Investissement locatif : la propriété en indivision

L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même immeuble. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l’achat. Il existe d’autres façons de se grouper pour acheter un bien en commun, en créant une association ou une société, par exemple, mais cela nécessite plus de démarches administratives :

- Un indivisaire ne peut vendre l’immeuble sans l’accord de l’ensemble des indivisaires.
- Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, chaque indivisaire pouvant à tout moment imposer à l’autre de vendre le bien pour en partager le prix.
- Si l’un des indivisaires détient au moins 2/3 des droits dans l’indivision, il peut accomplir seul les actes d’administration (assurance, travaux d’entretien, etc.).
- En cas de logement en copropriété, il faudra déterminer qui représente l’indivision et aura pouvoir pour voter en assemblée générale.

Cette convention peut être passée pour organiser au mieux cette indivision en prévoyant les modalités de gestion de l’indivision et la situation en cas de séparation ou de décès.

Elle peut être établie pour une durée déterminée pour une durée de 5 ans au maximum, renouvelable tacitement pour une durée déterminée ou non. Elle peut prévoir :

- La désignation de l’un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l’assemblée des copropriétaires.
- En cas de décès de l’un d’eux, la faculté d’acquisition par le survivant de la  quote-part du défunt.

En l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage, ce sont les héritiers de l’indivisaire décédé qui deviennent propriétaires de sa part.

Si une convention est établie, elle peut prévoir qu’au décès de l’un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt en nue-propriété ou en usufruit et que la gérance sera confiée au survivant.

Si vous êtes d’accord pour vendre l’immeuble, le prix sera partagé proportionnellement aux quotes-parts respectives. Celui qui souhaite conserver l’immeuble a un droit de priorité pour racheter les parts des autres. Il est également possible de maintenir l’indivision et convenir que l’un des indivisaires restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité dont le montant est à déterminer entre indivisaires.