Le 28/11/2013
Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Votre participation à l’assemblée générale a une influence sur chaque décision prise : la présence de chaque copropriétaire y est donc indispensable.
Pour aboutir à la réalisation des travaux décidés par la copropriété, différentes étapes doivent être respectées.
En principe, seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et ayant obtenu l’accord des copropriétaires peuvent être réalisés. Néanmoins, dans certains cas, le syndic peut, de sa propre initiative, décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires.
Il s’agit :
Par ailleurs, la mise à l’ordre du jour de la réalisation de travaux peut résulter d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) (cf. fiche « travaux d’économies d’énergie »).
Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux. A cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec AR à son syndic (cf. fiche « Assemblée générale »).
La décision de réaliser des travaux est soumise au vote des copropriétaires. Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l'envoi de l'ordre du jour. Toutefois, il n'y a pas d'obligation de notifier le devis de l'entreprise en lui-même. L‘assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d'au moins 2 devis ou appel d'offre) est rendue obligatoire. La mise en concurrence peut être déléguée au conseil syndical par assemblée générale. (cf. fiche « Conseil syndical ») En dessous de ce seuil, il n'y a pas d'obligation de présenter plusieurs devis, mais il est toujours souhaitable de consulter plusieurs entreprises.
Par ailleurs, si l’une des entreprises à un lien direct ou indirect avec le syndic, la nature de ces liens devra être précisée. Si le contrat est conclu en méconnaissance de cette disposition, il ne sera pas opposable au syndicat.
L’assemblée générale, en plus de s’entendre sur l’entreprise qui devra réaliser les travaux, doit aussi établir les modalités de règlement de ces travaux.
Les copropriétaires et le syndic peuvent également bénéficier de différents types de financements pour la réalisation des travaux (cf. fiche « Financement de travaux »).
Pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :
Pour que les travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les voter. Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, les règles de majorités diffèrent: les travaux peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965*, voire à l'unanimité des copropriétaires.
A la suite du vote, l’assemblée générale peut décider :
Les travaux ayant été votés par l’assemblée générale, pour qu’ils puissent être exécutés, il faut établir un contrat. Chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée générale, le syndic conclut le contrat auprès d’une entreprise de travaux. La signature du contrat va permettre le démarrage du chantier.
Il appartiendra au syndic de suivre la bonne exécution des travaux
Le syndic est tenu d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale.
Il appartient au syndic en qualité de mandat et de les réceptionnés lorsqu’ils seront terminés. La réception permet de constater que les travaux sont conformes à ce qui était prévu au contrat et qu’ils l’ont été dans les conditions requises.
En cas de malfaçons ou de mauvaise réalisation des travaux, le syndic devra rechercher la responsabilité de l’entreprise de travaux ou mettre en œuvre les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile notamment).
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/copropriete/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/
Le 27/11/2013
La profession d'agent immobilier consiste à rapprocher vendeurs et acquéreurs. Elle est strictement encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. L'intermédiaire doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture et bénéficier d'une garantie financière.
Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier doit obligatoirement être titulaire d'un mandat. Il s'agit d'un mandat de vente s'il est missionné par le vendeur, ou d'un mandat de négocier si un candidat acquéreur confie à l'intermédiaire la négociation d'un logement.
Le mandat doit être rédigé en deux exemplaires originaux signés par le mandant (le client) et le mandataire (l'agent immobilier).
L'agent immobilier vérifie la bonne avancée du processus de vente et s'occupe de la rédaction du compromis de vente. Pour cela il contrôle les actes de propriété du vendeur, les différents diagnostics nécessaires à la vente (amiante, plomb etc.) et tous autres éléments pouvant influencer l'accord de l'acquéreur.
L'agent a également un devoir de conseil et à ce titre doit informer et conseiller ses clients. Par exemple, il informe des éventuels travaux à prévoir, du montant des charges de copropriété, des conséquences de l'absence de certains documents etc.
Le 18/09/2013
Vendre en franchise de plus-value grâce à la réforme de l'abattement
Vente d'immeubles autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant :
Pour les cessions d'immeubles, autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant, réalisées depuis le 1er septembre 2013, le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
a) Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième,
- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu au titre de la plus-value totale est acquise au-delà d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans, suite à la réforme.
Pour rappel, à défaut d'exonération totale, le taux d'imposition est de 19%.
b) Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de 30 ans.
Pour rappel, à défaut d'exonération totale, le taux d'imposition est de 15,5%.
Vente de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant :
Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention restent identiques à celles applicables pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012.
Abattement exceptionnel de 25 %
Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de tout immeuble (quel que soit la destination des locaux, habitation, commerce, bureau….) ou de droits s'y rapportant, autres que des terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, le gouvernement prévoit un abattement exceptionnel de 25 %, ce qui peut constituer une forte réduction de la plus-value imposable en cas de vente d'un bien détenu depuis moins de 22 ans, et un gain important sur les prélèvements sociaux.
Attention, c'est dès maintenant qu'il faut s'en préoccuper car l'abattement exceptionnel de 25% est limité à un an...
Ces bases de calculs, assez complexes, modifient fortement le montant de l'impôt de plus-value.
Nous sommes à votre disposition afin d'analyser votre projet de vente et vous permettre de prendre la bonne décision.
Le 17/09/2013
Le marché immobilier de Lille a connu une forte baisse du nombre de transactions depuis un an. Le point sur le marché par Philippe Descampiaux, dirigeant de Descampiaux Immobilier.
Philippe Descampiaux : Depuis un an, nous enregistrons un net recul du volume de transactions, la baisse a été de 20% au premier semestre et devrait se situer autour de 10% pour le second. Globalement nous constatons toutefois depuis la rentrée un timide retour d'acheteurs, mais on ne peut en aucun cas parler d'euphorie.
Philippe Descampiaux : Tout dépend du type de biens et de la localisation, globalement ils sont restés stables dans l'agglomération, sauf pour les logements en mauvais état avec des travaux, dont les tarifs baissent. En revanche, nous notons depuis le début de l'année une nette diminution du décalage qui existait entre le prix de mise en vente et le prix réel des transactions. Les propriétaires ont enfin compris que si leur bien n'est pas vendu dans les deux mois c'est en raison d'un prix trop important. La grande majorité accepte donc de baisser ses prétentions, ce qui contribue à fluidifier le marché.
Capital.fr : Quels sont les segments de marché les plus actifs ?
Philippe Descampiaux : Dans des budgets inférieurs à 150.000 euros, nous avons toujours de la demande, essentiellement de la part de primo-accédants en première couronne et d'investisseurs ou de parents d'étudiants qui cherchent des petites surfaces pour loger leurs enfants dans Lille intra-muros. Pour les appartements, les budgets oscillent entre 130.000 et 300.000 euros, selon la surface et l'état, au-delà de cette fourchette, les acheteurs sont nettement plus rares. Pour les maisons, le gros des ventes se fait dans des tarifs de 140.000 à 350.000 euros.
Philippe Descampiaux : Un appartement en bon état dans le centre-ville de Lille se négocie entre 2.500 et 3.000 euros le mètre carré, dans les secteurs moins cotés et en première couronne il faut plutôt tabler sur des budgets de 1.700 à 2.000 euros le mètre carré. Pour les maisons traditionnelles en briques à Lille, la grosse majorité vaut entre 350.000 et 400.000 euros, sauf les belles bourgeoises qui se négocient entre 400.000 et 600.000 euros. Les bâtisses des années 1930 valent plutôt entre 180.000 et 200.000 euros dans les secteurs un peu moins cotés, et les gros pavillons cossus des années 1950 entre 220.000 et 240.000 euros.
Philippe Descampiaux : Euratechnologie, est en train de se développer très rapidement et où le neuf coûte entre 2.600 et 3.800 euros le mètre carré. Dans un proche avenir, les secteurs proches comme Lomme ou les Bois Blancs devraient en profiter. Les alentours de la gare Saint Sauveur qui est en pleine mutation sont également intéressants.
Philippe Descampiaux : Oui, car notre agglomération est dynamique et draine une forte population d'étudiants et de jeunes actifs. En revanche cette année, nous avons noté que les relocations ont été plus tardives que précédemment, beaucoup de nouveaux locataires ont commencé à chercher un logement en août, contre juin précédemment. Et les loyers n'ont pas progressé, bien au contraire, dans le meilleur des cas, les prix de relocation correspondaient au loyer précédent.
http://www.capital.fr/immobilier/zoom-sur-une-ville-et-sa-region/sur-le-marche-immobilier-de-lille-les-acheteurs-ont-la-main-871180
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