contraire) : la caution peut à tout moment résilier unilatéralement son engagement. La résiliation prend alors effet au terme du contrat de bail en cours au jour où le bailleur reçoit la notification de la résiliation.
C’est un engagement par lequel un garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant les modalités convenues et ce, sans pouvoir opposer aucune exception à l’obligation de garantie.
La garantie autonome se distingue du cautionnement puisque le garant doit payer une somme et non exécuter la dette du débiteur principal. Le garant ne peut opposer au bénéficiaire aucune exception tirée du contrat de base : la garantie autonome est indépendante. La garantie autonome ne peut excéder 1 mois de loyer hors charge. Elle ne peut ni s’ajouter au dépôt de garantie, ni se substituer au cautionnement.
Le 01/06/2015
Les statuts de l’Association Syndicale Libre sont régis par la loi du 21 juin 1865 et le décret du 18 décembre 1927 :
Une association syndicale libre (ASL) est un groupement de fonds, et non de personnes qui constitue une personne morale distincte. Elle est étroitement encadrée par son objet. Il y a quatre types d'ASL : libres, autorisées, de lotissement et forcées. Ces trois dernières sont de droit public, alors que les ASL libres sont de droit privé. Comme toute association, l'ASL comprend un objet, un règlement, un budget, des assemblées et des pouvoirs.
La loi du 21 juin 1865 prévoit 14 objets divers et essentiellement agricoles (suppression des gîtes à moustiques, défense contre la mer, drainage...). Ainsi, dans les lotissements et ensembles immobiliers, l'ASL :
- gère les biens d'intérêt commun comme les piscines, tennis, réseaux, voiries etc.
- prend les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée générale,
- s'assure de l'exécution des décisions,
- reçoit des cotisations de charges, gère les dépenses en fonction d'un budget qu'elle organise,
- défend la collectivité en justice,
- est tenue envers ses membres de l'exécution des travaux entrant dans son objet (ex : acquérir des terrains).
Son domaine d'action reste étroitement conditionné par son objet, qui en détermine tant les pouvoirs que les obligations. Cet objet doit lui-même se conformer aux dispositions textuelles. L'objet d'une ASL doit donc être à la fois large et précis, sous peine de priver l'ASL de capacité juridique.
Les ASL se forment sans autorisation de l'administration, et sans que tous les copropriétaires y consentent nécessairement. Il suffit d’obtenir l'unanimité de ceux qui souhaitent y participer.
L'acte d'association est passé sous forme authentique ou sous seing privé. Il doit en spécifier le but, le mode d'administration, les limites du mandat des administrateurs ou syndics, les voies et moyens nécessaires pour subvenir aux dépenses, le mode de recouvrement des cotisations, un plan du périmètre des immeubles syndiqués et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
Une copie certifiée conforme de ces pièces est transmise au préfet dans le mois de la constitution de l'association. Un extrait de l'acte d'association est ensuite publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement ou du département dans le mois de sa date de création.
Si ces formalités ne sont pas remplies, l'ASL ne jouira pas de la personnalité morale et ne pourra donc pas passer de contrats ni accomplir les actes de la vie civile. En revanche les tiers pourront agir contre l'ASL, comme si elle était valablement constituée.
Le 07/05/2015
Une immense majorité de Français se déclare satisfaite de ses conditions de logement, un chiffre en nette progression en 40 ans.
La hausse des prix ou les difficultés d'accéder à la propriété ne refroidissent pas les Français. 94% d'entre eux se déclarent satisfaits de leurs conditions de logement, selon l'étude de l'Insee sur les conditions de logement fin 2013, publiée le 28 Avril 2015. Alors que "15% des ménages considéraient leurs conditions de logement comme insuffisantes ou très insuffisantes en 1973, ils ne sont plus que 6% en 2013", explique l'institut statistique. La France métropolitaine comptait 28 millions de résidences principales fin 2013, selon l'INSEE.
Moins de 1% de logements "très inconfortables". L'étude publiée mardi nous apprend que le taux de logements insalubres en France est très faible. En 2013, moins de 1% des biens sur le marché immobilier "étaient privés d'un trois éléments de confort sanitaire de base que sont l'eau courant, une baignoire ou une douche, et des WC à l'intérieur" du logement. A titre de comparaison, 15% des habitations en étaient privées en 1984. Toutefois, ces logements "très inconfortables" comme les nomment l'INSEE représentent encore 210.000 logements, parmi lesquels 160.000 sont sans WC intérieurs et 120.000 sans baignoire ni douche.
La surface moyenne augmente, mais… Autre facteur expliquant le contentement des Français : la surface moyenne des logements a constamment augmenté depuis 40 ans. Elle a rapidement cru dans les années 1970 et 1980, avant de ralentir notablement dans les années 1990 et 2000. En 2013, la surface moyenne d'un logement s'établissait ainsi à 91 m², soit une légère augmentation par rapport à 2001 (90 m²). Les maisons continuent d'être plus grandes, au contraire des appartements, qui après 25 ans de stagnation de leur surface moyenne enregistrent un léger recul.
10% des logements avec trois défauts. Cependant, les Français livrent quelques motifs d'insatisfaction. Près de 10% des logements, soit 2,8 millions d'entre eux, présentent au moins trois défauts. Les plus fréquemment cités sont "la présence d'humidité sur les murs, des fenêtres qui isolent mal du vent ou encore la mauvaise isolation thermique des toits et des murs. Près de la moitié de ces logements (1,3 million) sont situés dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants ou dans la région parisienne, dénombre l'INSEE. 60% des logements occupés par leur propriétaire ne comportent toutefois aucun défaut, "alors que ce taux baisse à 40% pour les locataires". Un chiffre assombrit cependant le tableau : 2,7 millions de ménages vivent en situation de surpeuplement, un chiffre en hausse dans l'habitat collectif.
http://www.europe1.fr/emploi/94-des-francais-satisfaits-de-leur-logement-2439649
Le 04/05/2015
Une fois le logement loué, vous pouvez en assurer la gestion vous-même ou la confier à un professionnel.
Gestion courante
Quelle que soit la solution que vous adoptez, la gestion courante d'un logement mis en location, comporte principalement :
- Les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi notamment que celles qui sont dues à la vétusté. Les menues réparations et réparations d’entretien courant sont du ressort du locataire.
- La perception du loyer et des charges, les actions de relance auprès du locataire en cas d'impayés.
- La transmission gratuite d'une quittance à la demande du locataire, en contrepartie du paiement de son loyer.
- La déclaration de vos revenus fonciers tirés de la location (dans votre déclaration de revenus, en février).
- Les formalités pour signaler tout changement de locataire au service des impôts, sous peine d'être tenu responsable du paiement de la taxe d'habitation.
- Si vous confiez la gestion du logement à un professionnel (administrateur de biens titulaire de la carte " gestion immobilière ", agent immobilier cumulant les cartes " gestion et transaction immobilière " ou géomètre-expert autorisé à exercer cette activité), il pourra se charger de tout ou partie de cette mission.
- Le mandat que vous signerez avec lui précisera l'étendue de ses pouvoirs pour gérer la location.
- En contrepartie, il vous demandera une rémunération que vous négocierez avec lui et dont vous préciserez le montant dans le mandat.
- L'administrateur ne peut ni intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter. Il est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat.
Assurance impayés de loyers
Dans tous les cas, vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyers :
soit en demandant la garantie des risques locatifs «GRL» auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif GRL mis en place par l’Etat et Action Logement ;
soit en vous adressant à l’assureur de votre choix et selon les conditions proposées par celui-ci ; renseignez-vous auprès des professionnels et comparez les coûts et modalités de prise en charge qui vous sont proposés ;
soit en contactant une assurance par l’intermédiaire du professionnel auquel vous avez confié, le cas échéant, la gestion de la location de votre logement (la prime d’assurance sera en général réduite).
Si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance contre les impayés de loyer vous ne pouvez pas demander la caution d’un tiers aux locataires, sauf s'il s'agit d'un étudiant ou d'un apprenti.
La loi ALUR instaure la garantie universelle des loyers (GUL). Le dispositif entrera en vigueur le 1er janvier 2016.
Location à un organisme ou une association d'aide aux personnes en difficultés
Vous pouvez aussi faire le choix de louer votre logement à un organisme ou une association qui le sous louera à des personnes en difficultés: il peut s'agir d'une association habilitée ou d'un organisme de logement social qui se chargera de trouver des sous-locataires et de gérer la sous-location. En contrepartie d'un engagement minimum sur la durée et le montant du loyer notamment, vous pouvez obtenir des avantages fiscaux et une aide de l'ANAH en cas de travaux.
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/bailleur/gestion-de-la-location/gestion-du-logement/
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