Le 02/09/2013
Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale.
Au cours de cette assemblée générale, sont prises les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. La présence de chaque copropriétaire est donc recommandée.
Elle doit, sauf urgence, être adressée à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par télécopie avec récépissé, ou en cas de remise en main propre contre émargement, au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.
L’assemblée générale peut être convoquée par :
Le syndic
Dans le cadre de sa mission, le syndic est tenu de convoquer au moins une fois par an, et à chaque fois qu'il le juge utile, une assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires. Dans certains cas, le syndic peut être obligé de convoquer l’assemblée générale lorsque le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires (représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires) lui demande.
Le président du conseil syndical
La convocation peut également être effectuée par le président du conseil syndical lorsqu’après avoir mis en demeure le syndic, celui-ci ne donne pas suite au cours des 8 jours qui suivent. Dans ce cas, à l’expiration des 8 jours, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale.
Les copropriétaires
En l’absence de conseil syndical, de désignation des membres du conseil syndical ou lorsque le président ne fait rien, une assemblée générale peut être convoquée par un ou par plusieurs copropriétaires. Dans ce cas, après une mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours, tout copropriétaire a alors la possibilité de demander au président du tribunal de grande instance de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice qui convoquera lui-même l'assemblée générale. Cette action nécessite cependant de prendre un avocat et entraîne des frais de procédure pour la copropriété.
Il comporte la liste des questions ou des points qui seront soumis au vote des copropriétaires pendant la séance.
Tout copropriétaire ou le conseil syndical peuvent, à tout moment, demander au syndic d’inscrire une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic doit les porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Toutefois, si compte tenu de la date de réception, elles ne peuvent être inscrites à cette assemblée, le syndic les reportera à l'assemblée suivante. La demande d’inscription d’une question supplémentaire doit lui être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception. Chaque question doit être précise et rédigée de façon à pouvoir donner lieu à un vote positif ou négatif.
Ces pièces font l'objet d'une liste réglementée : certaines conditionnent la validité de la décision (par exemple, les contrats et devis pour les travaux à voter) et doivent de surcroît être conformes à un modèle type (par exemple, l'état financier du syndicat de copropriété et le projet du budget présenté avec les comparatifs des documents correspondants de l'exercice précédent).
D'autres pièces sont quant à elles, nécessaires à l'information du copropriétaire (par exemple, les annexes du budget prévisionnel, l'avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire et le compte rendu de l'exécution de sa mission).
Dans le cas où l’assemblée générale est amenée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, il doit être procédé au préalable à une mise en concurrence des projets de contrats de syndic. Lorsque le conseil syndical donne son avis, celui-ci doit être joint à la convocation à l’assemblée générale.
Un copropriétaire peut donner mandat pour être représenté à l'assemblée. Le choix du mandataire est libre, que ce mandataire soit ou non membre du syndicat. Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait la liberté de choix des copropriétaires est nulle. Le copropriétaire qui se fait représenter est tenu par les votes que son représentant (mandataire) a émis.
Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote sauf dans les deux situations suivantes :
Ou
Il est également possible de mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal.
Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires/loi du 10.6.65 : art. 25).
Ne peuvent pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire lors de l’assemblée générale :
Le mandat doit être écrit, rédigé en termes généraux ; il autorise le mandataire à voter des décisions en matière d’administration.
Les copropriétaires opposants ou défaillants reçoivent le procès-verbal de l’assemblée générale par courrier recommandée avec demande d’avis de réception [ou par voie électronique (sous réserve de l’accord écrit du copropriétaire et de la publication d’un décret - à paraître)]. Ils peuvent contester les décisions de l’assemblée générale en formant un recours dans les 2 mois qui suivent la réception du procès-verbal (cf. fiche « Déroulement de l’assemblée générale/Comment contester une décision ?) ».
Le syndic est tenu d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale (Les modalités seront définies par décret (à paraître).
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/copropriete/assemblee-generale/assemblee-generale/
Le 24/06/2013
Le 24/06/2013
La vente en viager combine la vente d'un bien et la constitution d'une rente viagère au profit du vendeur pour paiement de tout ou partie de son prix. Cette rente prend fin au décès du vendeur.
La vente en viager consiste à « aliéner son capital », c'est-à-dire à en céder la nue-propriété avec éventuellement la jouissance, moyennant le versement d'une rente viagère pendant toute la durée de sa vie. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Il devient ainsi nu-propriétaire du bien vendu en viager et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il peut éventuellement garder l'usufruit (la jouissance) du bien vendu.
Pour le vendeur cela permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location.
Pour l'acquéreur, cela permet d'accéder à la propriété mais en pariant sur la durée de vie du crédirentier. L'acquéreur pourra devenir propriétaire, et éventuellement se loger (si le viager est libre), malgré l'absence d'un apport suffisant et de revenus permettant seulement un paiement échelonné. Il s'agit aussi d'un placement à long terme. Si les plus-values sont aléatoires, celles-ci peuvent être importantes en cas de décès prématuré du vendeur.
Le viager peut être vendu occupé ou libre. En réalité la question ne se pose guère puisque 90 % des vendeurs choisissent de vendre tout en continuant à vivre dans leur cadre habituel. Le viager est alors dit occupé, alors qu'il sera libre si l'acheteur peut l'occuper immédiatement.
Le viager est occupé :
- Soit le vendeur se réserve le droit d'habiter les lieux uniquement pour lui et sa famille.
- Soit il décide, en plus, de le louer afin d'encaisser les loyers. C'est l'usufruit. Cette formule reste peu utilisée. En effet si au décès du vendeur, des locataires sont dans les lieux, l'acheteur ne pourra pas récupérer le bien pour l'habiter. En contrepartie il percevra des loyers jusqu'à la fin du bail.
La question essentielle est de déterminer qui va assumer les dépenses relatives au bien :
- Si le vendeur habite lui-même le viager, c'est le contrat de vente qui devra préciser qui paie quoi. Par exemple, l'occupant des lieux prendra à sa charge les travaux d'entretien, les menues réparations et la taxe d'habitation alors que les grosses réparations et les impôts fonciers seront payés par l'acquéreur.
- Si le vendeur donne le bien en location, c'est légalement à lui de payer les réparations d'entretien courant, l'acquéreur n'assumant que les grosses réparations (toiture, murs).
Le viager est libre
L'avantage est que l'acquéreur peut occuper le bien dès la vente ou le donner en location à sa guise. Dans ce cas, il est redevable de tous les travaux, charges et frais d'entretien et surtout, le montant de la rente est bien plus élevé que dans le cadre d'un viager occupé.
Il n'est pas toujours constaté exclusivement par une rente viagère. Le versement d'une partie importante du prix est pratique courante. Ce versement nommé « bouquet » a une incidence directe sur la détermination de la rente dont le calcul est effectué sur la partie restante. Le bouquet se négocie au même titre que le montant de la rente ou sa périodicité.
Le montant de la rente est fixé librement entre les parties et se détermine selon plusieurs critères :
- la valeur du bien.
- l'âge et le sexe du crédirentier permettant de déterminer son espérance de vie.
- l'existence ou non du bouquet.
- le crédirentier conserve ou non l'usage (il occupe le bien) ou la jouissance (il perçoit des loyers) du logement. A noter qu'il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année. Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties. Pour protéger le crédirentier contre les risques d'inflation, la rente peut être indexée sur la variation de l'indice des prix à la consommation des ménages ou sur celle du coût de la construction. Le choix de l'indice de référence étant libre.
Le privilège du vendeur
Si l'acheteur ne paie plus la rente viagère, tous ses biens peuvent être saisis et vendus. Le vendeur sera payé en priorité, par rapport à d'autres créanciers, sur le prix tiré de la vente. Il a donc la quasi-certitude de récupérer le montant des rentes impayées.
Des clauses de protection
Pour compléter sa protection, le vendeur a tout intérêt à faire insérer dans son contrat une clause dite "résolutoire" l'autorisant, en cas de non-paiement de la rente, à reprendre son bien pendant le délai précisé au contrat par les deux parties.
Une autre clause prévoit souvent que les sommes déjà versées, correspondant au paiement de la rente (arrérages), restent acquises au vendeur ainsi que les travaux et améliorations apportés par l'acheteur s'il occupe un viager libre.
Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction du droit d'usage si le viager était occupé. En cas de décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente. Le plus souvent le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.
La vente en viager peut être nulle en cas :
- de décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte à cause d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la signature
- de prix insuffisant (la rente ne correspond pas à la valeur réelle du logement)
- de décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.
La vente en viager est réalisée par la rédaction d'un compromis de vente. L'acte définitif est ensuite conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques. A noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal de 30 à 70 % selon l'âge du crédirentier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à demander l'autorisation de ce dernier.
Le 29/04/2013
Les médias nationaux titrent sur la baisse des prix de l'immobilier, y compris à Paris. Une situation inédite. Dans un tel contexte d'instabilité du marché de la vente, des répercussions sur le locatif sont-elles possibles ? Nous posons la question, ce dimanche, à un agent immobilier de la métropole lilloise.
La baisse des prix des biens immobiliers à la vente a-t-elle un impact sur le niveau des loyers ? Nous posons la question à Philippe Descampiaux, agent immobilier lillois. D'emblée, notre interlocuteur souligne que « les deux données, au départ, n'ont pas de lien ». Et de rappeler comment se forment les prix : celui de la location et celui de la vente. Pour l'un comme pour l'autre, « la réponse unique, c'est le marché ».
Un marché pour le moins agité. Pour ce professionnel expérimenté — qui sort justement d'une réunion avec des collègues de la métropole lilloise — la conjoncture actuelle, pour les ventes, est à comparer... avec la météo : « Il n'y a plus de tendance très nette, la situation est chaotique. » Et de préciser : « Juillet, août et septembre ont été mauvais, novembre et décembreont été bons, janvier pas bon, février et mars bons ! ». En résumé : « Les modèles sont perturbés ». Et les locations ? « Le marché est perturbé aussi, moins tendu, plus souple, avec une offre plus abondante qu'elle ne l'est habituellement ». Pourquoi les marchés sont-ils ainsi perturbés ? « Parce que la France est perturbée », tranche l'agent immobilier.
Est-ce le moment d'acheter ? C'est la question que beaucoup se posent. Mais quand, à titre exemple, nous faisons allusion aux analyses locales qui indiquent une baisse des prix de 6 % dans le quartier lillois — habituellement coté — de Vauban, Philippe Descampiaux nuance : « Il n'y a pas tant de baisse que cela à la vente. Car les 5 à 6 % de baisse récente sont à comparer avec les 10 % de hausse annuelle de la période antérieure ». Revenant sur le marché locatif, notre interlocuteur concède « un peu de retard à l'allumage ». Surtout, il résume ainsi l'état d'esprit de tous ceux qui doivent ou auraient dû changer de logement actuellement : « Sauf cas de divorce ou études, quand on peut différer, on le fait ».
En raison des perturbations, l'acheteur diffère. Du coup, qu'en est-il de l'investissement locatif ? À cela, Philippe Descampiaux répond par un seul mot : « Rendement ». Selon lui, le rendement — qui est la somme des loyers bruts rapportée à la valeur vénale du bien immobilier — reste constant. Et de rappeler que ce rendement est « de 3 à 4 % pour du neuf, 5 à 6 % pour de l'ancien, montant à 6-7 % pour des petites surfaces ». Évidemment, l'investisseur aura envie « d'aller vers le rendement le plus élevé ». Donc, il tiendra compte dans ses options du niveau des taux d'intérêt et du rendement des autres placements.
Revenant à la question initiale du lien entre marché de la vente et marché locatif dans un contexte de crise, Philippe Descampiaux s'attarde sur l'importance du tissu économique dans le secteur géographique où se situent les biens immobiliers. Il compare la métropole lilloise à d'autres agglomérations françaises : ici, pas de risque d'un accident massif qui viendrait, du jour au lendemain, geler toutes les transactions, en raison d'une baisse généralisée de l'activité économique. En revanche, le professionnel estime que nos villes — moyennes et petites — sont plus exposées: « Quand le tissu économique ne résiste pas, les ventes et les locations s'effondrent en même temps. »
CHRISTOPHE DRUGY
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