Le 01/07/2016
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, en alignant le régime de la location meublée sur celui de la location vide.
À compter du 27 mars 2014, les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989.
Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :
La location meublée d'une chambre ou d'un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies :
Exemple : chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (184 X 18) / 12 = 276 €
Le 27/06/2016
Une contribution financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé dans le logement loué nu à titre de résidence principale, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie (loi du 25.3.09 : art 119 ; décrets et arrêtés du 23.11.09 : JO du 25.11.09).
Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, sous certaines conditions cumulatives :
- les travaux bénéficient directement au locataire ;
- l’exécution des travaux est justifiée au locataire ;
- soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.
Cette contribution peut être demandée par un bailleur du parc privé ou du parc social ; dans ce dernier cas, les modalités ne sont pas exactement les mêmes.
Le bailleur doit au préalable engager une concertation avec le locataire (ou l’association représentative des locataires le cas échéant) portant sur :
- le programme des travaux envisagés,
- les modalités de leur réalisation,
- les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),
- et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.
La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné, celui-ci peut avoir le choix entre deux options de travaux.
Soit il s’agit de la réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants :
- travaux d’isolation thermique des toitures,
- travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
- travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
- travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
- travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
- travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Chacun de ces types de travaux doit être conforme aux caractéristiques techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).
Soit il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).
Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale.
Bâtiments concernés par les travaux
La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné.
- si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;
- si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et la performance énergétique globale ;
- si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.
Les modalités de calcul de la contribution du locataire peuvent différer en fonction de la date d’achèvement du bâtiment.
Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :
Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières (arrêté du 23.11.09 : annexe 1) :
Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.
Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut êtreforfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement : 10, 15 ou 20 euros par mois (voir § bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).
Le bailleur doit faire figurer sur l'avis d'échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges ». De même doivent être mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.
Plus d'infos sur : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/amelioration/contribution-du-locataire-au-partage-des-economies-de-charges/
Le 24/06/2016
Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente d'un logement en Véfa sont réunies, c'est-à-dire d'un logement à construire, un contrat de vente doit être réalisé.
Le contrat de vente peut prendre la forme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou d'un contrat de vente à terme.
Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire uniquement à l'achèvement des travaux. Les sommes versées pour l'exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire. Ce n'est qu'à la livraison du logement que le vendeur peut récupérer la somme.
Information concernant les parties
Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.
Informations concernant le logement
Le contrat de vente doit indiquer :
- l'adresse du logement,
- le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes,
- le descriptif des matériaux utilisés,
- la situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier.
Certains documents doivent également être annexés au contrat de vente parmi lesquels :
- le règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété ou le règlement de lotissement si le logement est situé dans un lotissement,
- l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite à l'ouverture du chantier,
- un plan côté et la notice technique descriptive du logement.
Informations concernant la vente
Le contrat de vente doit indiquer :
- la date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard,
- le prix total de la vente et les conditions éventuelles de révision du montant,
- les conditions d'échelonnement du montant des travaux,
- l'éventuelle condition suspensive de l'obtention d'un prêt.
À noter :
le vendeur devra justifier, lors de la signature de la Véfa, d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Le contrat de vente doit être signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques (ex-Conservation des hypothèques) dont dépend le bien.
Le notaire ayant rédigé le contrat en garde un original, appelé la minute. Il doit remettre une copie à l'acquéreur qui doit la conserver.
Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandé avec avis de réception.
Si le contrat n'est pas précédé d'un contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement.
Ce délai commence le lendemain :
- de la remise en main propre de l'acte de vente,
- ou de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Règlement de la vente
L'acquéreur doit échelonner le paiement des travaux en fonction de leurs avancements et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente.
Le montant de l'échelonnement des travaux peut s'élever au maximum à :
- 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées,
- 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau,
et jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.
- Les 5 % restant sont versés à la livraison du logement à moins que l'acquéreur n’émette de réserves quant à la conformité du logement par rapport au contrat de vente.
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2961
Le 23/06/2016
La loi Scrivener du 13 juillet 1979 a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21 343 €. Peu importe le but de l'opération, habitation ou investissement.
La loi Scrivener offre une protection très poussée à l’emprunteur en liant le contrat principal (l’acte d’achat) au contrat de prêt. L’achat du logement dépend de l’obtention du ou des prêts immobiliers. Pour plus de sécurité, il vaut mieux le préciser dans l’avant contrat en insérant une clause suspensive d’obtention des prêts.
« L'offre préalable » est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l'emprunteur. Attention, l'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre préalable que 10 jours au moins après réception de celle-ci, jour de réception non compris, soit pas avant le 11ème jour.
Par ailleurs la banque doit maintenir son offre aux mêmes conditions pendant au moins 30 jours.
Cette condition suspensive est d'ordre public.
Lorsque l'acquéreur renonce à bénéficier d'un prêt, le compromis de vente doit indiquer expressément que le prix est payé sans l'aide d'un prêt, et l'acte doit comporter une mention manuscrite où l'acquéreur reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions de la réglementation.
« L'offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de crédit principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation. Cela signifie qu'au cas où la vente du bien immobilier ne pourrait pas se faire pour des raisons indépendantes de la volonté de l'emprunteur dans un délai de 4 mois, l'emprunteur serait dégagé du contrat de crédit qu'il a accepté.
De même lorsque l'emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération (cas fréquent en pratique) et qu'il en informe ses prêteurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts. Toutefois, cette disposition ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.
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