L'ENQUÊTE, 2015-2016 BILAN ET PERSPECTIVES

Des taux d'emprunt planchers, additionnés à des prix bas, ont dynamisé le secteur immobilier au cours du premier semestre. Mieux : ils ont permis aux investisseurs et aux primo-accédants de faire leur retour tant dans le logement ancien que dans le neuf. Bilan du premier semestre 2015 et perspectives.

Ce dynamisme repose pour beaucoup sur les taux d'emprunt toujours bas et qui donnent un pouvoir d'achat accru aux acquéreurs. Ils peuvent donc investir dans des biens dont, simultanément, les prix marquent le pas.
Selon l'indice Notaires-INSEE, sur un an, les prix des logements anciens ont en effet continué de baisser d'environ 2%. La baisse est plus marquée pour les appartements (-2,7% sur un an) que pour les maisons (-2%). De réelles disparités géographiques persistent : « la France est coupée en deux, note Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet. Les prix chutent de 5 à 8% dans les villes de moins de 20 000 habitants alors que dans certaines grandes villes (je pense à Bordeaux, Aix-en-Provence et Montpellier, par exemple), les prix continuent d'augmenter. »
D'autres grandes villes pourtant dynamiques et dotées de nombreux services publics sont en berne, à l'instar de Dijon, Marseille, Toulon, Lille ou, plus récemment, Lyon. « Les vendeurs ont compris que la flambée des prix est derrière nous et qu'ils doivent parfois accepter de vendre au prix du marché ce qu'ils ont acheté au prix fort, observe Eric Allouche, directeur exécutif d'ERA France. Cela permet aux acquéreurs de faire de belles affaires, notamment en province, dans des villes dynamiques, et qui accueillent de nombreux étudiants. Il faut prendre le temps de fureter ! » Le contexte est, de fait, favorable aux primo-accédants, de retour sur le marché. « Les primo-accédants constituent aujourd'hui 35 % de notre clientèle, contre 31% en 2014, remarque Fabrice Abraham. C'est bien, mais nous n'avons toutefois pas encore renoué avec les proportions de 2011 où ils représentaient 40 % du marché. »

Dans le même temps, le comportement des acquéreurs a changé au cours du premier semestre. « Les acquéreurs visitent davantage (de l'ordre de +23% de visites), constate Fabrice Abraham. Les délais de vente se sont par ailleurs contractés et on achète aujourd'hui en quatre mois, contre sept précédemment. Les acquéreurs se montrent donc très actifs : ils visitent beaucoup et en peu de temps. Leur motivation ? Etre sûrs d'acheter au meilleur prix. » Paris fait toujours exception : « Il y a deux-trois ans, les biens s'y vendaient en 45-48 jours, rappelle Fabrice Abraham. Aujourd'hui, le délai de vente moyen est de 78 jours, et cela tient principalement au fait que les propriétaires affichent souvent des prétentions financières au-dessus du marché. »
« Les transactions ont été freinées par un contexte réglementaire peu favorable, regrette Eric Allouche. Les lois Alur et Macron - concernant l'allongement des délais de rétraction -, ont complexifié les démarches. Par ailleurs, et le phénomène touche bien évidemment le territoire dans son ensemble, en se montrant résolument favorable aux locataires, la législation pourrait bien freiner l'investissement locatif dans l'ancien. »

Le dynamisme profite également au logement neuf : « pour le troisième trimestre consécutif, nous notons une hausse des ventes qui atteint +19,3 % sur le premier semestre 2015 par rapport au premier semestre 2014 », relève Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Porté par la loi Pinel, le logement neuf est actuellement plébiscité des investisseurs à l'origine de 51 % du total des ventes au détail du semestre, contre 40 % au premier semestre 2014. « Dans le même temps, l'adhésion à la propriété reste atone, poursuit Alexandra François-Cuxac : alors que les conditions de financements sont exceptionnellement favorables pour les acquéreurs, elle enregistre une progression de seulement +5 % par rapport au premier semestre 2014. Enfin, les ventes en résidences services diminuent encore pour marquer un repli de -3,3 % par rapport à la même période en 2014. »
La stabilité des prix des logements justifie en partie cet engouement pour le neuf : en 24 mois, le prix moyen a diminué de -0,2 %. Sur le terrain, les disparités territoriales restent de mise et témoignent des tensions entre la demande et l'offre de logements ; ainsi, si l'on enregistre un repli de -0,3 % en province, on constate également une hausse de 3,4 % en Ile-de-France.
Voilà pour le bilan. En termes de perspectives, l'évolution du secteur pourrait bien dépendre de la bonne santé de l'économie française, de la baisse du taux de chômage, bref, de ces éléments conjoncturels qui influencent directement le moral et la confiance des Français. Car, dans le domaine de l'immobilier à proprement parler, les signaux sont décidément au vert : les prix sont bas, voire à la baisse, et la hausse annoncée des taux d'intérêt devrait rester anecdotique dans les prochains mois à venir. Autant dire que, pour l'heure, rien ne devrait enrayer une mécanique joliment huilée.

Depuis la loi ALUR, mener une transaction immobilière sur un bien en copropriété relevait parfois du parcours du combattant. La faute en revenait au volume de documents à remettre à l'acheteur dès la promesse de vente afin de lui délivrer un maximum d'informations sur le bien convoité et lui éviter toute mauvaise surprise. Mais l'enfer est pavé de bonnes intentions et cette mesure a fini par sensiblement ralentir les transactions et plombé le secteur. Dans ce contexte, la ministre du Logement Sylvia Pinel a présenté en Conseil des ministres, le 26 août, une ordonnance qui vise à simplifier ce processus. Le texte précise que, désormais, les éléments d'information ne devront plus obligatoirement être annexés à la promesse de vente « mais pourront être remis à l'acquéreur en amont de la signature » et « transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée ». Il demande par ailleurs que les informations financières de la copropriété transmises soient « ciblées sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur ».

Source : http://www.logic-immo.com/actus-immobilier/2015/10/03/l-enquete-2015-2016-bilan-et-perspectives-nat-56138.php