Le 07/12/2015
Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire. Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert). Il doit être publié à la conservation des hypothèques, ainsi que ses modifications ultérieures.
Le règlement de copropriété est le texte fondateur qui détermine les règles auxquelles s’obligent les copropriétaires pour administrer leur bien immobilier commun. Il est un contrat particulier car il n’est pas nécessaire d’y consentir pour y être partie. On adhère à ce contrat dès lors qu’on détient un lot de copropriété et ses dispositions s’imposent.
Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et sur les parties communes :
Les parties privatives constituant le lot de chacun des copropriétaires sont réservées à un usage exclusif. Néanmoins, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Par conséquent, les modifications d’un lot privatif qui affectent la copropriété (ex : s’approprier une partie du palier) sont interdites.
Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l’usage de tous. Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex : ne pas garer abusivement sa voiture dans la cour).
Les obligations du règlement de copropriété s’imposent à tous, à moins qu’elles ne soient engendrées par des clauses illicites. Certaines clauses sont réputées non écrites car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 ou aux bonnes mœurs. La Cour de Cassation a jugé illicites des clauses :
- Autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes.
- Autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l’harmonie de l’immeuble, car ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale.
- Interdisant l’exercice dans l’immeuble d’activités commerciales ou professionnelles concurrentes non justifiée par la destination de l’immeuble.
- Interdisant à louer à un tiers.
- Interdisant les chats ou les chiens.
- Prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges ou qu’en cas de non paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (ex : coupure de chauffage).
Principe : le règlement de copropriété est censé être établi pour toute la durée de vie de la copropriété, sans modification.
Seule l’Assemblée Générale a compétence pour prendre la décision de le modifier. Les copropriétaires doivent alors statuer à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Toutefois, la décision ne doit pas imposer à l’un quelconque des copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. Cette décision ne doit pas non plus porter atteinte à la destination de l’immeuble. Le vote doit se limiter aux dispositions qui concernent la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (article 26 de la loi de 1965), comme par exemple :
- Décider qu’il ne sera plus possible de stationner dans la cour commune.
- Réserver un droit de jouissance exclusive sur les parties communes.
- Les décisions concernant les modalités d’accès à l’immeuble.
- L’adoption de règles concernant les modes d’utilisation des équipements collectifs (mise en route du chauffage collectif).
Une modification portant atteinte à la destination ou aux conditions de jouissance des parties privatives nécessite le consentement de tous les copropriétaires doit être votée à l’unanimité.
Concernant la répartition des charges tant communes que spéciales est adoptée, à l’unanimité, l’Assemblée Générale peut modifier les dispositions du règlement de copropriété et donc des charges.
Le 03/12/2015
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, en alignant le régime de la location meublée sur celui de la location vide.
À compter du 27 mars 2014, les logements loués meublés à titre de résidence principale sont règlementés par la loi du 6 juillet 1989.
Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :
La location meublée d'une chambre ou d'un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Exonérations pour les locations meublées situées dans l’habitation principale du bailleur
Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies :
Source : http://www.anil.org/profil/vous-etes-proprietaire/bailleur/location-meublee/definition-et-regime-fiscal/
Le 01/12/2015
Des taux d'emprunt planchers, additionnés à des prix bas, ont dynamisé le secteur immobilier au cours du premier semestre. Mieux : ils ont permis aux investisseurs et aux primo-accédants de faire leur retour tant dans le logement ancien que dans le neuf. Bilan du premier semestre 2015 et perspectives.
Ce dynamisme repose pour beaucoup sur les taux d'emprunt toujours bas et qui donnent un pouvoir d'achat accru aux acquéreurs. Ils peuvent donc investir dans des biens dont, simultanément, les prix marquent le pas.
Selon l'indice Notaires-INSEE, sur un an, les prix des logements anciens ont en effet continué de baisser d'environ 2%. La baisse est plus marquée pour les appartements (-2,7% sur un an) que pour les maisons (-2%). De réelles disparités géographiques persistent : « la France est coupée en deux, note Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Les prix chutent de 5 à 8% dans les villes de moins de 20 000 habitants alors que dans certaines grandes villes (je pense à Bordeaux, Aix-en-Provence et Montpellier, par exemple), les prix continuent d'augmenter. »
D'autres grandes villes pourtant dynamiques et dotées de nombreux services publics sont en berne, à l'instar de Dijon, Marseille, Toulon, Lille ou, plus récemment, Lyon. « Les vendeurs ont compris que la flambée des prix est derrière nous et qu'ils doivent parfois accepter de vendre au prix du marché ce qu'ils ont acheté au prix fort, observe Eric Allouche, directeur exécutif d'ERA France. Cela permet aux acquéreurs de faire de belles affaires, notamment en province, dans des villes dynamiques, et qui accueillent de nombreux étudiants. Il faut prendre le temps de fureter ! » Le contexte est, de fait, favorable aux primo-accédants, de retour sur le marché. « Les primo-accédants constituent aujourd'hui 35 % de notre clientèle, contre 31% en 2014, remarque Fabrice Abraham. C'est bien, mais nous n'avons toutefois pas encore renoué avec les proportions de 2011 où ils représentaient 40 % du marché. »
Dans le même temps, le comportement des acquéreurs a changé au cours du premier semestre. « Les acquéreurs visitent davantage (de l'ordre de +23% de visites), constate Fabrice Abraham. Les délais de vente se sont par ailleurs contractés et on achète aujourd'hui en quatre mois, contre sept précédemment. Les acquéreurs se montrent donc très actifs : ils visitent beaucoup et en peu de temps. Leur motivation ? Etre sûrs d'acheter au meilleur prix. » Paris fait toujours exception : « Il y a deux-trois ans, les biens s'y vendaient en 45-48 jours, rappelle Fabrice Abraham. Aujourd'hui, le délai de vente moyen est de 78 jours, et cela tient principalement au fait que les propriétaires affichent souvent des prétentions financières au-dessus du marché. »
« Les transactions ont été freinées par un contexte réglementaire peu favorable, regrette Eric Allouche. Les lois Alur et Macron - concernant l'allongement des délais de rétraction -, ont complexifié les démarches. Par ailleurs, et le phénomène touche bien évidemment le territoire dans son ensemble, en se montrant résolument favorable aux locataires, la législation pourrait bien freiner l'investissement locatif dans l'ancien. »
Le dynamisme profite également au logement neuf : « pour le troisième trimestre consécutif, nous notons une hausse des ventes qui atteint +19,3 % sur le premier semestre 2015 par rapport au premier semestre 2014 », relève Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Porté par la loi Pinel, le logement neuf est actuellement plébiscité des investisseurs à l'origine de 51 % du total des ventes au détail du semestre, contre 40 % au premier semestre 2014. « Dans le même temps, l'adhésion à la propriété reste atone, poursuit Alexandra François-Cuxac : alors que les conditions de financements sont exceptionnellement favorables pour les acquéreurs, elle enregistre une progression de seulement +5 % par rapport au premier semestre 2014. Enfin, les ventes en résidences services diminuent encore pour marquer un repli de -3,3 % par rapport à la même période en 2014. »
La stabilité des prix des logements justifie en partie cet engouement pour le neuf : en 24 mois, le prix moyen a diminué de -0,2 %. Sur le terrain, les disparités territoriales restent de mise et témoignent des tensions entre la demande et l'offre de logements ; ainsi, si l'on enregistre un repli de -0,3 % en province, on constate également une hausse de 3,4 % en Ile-de-France.
Voilà pour le bilan. En termes de perspectives, l'évolution du secteur pourrait bien dépendre de la bonne santé de l'économie française, de la baisse du taux de chômage, bref, de ces éléments conjoncturels qui influencent directement le moral et la confiance des Français. Car, dans le domaine de l'immobilier à proprement parler, les signaux sont décidément au vert : les prix sont bas, voire à la baisse, et la hausse annoncée des taux d'intérêt devrait rester anecdotique dans les prochains mois à venir. Autant dire que, pour l'heure, rien ne devrait enrayer une mécanique joliment huilée.
Depuis la loi ALUR, mener une transaction immobilière sur un bien en copropriété relevait parfois du parcours du combattant. La faute en revenait au volume de documents à remettre à l'acheteur dès la promesse de vente afin de lui délivrer un maximum d'informations sur le bien convoité et lui éviter toute mauvaise surprise. Mais l'enfer est pavé de bonnes intentions et cette mesure a fini par sensiblement ralentir les transactions et plombé le secteur. Dans ce contexte, la ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté en Conseil des ministres, le 26 août, une ordonnance qui vise à simplifier ce processus. Le texte précise que, désormais, les éléments d'information ne devront plus obligatoirement être annexés à la promesse de vente « mais pourront être remis à l'acquéreur en amont de la signature » et « transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée ». Il demande par ailleurs que les informations financières de la copropriété transmises soient « ciblées sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur ».
Source : http://www.logic-immo.com/actus-immobilier/2015/10/03/l-enquete-2015-2016-bilan-et-perspectives-nat-56138.php
Le 27/11/2015
Depuis le 1er août 2015, les bailleurs ont l'obligation de se conformer à un bail standard extrêmement précis pour rédiger les contrats de location. Les quatre points clés du dispositif.
Le nouveau contrat type s'applique aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, portant sur des locaux loués vides ou meublés, à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) et qui constituent la résidence principale du locataire. Le nouveau contrat concerne également les colocations à bail unique. À noter que les baux signés avant le 1er août 2015 n'ont pas à être modifiés, sauf en cas de renouvellement.
Il existe deux contrats type (location meublée ou non) qui sont avant tout des mémos destinés à ne rien oublier. Ces documents listent les mentions obligatoires à inscrire dans le contrat de location, comme la surface,les équipements qui y sont installés... Principale nouveauté : on doit y trouver aussi le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires des professionnels de l'immobilier facturables aux locataires, les modalités de récupération des charges, ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.
Le bail type prévoit aussi que les rédacteurs et les signataires puissent ajouter des clauses facultatives au contrat de location, dès lors qu'elles sont conformes à la loi. Par exemple, une clause prévoyant un dépôt de garantie ou de révision du loyer ou encore une clause résolutoire dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations.
La loi oblige aussi à annexer au bail une notice d'information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours possibles. En outre, le dossier doit être complété par plusieurs documents (un état des lieux très précis signé par les deux parties ; l'attestation d'assurance contre les risques locatifs ; les diagnostics techniques immobiliers ; une copie du règlement de copropriété avec le nombre de millièmes dans chaque catégorie de charges et l'éventuel engagement de caution d'un tiers.
Extrait de : http://www.logic-immo.com/actus-immobilier/2015/10/02/les-4-points-cles-du-nouveau-bail-immobilier-nat-56140.php
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