Le 07/05/2014
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique donc à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, elle est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs :
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ne pourra faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Sont généralement considérées comme parties privatives :
- l'intérieur des appartements ou locaux professionnels, y compris fenêtres, appuis de balcons, volets,
- les parquets, carrelages et revêtements de sol superficiels,
- les éléments d'équipement (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine),
- les murs intérieurs non compris dans le gros œuvre (murs non porteurs), les murs séparant deux lots privatifs et ne faisant pas partie du gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent,
- les devantures des magasins,
- les locaux accessibles par un seul copropriétaire (cave, comble, grenier),
- les balcons (ils peuvent avoir des régimes différents selon les règlements de copropriété).
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Ce règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes :
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les locaux des services communs,
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol,
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes,
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins,
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Le 18/03/2014
Indivision : L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires du même droit (généralement le droit de propriété, mais ce peut être un autre droit réel) sur le même bien (le plus souvent un bien immobilier mais il peut s'agir d'un bien mobilier) c'est-à-dire que plusieurs personnes ont un même droit sur une chose.
Mitoyenneté : La mitoyenneté est un droit que possèdent 2 voisins sur le même mur. La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur est importante notamment parce qu'elle permet d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation. La loi indique que tout mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :
• un bâtiment,
• ou entre une cour et un jardin,
• ou encore entre enclos dans les champs.
La mitoyenneté peut notamment se prouver par un titre d'acquisition du bien mentionnant la nature privative ou mitoyenne du mur, ou par la prescription, en l'absence de titre, c'est-à-dire par le simple fait de se comporter comme le propriétaire du mur privatif notamment de manière continue, publique et non équivoque pendant un certain délai (10 ans en cas de bonne foi de l'intéressé).
Privilège de prêteur de deniers (PPD) :
Le privilège de prêteur de deniers n'est pas une hypothèque, mais, comme son nom l'indique, un privilège, c'est-à-dire, selon l'article 2324 du Code civil, un droit donné à un créancier (fréquemment, la banque) d'être préféré à d'autres créanciers.
Le privilège de prêteur de deniers est institué par l'article 2374-2° du Code civil, qui nomme, parmi les créanciers privilégiés sur un immeuble, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés.
En d'autres termes, l'emprunteur doit expressément promettre, dans l'acte de prêt, d'employer tout ou partie des fonds empruntés au paiement du prix de vente, et le vendeur doit expressément reconnaître, dans l'acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l'acquéreur. Le prêteur qui bénéficie d'un PPD est, à cette fin, également partie à l'acte de vente.
Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert et si possible du constructeur
de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.
Nue propriété / Usufruit : La nue propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas la jouissance ; la jouissance de ce bien, appelée usufruit, est donnée à une autre personne.
Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire.
La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif (acquisition d'une simple nue propriété).
Servitude : Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (fonds servant) faisant l'objet d'une propriété privée, pour l'usage ou l'utilité d'un autre immeuble (fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire.
Les servitudes constituent un droit réel, immobilier, accessoire du droit de propriété. Les servitudes sont intrinsèquement liées à l'immeuble. Si l'accord des propriétaires suffit pour la créer (principe du consensualisme), il est nécessaire de recourir à un acte authentique, c'est-à-dire un acte notarié, pour que la servitude soit publiée à la Conservation des hypothèques et devienne ainsi opposable aux propriétaires successifs du fonds servant.
VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) : Vente sur plan, qui intervient avant l'achèvement du programme. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente (généralement précédé d'un contrat de réservation) est conclu devant notaire et précise la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement du bien, le délai de livraison.
Nos services restent à votre disposition pour tout renseignement et vous conseiller dans le cadre de vos projets immobiliers.
Le 11/03/2014
Avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, il est de l’intérêt du propriétaire, si le locataire est de bonne foi, de rechercher des solutions amiables aux difficultés rencontrées.
Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du locataire, ou d'un impayé exceptionnel lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.
Sans attendre que la situation s'aggrave, il est important de prendre contact avec le locataire afin de rechercher ensemble une solution.
Sans attendre que la situation s'aggrave, tentez une conciliation : prenez contact avec lui afin de rechercher ensemble une solution.
Proposez à votre locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.
Une personne ou un organisme (un Fonds de solidarité pour le logement ou, avant le 1er janvier 2010, un organisme Comités Interprofessionnels du Logement d’Action logement) s'est porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail :
si le locataire ne peut pas payer son loyer, vous avez intérêt, dès le premier incident de paiement, à en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution au moment de la signature du bail. En cas d'aggravation de la situation, contactez la caution.
Vous avez contracté une garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance « impayés de loyers » : vous devez déclarer l’impayé à votre assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.
Votre locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL).
- Dans le cas où l'allocation logement ou l'APL est versée au locataire qui ne paie plus son loyer, le propriétaire peut obtenir de la CAF ou de la CMSA qu'elle la lui verse directement. En contrepartie, il devra justifier de la signature d'un plan d'apurement avec son locataire.
- Lorsque l'aide au logement est versée directement au propriétaire et que son locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, le propriétaire doit impérativement le signaler rapidement à la CAF ou à la CMSA.
Le locataire est en difficulté
Le FSL, fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide vous sera versée directement et vous la déduirez du montant de sa dette.
Vous-même ou le locataire, notamment, pouvez saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Réunissant les acteurs locaux intervenant en matière de traitement social de l’impayé, logement et de prévention des expulsions son rôle est de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté.
Le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : en tant que bailleur votre créance est prioritaire par rapport aux créances bancaires.
La commission ou le locataire, en cas d’urgence, peut demander au tribunal d’instance de suspendre l’expulsion pour une durée maximale d’un an. Le juge appréciera en fonction de la gravité de la situation.
La solution amiable est la plus satisfaisante. Si malgré vos tentatives de conciliation, , vous n'aboutissez pas, vous envisagerez peut-être une procédure judiciaire.
L'ADIL délivre des renseignements sur les démarches à effectuer.
Pour connaître les coordonnées de l’ADIL la plus proche : 08 20 16 75 00 (0,12 € la minute au 1.10.10), le 08 05 16 00 75 (« SOS impayés de loyers » assuré par les ADIL), ou le site de l’ANIL.
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/bailleur/impayes-de-loyer/vos-recours/
Le 04/03/2014
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société à objet non commercial, constituée en vue d'acheter et de posséder des biens immobiliers.
La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital ni la valeur nominale des parts sociales.
La SCI ne peut ni acheter une bien pour le revendre à titre régulier, ni le meubler en vue de louer en meublé.
Il existe deux organes de gestion :
Elle est un outil de préservation du patrimoine car le seul propriétaire du bien est la SCI et prive ainsi les propriétaires de la possibilité de mener une action en partage ou de forcer le concubin survivant à quitter le bien dont il n'est pas l'héritier.
L'intérêt principal d'une SCI réside dans la souplesse de répartition du pouvoir et des décisions de gestion car l'unanimité n'est pas nécessaire pour agir.
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