Le 31/01/2013
L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même immeuble. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l’achat. Il existe d’autres façons de se grouper pour acheter un bien en commun, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches administratives :
- Un indivisaire ne peut vendre l’immeuble sans l’accord de l’ensemble des indivisaires.
- Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, chaque indivisaire pouvant à tout moment imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.
- Si l’un des indivisaires détient au moins 2/3 des droits dans l’indivision, il peut accomplir seul les actes d’administration (assurance, travaux d’entretien, etc.).
- En cas de logement en copropriété, il faudra déterminer qui représente l’indivision et aura pouvoir pour voter en assemblée générale.
Cette convention peut être passée pour organiser au mieux cette indivision en prévoyant les modalités de gestion de l’indivision et la situation en cas de séparation ou de décès.
Elle peut être établie pour une durée déterminée pour une durée de 5 ans au maximum, renouvelable tacitement pour une durée déterminée ou non. Elle peut prévoir :
- La désignation de l’un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l’assemblée des copropriétaires.
- En cas de décès de l’un d’eux, la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.
En l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage, ce sont les héritiers de l’indivisaire décédé qui deviennent propriétaires de sa part.
Si une convention est établie, elle peut prévoir qu’au décès de l’un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt en nue-propriété ou en usufruit et que la gérance sera confiée au survivant.
Si vous êtes d’accord pour vendre l’immeuble, le prix sera partagé proportionnellement aux quotes-parts respectives. Celui qui souhaite conserver l’immeuble a un droit de priorité pour racheter les parts des autres. Il est également possible de maintenir l’indivision et convenir que l’un des indivisaires restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité dont le montant est à déterminer entre indivisaires.
Le 21/01/2013
Si vous souhaitez acheter un logement en couple, vous n’achèterez pas de la même manière selon que vous êtes mariés, pacsés ou en concubinage. En effet les conséquences juridiques et financières peuvent être lourdes :
Quand on se marie, les époux doivent décider du sort du patrimoine existant de chacun mais aussi du patrimoine futur du couple. On choisit ainsi un « régime matrimonial ». 90 % des personnes choisissent le régime légal ou « communauté de biens réduite aux acquêts » (ce régime est celui qui s’applique à défaut de contrat de mariage) :
- Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts : tous les biens possédés avant le mariage ou reçus après celui-ci par succession ou donation restent des biens propres. Tous les biens acquis après mariage sont des biens communs. Si votre conjoint achète seul un bien, vous serez propriétaires tous les deux du logement mais aussi responsables des éventuels crédits et dettes. Si vous achetez un bien avec des fonds provenant d’un héritage ou en revendant un logement qui vous appartenait avant le mariage, il appartiendra à la communauté, sauf à faire une déclaration d’emploi ou de remploi. Le logement restera alors un bien propre.
- Le régime de la séparation de biens : chaque époux garde une indépendance financière totale. Si vous achetez un logement avec votre conjoint, il appartient aux deux époux, à hauteurs des fonds apportés (moitié / moitié, etc.). Si vous achetez un logement avec vos fonds, il vous appartient seul.
- Le régime de la communauté universelle : tous les biens des époux, acquis ou hérités avant ou après le mariage, font partie de la communauté. Les époux n’ont plus aucun bien propre. Si votre conjoint achète seul un bien, vous serez propriétaires tous les deux du logement mais aussi responsables des éventuels crédits et dettes, sauf à démontrer dès l’achat que la dépense met en péril le ménage. Si vous achetez un bien avec des fonds provenant d’un héritage ou en revendant un logement qui vous appartenait avant votre mariage, il appartiendra à la communauté.
Depuis le 1er janvier 2007, il y a présomption du régime de séparation, c'est-à-dire que les pacsés sont considérés comme conservant chacun l’administration, la jouissance et la libre disposition de leurs biens personnels.
Dans ce cas vous pouvez acheter soit en indivision, soit par l’intermédiaire d’une SCI.
Le 18/12/2012
Voici, sous réserve de leur adoption définitive, deux mesures importantes permettant d'optimiser sa fiscalité immobilière en 2013 :
Plus-values immobilières, 11 % d'impôt en moins, à condition de vendre en 2013 :
Le projet de loi de finances 2013 prévoit un dispositif intéressant pour les propriétaires de résidences secondaires et d'immeubles locatifs qui souhaitent les vendre en 2013.
Afin de provoquer « un choc d'offres » sur le marché immobilier, en sus des nouvelles mesures fiscales prévues pour redynamiser le marché du neuf (voir ci-après), le texte contient une mesure exceptionnelle, ciblée sur l'année 2013.
Concernant les cessions des biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, un abattement exceptionnel de 20% sera appliqué en 2013 sur les plus-values nettes imposables (après prise en compte de l'abattement pour durée de détention). Il sera applicable au seul impôt sur le revenu, et non aux prélèvements sociaux.
Grâce à cette disposition, le vendeur, s'il vend une résidence secondaire ou un immeuble locatif en 2013, bénéficiera d'une baisse d'impôt effective d'un peu plus de 11%. Cet abattement temporaire de 20% ne concernera que les cessions définitivement signées en 2013.
Si vous envisagez d'en profiter, une mise en vente dès le début de l'année 2013 vous permettra de vous assurer de pouvoir en bénéficier.
Réduction d'impôts de 18 % du prix de votre investissement locatif neuf pour 2014, 2015, 2016…
La loi Scellier se termine au 31 décembre 2012. Un nouveau dispositif, tout aussi intéressant voit le jour : une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui acquièrent ou font construire, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés, qu'ils s'engagent à donner en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans au moins.
Cette réduction sera calculée soit sur le prix de revient d'au plus deux logements dans la limite d'un plafond par m² de surface habitable, soit sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d'un plafond global annuel de 300 000 €.
Chaque contribuable ne pourra ainsi bénéficier de la réduction d'impôt, au titre d'une même année d'imposition, qu'à raison d'au plus deux logements et/ou de la souscription aux parts de SCPI dans la limite de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt sera fixé à 18% (au lieu de 13% pour le Scellier 2012), elle sera répartie sur neuf ans (soit, sur 9 ans, une économie d'impôt de 2% par an du montant de votre achat dans le neuf).
Son bénéfice sera conditionné par la location des logements concernés à des niveaux de loyer inférieurs à ceux du marché et à des locataires répondant à des conditions de ressources.
La métropole Lilloise est éligible à cette défiscalisation. Nous disposons, depuis 4 ans, d'un véritable service de vente de biens neufs, BBC, vous permettant de vous présenter une large offre de biens en vente dans le neuf et ce, au prix et conditions des promoteurs.
Nos services restent à votre disposition pour tout renseignement et vous conseiller dans le cadre de vos projets immobiliers.
Le 18/12/2012
Les deux arrêtés attendus pour la mise en place du DPE au 1er novembre 2006, lors de la vente de bâtiments existants, et au 1er juillet 2007 lors de tout nouveau contrat de location, sont parus au JO du 15 septembre 2006 et portent sur : - les méthodes et procédures applicables au DPE. - le contenu du DPE en fonction de la catégorie de bâtiment.
Il s'agit d'un document, valable pendant 10 ans, qui comprendra :
Vente : le DPE devra être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
Location : le DPE est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur, à compter du 1er juillet 2007.
Tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts sont concernés quelque soit leur affectation et leur usage (habitation, bureaux, commerces). Toutefois, ne sont pas concernés par le DPE : les constructions provisoires ayant une durée d'utilisation de 2 ans maximum, les bâtiments indépendants dont la SHON est inférieure à 50 m2, etc.
Le DPE n'a qu'une valeur informative (art. L 271-4 du CCH). L'acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire. Toutefois, les notaires l'exigeront vraisemblablement dans le cadre de leur devoir de conseil.
Il est établi par un professionnel satisfaisant à des critères de compétences et qui sera couvert par une assurance en responsabilité professionnelle. Toutefois, en raison du retard de certification des diagnostiqueurs, jusqu'au 1er novembre 2007, le DPE pourra être réalisé par un « simple » technicien qualifié.
Selon l'article R 134-2 du Code de la construction et de l'habitation, une des deux méthodes sera utilisée suivant le type de bâtiment :
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