Le 26/02/2014
L'achat sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est strictement réglementé. La Vefa est ainsi clairement définie par le Code civil. Il s'agit d'un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » (article 1601-3).
Concrètement, cela signifie que l'on achète un logement avant sa construction. Le paiement s'effectue au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l'achat dus à chaque étape de la construction sont fixés par la loi :
Lorsque l'on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :
L'assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d'achat du logement, est souscrite par le vendeur pour le compte de l'acquéreur. Obligatoire lorsque l'on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix ans après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie décennale.
L'assurance dommages-ouvrage permet à l'acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus rapidement, puisque c'est l'assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne ensuite vers l'entrepreneur défaillant pour qu'il règle le montant de la facture. L'assurance évite ainsi aux propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d'expertise des entrepreneurs auteurs de malfaçons.
Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s'ouvre pas, une douche à la place d'une baignoire ... Dès qu'une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en signant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur bénéficie d'un certain nombre de garanties.
La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.)
La garantie biennale : l'entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement. Par éléments d'équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment (fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)
La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente, couverture) et oblige l'entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du bâtiment.
La garantie d'isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L'habitation doit répondre à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l'habitation article L111-11). Si le logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu'il faudra préalablement faire mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l'entrepreneur et le constructeur se doivent d'y remédier dans l'année qui suit la prise de possession du logement.
Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l'expiration du délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).
Source : http://www.fnaim.fr/3264-achat-sur-plan-quelles-garanties-en-cas-de-malfacon.htm
Le 27/01/2014
La plupart des règlements de copropriété imposent au syndic de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance a notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété :
En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs accordent souvent : le remboursement des frais engendrés par la privation de jouissance, le paiement des honoraires de l’expert, les dommages électriques causés aux appareils par une surtension, les frais de déblai des décombres, les frais de recherche des fuites d’eau.
La couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. Certains ne garantissent que les parties communes, d’autres incluent les parties privatives.
La responsabilité civile de la copropriété
La responsabilité civile de la copropriété, c'est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) et les personnes affectées au service de l’immeuble.
La responsabilité civile personnelle des copropriétaires
Il est possible que l’assurance de la copropriété garantisse la responsabilité de chef de famille de chaque copropriétaire :
- Pour les actes de la vie courante, non limités au logement et susceptibles d’engager sa responsabilité ou celle de ses enfants mineurs.
- Envers les voisins et les tiers, pour les dommages matériels dus à un incendie, à une explosion, à un dégât des eaux ayant pris naissance chez lui.
- Envers ses locataires éventuels lorsqu’un sinistre qui a pour origine la vétusté d’un logement ou un défaut d’entretien endommage leurs biens personnels.
La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et du syndic
Le syndicat peut être déclaré responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des dommages que ceux-ci peuvent éprouver sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégâts des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien.
L’assurance multirisque de la copropriété garantit généralement la responsabilité civile du syndicat. Le syndic doit cependant le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une faute dans l’exécution de son mandat.
Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (les locataires par exemple).
Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux. A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré. Or dans l’assurance collective, chaque copropriétaire a la qualité d’assuré.
L’article L242-1 du code des Assurances impose l’obligation, pour le propriétaire de l’ouvrage, de souscrire, avant l’ouverture du chantier pour l’exécution des travaux de bâtiment, une assurance de dommages obligatoire garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages dont les constructeurs sont responsables au sans des articles 1792-1 et suivants du code Civil.
Le syndic a donc l’obligation de proposer à l’Assemblée Générale la souscription de l’assurance Dommage Ouvrage si les travaux à entreprendre par le syndicat entrent dans la catégorie des travaux de bâtiment, sous peine d’engager sa responsabilité.
Le 15/01/2014
Le 20/12/2013
L’investissement locatif n’est pas seulement une question fiscale, c’est une question patrimoniale. N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir. La rentabilité de l’investissement dépend avant tout du prix d’achat du logement et du loyer. Investissez dans un logement que vous pourrez louer régulièrement ou habiter à terme.
Assurez-vous que la demande de logements à louer et particulièrement du type de bien que vous voulez acheter vous permettra de louer facilement et durablement : pour cela, proposez un loyer correspondant au niveau des loyers pratiqués dans le quartier.
N’achetez pas un logement à un prix surestimé, sous prétexte que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour connaître l’état du marché local vous pouvez vous adresser aux professionnels ou à l’ADIL.
Ne négligez pas la qualité du logement et notamment sa performance énergétique : cela vous permettra de louer plus facilement et vous évitera des frais de réparations et d’entretien qui peuvent s’avérer lourds.
Si vous achetez un logement situé dans un immeuble en copropriété, étudiez bien le règlement de copropriété, vérifiez l’état de l’immeuble s’il est ancien et renseignez-vous sur les charges et les éventuels travaux à venir sur les parties communes.
Au prix d’acquisition s’ajoutent les dépenses que vous devrez supporter régulièrement (certaines peuvent être répercutées sur le locataire ou déduites de vos revenus fonciers) :
Si vous comptez sur les loyers pour rembourser vos mensualités, vos autres revenus vous permettent-ils de faire face aux échéances, si pour une raison ou une autre vous ne les percevez pas : retard dans la livraison d’un logement acheté en l’état futur d’achèvement, inoccupation temporaire ou prolongée du logement, retard dans le paiement des loyers.
En cas d’inoccupation temporaire du logement vous devrez continuer à rembourser votre crédit et à supporter les charges diverses liées au logement.
Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au titre de votre investissement, qu’il s’agisse de la réduction d’impôt dite « Pinel » ou d’avantages fiscaux antérieurs, vous devez respecter certaines conditions de location (notamment, loyers et ressources du locataire plafonnés), pendant plusieurs années ( 6, 9 ou 12 ans). Mesurez-en bien les conséquences.
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/bailleur/investissement-locatif/precautions-et-verifications/
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