N°90 : Immobilier, quelques définitions, suite

Indivision : L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires du même droit (généralement le droit de propriété, mais ce peut être un autre droit réel) sur le même bien (le plus souvent un bien immobilier mais il peut s'agir d'un bien mobilier) c'est-à-dire que plusieurs personnes ont un même droit sur une chose.

Mitoyenneté : La mitoyenneté est un droit que possèdent 2 voisins sur le même mur. La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur est importante notamment parce qu'elle permet d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation. La loi indique que tout mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :
• un bâtiment,
• ou entre une cour et un jardin,
• ou encore entre enclos dans les champs.

La mitoyenneté peut notamment se prouver par un titre d'acquisition du bien mentionnant la nature privative ou mitoyenne du mur, ou par la prescription, en l'absence de titre, c'est-à-dire par le simple fait de se comporter comme le propriétaire du mur privatif notamment de manière continue, publique et non équivoque pendant un certain délai (10 ans en cas de bonne foi de l'intéressé).

Privilège de prêteur de deniers (PPD) :
Le privilège de prêteur de deniers n'est pas une hypothèque, mais, comme son nom l'indique, un privilège, c'est-à-dire, selon l'article 2324 du Code civil, un droit donné à un créancier (fréquemment, la banque) d'être préféré à d'autres créanciers.
Le privilège de prêteur de deniers est institué par l'article 2374-2° du Code civil, qui nomme, parmi les créanciers privilégiés sur un immeuble, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés.
En d'autres termes, l'emprunteur doit expressément promettre, dans l'acte de prêt, d'employer tout ou partie des fonds empruntés au paiement du prix de vente, et le vendeur doit expressément reconnaître, dans l'acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l'acquéreur. Le prêteur qui bénéficie d'un PPD est, à cette fin, également partie à l'acte de vente.

Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre-expert et si possible du constructeur

de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.

Nue propriété / Usufruit : La nue propriété désigne la propriété d'un bien dont le titulaire n'a pas la jouissance ; la jouissance de ce bien, appelée usufruit, est donnée à une autre personne.
Dans le droit français, la nue-propriété est appelée abusus, grevée d'un droit d'usufruit (usus et fructus). Le nu-propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire.
La nue-propriété est, avec l'usufruit, l'un des droits démembrés de la propriété. Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif (acquisition d'une simple nue propriété).

Servitude : Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (fonds servant) faisant l'objet d'une propriété privée, pour l'usage ou l'utilité d'un autre immeuble (fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire.
Les servitudes constituent un droit réel, immobilier, accessoire du droit de propriété. Les servitudes sont intrinsèquement liées à l'immeuble. Si l'accord des propriétaires suffit pour la créer (principe du consensualisme), il est nécessaire de recourir à un acte authentique, c'est-à-dire un acte notarié, pour que la servitude soit publiée à la Conservation des hypothèques et devienne ainsi opposable aux propriétaires successifs du fonds servant.

VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) : Vente sur plan,   qui intervient avant l'achèvement du programme. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente (généralement précédé d'un contrat de réservation) est conclu devant notaire et précise la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement du bien, le délai de livraison.

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