Le 07/01/2015
Les partenaires bancaires répondent pratiquement toujours oui à cette question surtout lorsque la durée du prêt consentie correspond à une période d’activité professionnelle.
En effet, de part l’effet de levier du prêt permettant d’investir et donc d’acquérir un bien d’une valeur importante, il est quasiment recommandé d’emprunter pour investir dans l’immobilier locatif.
Par ailleurs, les intérêts d’emprunt étant déductibles à 100% des revenus fonciers, le coût réel de l’emprunt en est très sensiblement diminué.
Alors faut il emprunter sur 10 ans, 15 ans, 20 ans voire plus encore ? A chaque profil sa réponse. Prenons 2 exemples :
(remboursement du prêt de l’habitation principale en cours…) et disposant d’un capital de 35.000 € en apport pourra souscrire un emprunt sur 20 ans, investir dans l’achat d’un immeuble de 3 logements rapportant actuellement 1.500 € par mois de loyer.
Si le prix de l’immeuble est de 300.000 €, le couple apporte sur son capital initial que les « frais de notaire » (environ 20.000 €) et emprunte donc 285.000 € (prix de l’immeuble – solde du capital initial). Son remboursement bancaire sera de 1.675 € par mois soit au regard du revenu de 1.500 €, une épargne mensuelle de 175 € par mois environ.
Monsieur Germain, 48 ans, envisage d’acquérir sans emprunter un appartement en vue de le louer 685 € par mois. C’est une hypothèse très classique mais il y a sûrement mieux à faire, d’autant que Monsieur Germain n’a pas besoin, pour le moment de revenus complémentaires.
Si Monsieur Germain apporte cet héritage en apport de l’achat de l’immeuble décrit dans le l’exemple précédent, qu’il finance en sus les « frais de notaire », il aurait à emprunter 140.000 € pour financer l’achat d’un immeuble de 300.000 €. Sur une durée de 12 ans, le montant de son remboursement mensuel serait de 1.190 € environ soit, avec un revenu locatif de 1.500 € par mois, un revenu complémentaire de l’ordre de 300 € par mois.
Tout en gardant ces hypothèses, si Monsieur Germain estime que ce revenu complémentaire de 300 € ne lui est pas nécessaire dès à présent, il aura la possibilité d’acquérir un immeuble plus important, par exemple, 400.000 € rapportant 2.000 € de loyers par mois, pour un remboursement bancaire sur la base d’un emprunt de 240.000 € sur 12 ans, lui aussi de l’ordre de 2.000 € par mois.
Pour chaque client recherchant à investir dans l’immobilier de « placement », nous pouvons étudier ensemble la solution correspondant à ses attentes.
Le 19/12/2014
Manuel VALLS, Premier Ministre, a annoncé le 29 août 2014 un ensemble de mesures destinées à relancer la construction de logements, notamment pour favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones tendues. A cet effet, plusieurs aménagements de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dite loi « Duflot », sont prévus par Madame Sylvia PINEL, Ministre du Logement.
Les conditions d'application
La réduction d'impôt s'applique aux logements acquis neufs, ou en VEFA (en état futur d'achèvement), situés dans les zones A bis, A (Lille, Lambersart, Loos, La Madeleine, Marcq en Baroeul, Saint André lez Lille, Wasquehal), B1 (la Communauté Urbaine de Lille est en zone B1 de manière générale) et B2.
Elle s'applique aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements à partir du 1er septembre 2014.
Le projet de loi de finances 2015 précise que pour bénéficier de ce nouveau dispositif, il sera nécessaire d'investir dans des logements neufs répondant à des normes environnementales dites RT 2012 (règlementation thermique 2012) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).
Une importante réduction d'impôt
Il est proposé de modifier la durée de l'engagement de location conditionnant le bénéfice de la réduction d'impôt pour l'adapter à une plus grande diversité d'investisseurs.
Ainsi, au lieu d'un engagement de location minimale unique de 9 ans, les contribuables pourront opter pour un engagement de location minimale de 6, 9 ou 12 ans (voir notre Lettre d'information, cliquez sur l'onglet "Télécharger" de cet article)
En contrepartie de cette réduction d'impôt
- Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale et ce dans les 12 mois à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement de travaux.
- Au maximum deux acquisitions par contribuable et pour une même année d'imposition sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
- Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.
- Possibilité de louer le bien à un ascendant / descendant sous certaines conditions.
- Plafonnement des loyers :
Zone A : 12,42 €/m² Zone B1 : 10 €/m² Zone B2 : 8,69 €/m²
A ce plafond de loyer est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 +19/S dans laquelle S est la surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Remarque : cette réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année jusqu'à la fin de l'engagement de location de 6, 9 ou 12 années.
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Le 19/12/2014
La qualité de copropriétaire entraîne l’obligation de participer au financement de toutes les dépenses engendrées par l’usage, l’entretien, l’administration, l’amélioration etc. des parties communes. L’obligation de chaque copropriétaire à la dette est une obligation d’Ordre Public à laquelle on ne peut pas déroger.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie de charges (article 10 de la loi de 1965). A défaut de précision, ces charges sont payables dès réception de leur appel. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31/12/2002 doit indiquer les éléments pris en considération et les méthodes de calcul fixant les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (loi SRU).
Il existe deux catégories de charges, les charges générales et les charges spéciales :
Les dépenses de conservation : elles couvrent la réfection du gros oeuvre (gros murs, façades, toitures, escaliers), des canalisations communes…
Les dépenses d’entretien : elles sont exposées pour maintenir l’immeuble en bon état (rémunération du personnel chargé de l’entretien, produits d’entretien, nettoyage de l’immeuble, entretien des espaces verts…).
Les dépenses d’administration : elles couvrent les honoraires du syndic, les dépenses relatives à la tenue d’AG, aux assurances, les salaires et les charges du gardien ou concierge etc.
La répartition des charges générales se fait proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans chaque lot.
Ces charges couvrent toutes les dépenses engagées sur un service collectif ou des éléments d’équipements communs : frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur, de l’antenne
collective, du chauffage collectif, de l’interphone etc. La répartition de ces charges s’effectue selon l’utilité que chaque lot peut tirer du service ou de l’équipement.
On doit prendre en compte l’utilité objective, c'est-à-dire la potentialité de chaque lot à pouvoir bénéficier des services ou équipements.
En cas de contestation, la charge de la preuve de l’utilité pèse sur le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Principe : La répartition des charges communes et spéciales est adoptée de façon définitive dans le règlement de copropriété, qui s’applique dès que l’immeuble est divisé en lots.
Exceptions :
1) A l’unanimité, on peut modifier les dispositions du règlement de copropriété, et donc des charges.
2) Lorsque des travaux ou des actes de disposition sur les parties communes ont été votés à la majorité de l’article 25 ou 26 de la loi de 1965, l’article 11 de la loi de 1965 permet la modification des charges rendue nécessaire par cette décision à la même majorité (25 ou 26).
Attention, cette possibilité n’est envisageable que si le vote initial a des conséquences directes sur les charges.
3) Lorsqu’un copropriétaire détient un lot comprenant des parties privatives importantes et qu’il souhaite diviser ce lot pour en céder une partie, il se met en pratique d’accord avec son acquéreur pour modifier la répartition des charges. Pour rendre cette nouvelle répartition opposable au syndicat des copropriétaires, il faut un vote de l’AG à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.
4) Lorsque la répartition arrêtée par le règlement de copropriété est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965, tout copropriétaire peut valablement saisir le tribunal d’instance afin de faire constater le caractère illicite de la répartition ; et ce à tout moment.
Dans ce cas, le juge est tenu de proposer une nouvelle répartition, conforme aux critères de la loi de 1965.
5) Lorsque la répartition des charges laisse apparaître un déséquilibre (une lésion entre les copropriétaires), la loi de 1965 prévoit au profit du copropriétaire concerné une action en révision pour lésion à la double condition suivante :
- Que cette lésion soit plus du quart par rapport aux charges qui devraient normalement être supportées.
- Que cette action soit introduite dans un délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Toutefois, ce délai peut être plus long : la loi permet au copropriétaire lésé d’agir dans les 2 ans à compter de la 1ère mutation postérieure à la publication du règlement de copropriété.
Principe : Tout copropriétaire doit s’acquitter du paiement des charges dès lors qu’elles sont exigibles. L’exigibilité dépend du type de charges. Mais dès que les comptes sont approuvés en AG, elles doivent être payées (obligation d’Ordre Public). Article 36 du décret de 1967 : les différentes sommes dues au titre du paiement des charges de copropriété portent intérêt au taux légal au profit du syndicat quand leur paiement n’est pas effectué dans les délais. L’action en recouvrement des charges se prescrit par 10 ans.
Les différentes garanties :
-L’article 2232-1 du code civil prévoit un privilège mobilier, qui porte sur meubles garnissant les parties privatives du lot du copropriétaire débiteur (si le lot est loué et que les meubles appartiennent au locataire, le privilège est reporté sur les loyers que le copropriétaire débiteur doit percevoir). Ce privilège confère un droit de suite et un droit de préférence au syndicat.
- L’article 19 de la loi de 1965 offre l’hypothèque légale du lot au syndicat, qui garantit les créances de toute nature. Pour être inscrite, le copropriétaire débiteur doit avoir été mis en demeure de payer les charges par acte d’huissier et cette mise en demeure doit être restée infructueuse.
- A compter de la réception de l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi de 1965, le syndic dispose d’un délai de 15 jours pour former opposition au paiement du prix de vente du lot concerné par voie d’huissier. Ainsi, il pourra obtenir le paiement des charges dues (il doit s’agir de créances liquides et exigibles à la date de mutation) par prélèvement sur le prix de vente.
Principe : la mise en oeuvre des voies d’exécution de droit commun peut être faite le syndic sans l’accord préalable de l’AG pour le recouvrement des charges de copropriété.
Exception : pour mettre en oeuvre la saisie immobilière (elle peut toujours être envisagée, quelque soit le montant de la dette), le syndic doit obtenir l’accord préalable de l’AG. Les frais de procédure engagés pour le recouvrement des créances (frais de mise en demeure, d’hypothèque, d’huissier…) sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Le 17/12/2014
Depuis le 18 juin 1997, la loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout compromis de vente et tout acte de vente.
L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (sauf en cas de copropriété horizontale).
Le recours aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage n'est pas obligatoire mais fortement recommandé afin de se garantir de toute erreur de mesurage.
La superficie privative des lots de copropriété à indiquer correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
- Une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de
5 % à celle exprimée dans l'acte.
En cas de superficie supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
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