Les garanties de paiement demandées au locataire dans le cadre d’un bail d’habitation

Le dépôt de garantie est une somme d’argent remise à la signature du contrat de location pour garantir le bailleur des réparations éventuelles qui incomberaient au locataire à l’issue de son occupation des lieux.
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer en principal pour les baux conclus à compter du 08/02/2008. Le délai de restitution : dans les deux mois qui suivent la remise des clés.
(Locations meublées : le dépôt de garantie est libre, mais en pratique il est généralement de 2 mois de loyers. Quant au délai de restitution, il faut se référer au contrat).

C’est une clause anéantissant rétroactivement un droit en cas de réalisation d’un évènement futur. Elle peut être stipulée pour le cas de défaut de paiement du loyer, mais elle n’est pas d’une efficacité certaine dans la mesure où le locataire peut obtenir des délais de paiement (Le bail peut également prévoir une clause pénale pour sanctionner le retard de paiement).

Il s’agit d’une personne qui garantit personnellement le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. La caution est le garant, le bailleur est le créancier et le locataire est le débiteur principal.

Juridiquement, le cautionnement est un contrat accessoire au contrat principal (le contrat de location). La caution peut donc toujours opposer au bailleur les exceptions qu’aurait pu opposer le locataire au bailleur. En cas de non respect des diverses formalités exigées par l’article 22-1 alinéa 2 de la loi de 89, la caution peut demander la nullité du contrat.

Cautionnement à durée déterminée : le terme est mentionné dans le contrat. La caution ne sera tenue que pour les dettes exigibles avant l’arrivée du terme.

Cautionnement à durée indéterminée (c’est le cas en l’absence de mention contraire) : la caution peut à tout moment résilier unilatéralement son engagement. La résiliation prend alors effet au terme du contrat de bail en cours au jour où le bailleur reçoit la notification de la résiliation.

C’est un engagement par lequel un garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant les modalités convenues et ce, sans pouvoir opposer aucune exception à l’obligation de garantie.

La garantie autonome se distingue du cautionnement puisque le garant doit payer une somme et non exécuter la dette du débiteur principal. Le garant ne peut opposer au bénéficiaire aucune exception tirée du contrat de base : la garantie autonome est indépendante. La garantie autonome ne peut excéder 1 mois de loyer hors charge. Elle ne peut ni s’ajouter au dépôt de garantie, ni se substituer au cautionnement.