Le 19/09/2016
Professionnel spécialiste de la construction de maisons neuves, le constructeur de maisons individuelles exerce un métier encadré, et il doit répondre à un certain nombre d’obligations juridiques.
Pour commencer, le constructeur doit soumettre, au particulier qui fait appel à lui, un contrat régi par l’article L.232-1 du code de la construction et de l’habitation, et qui dispose que le document doit comporter les mentions suivantes :
Le constructeur est l’unique interlocuteur du maître d’ouvrage, ce qui lui vaut d’être responsable juridiquement et techniquement des travaux de construction. Ainsi, il est tenu de réaliser la construction selon les instructions émises par le maître d’ouvrage, en suivant le plan, la note descriptive, mais également en conformité avec les normes techniques en vigueur qui s’appliquent à la construction de maisons individuelles.
Le constructeur est également responsable de la livraison de la maison, ce qui implique que cette livraison doit répondre aux spécifications techniques prévues dans le contrat de construction, ainsi que dans les plans, la note descriptive, etc. De même, le prix et le délai de livraison convenus doivent être conformes à ce qui a été prévu dans le contrat.
Le constructeur est tenu de souscrire des garanties qui permettront de couvrir le maître d’ouvrage en cas de défaillance de sa part. Ainsi, la première garantie à laquelle le constructeur doit souscrire est la garantie de parfait achèvement, qui porte aussi le nom de garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie permet d’assurer au maître d’ouvrage que les travaux seront achevés en cas de défaillance du constructeur.
Le constructeur est tenu de souscrire une autre garantie : la garantie décennale. Cette garantie couvre la responsabilité du constructeur durant 10 ans à compter de la livraison de la maison, en cas de malfaçons liées au gros œuvre.
Le constructeur a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, qui couvre sa responsabilité juridique en cas de faute professionnelle survenue dans le cadre d’un chantier de construction.
Source : http://edito.lesavisimmo.com/conseils-d-experts/acheter/les-obligations-d-un-constructeur-de-maison-article-13067.html#?cmp=INT154
Le 15/09/2016
Si vous vendez un logement faisant partie d’une copropriété, vous devez effectuer les mesures selon les règles de la loi Carrez. La surface doit être affichée, dans un premier temps, sur le compromis puis dans l’acte authentique de vente. Elle comprend la surface plancher située sous une hauteur sous plafond supérieure à 1m80 en sachant que les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures ne sont pas prises en compte dans le calcul. Seuls les appartements d’habitation sont concernés par ce calcul, cela exclut donc les caves, garages et autres lots dont la surface est inférieure à 8m².
Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949 et permet de révéler une éventuelle présence de plomb sur les revêtements et équipements. Si vous vendez un logement en copropriété, ce diagnostic ne s’applique qu’aux parties privatives, et non aux parties communes. Si le diagnostiqueur relève des traces de plomb, le diagnostic est valable pendant un an. En revanche, si le logement ne contient pas de plomb, il n'est pas nécessaire d’établir un nouveau diagnostic en cas de revente et le résultat initial est fourni à chaque nouvelle transaction.
Ce diagnostic est requis lors de la revente d’un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fonctionne sur le même principe que le diagnostic plomb et permet de révéler la présence d’amiante dans le logement. Si de l'amiante est détectée, le diagnostic ne peut pas être valable d’une vente à l’autre et un nouveau diagnostic est nécessaire pour contrôler l’état de l’amiante présente. Par contre, si aucun trace d'amiante n'est retrouvée, le diagnostic initial a une durée illimitée.
Il concerne les logements dont l’installation de gaz est âgée de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur s’assure que l’installation ne présente pas de danger pour les occupants en examinant notamment la tuyauterie fixe, le raccordement des appareils, la ventilation du logement, et la combustion. Ce diagnostic doit avoir été effectué moins de 3 ans avant le jour de la signature du compromis de vente.
Il doit être réalisé pour les biens dont l’installation électrique date de plus de 15 ans. Il permet de connaître l’état de l’installation électrique du logement et des dépendances, mais ne concerne pas les parties communes des logements en copropriété. Il doit avoir été effectué moins de 3 ans avant le jour de la signature du compromis de vente.
Ce diagnostic concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, aussi appelé « tout-à-l’égout ». Le diagnostiqueur vérifie le bon fonctionnement et l'entretien de l’installation individuelle. En cas de besoin, le diagnostic indique la nature des travaux à effectuer pour préserver l’environnement et garantir la bonne santé des personnes. Ce diagnostic doit avoir été effectué moins de 3 ans avant le jour de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.
Le diagnostic termites doit être effectué dans les parties privatives des logements situés dans une zone contaminée et vise à vérifier si des termites sont présents dans le logement. Il doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature du compromis de vente et de l’acte de vente définitif chez le notaire.
Quel que soit le type de logement vendu, vous devez fournir un état des risques naturels et technologiques à l’acquéreur. Ce document indique si le logement se situe dans un secteur comportant des risques tels que des inondations, des avalanches ou encore des séismes et, le cas échéant, si des travaux sont préconisés ou non.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet à l’acquéreur de connaître le niveau d’isolation thermique du logement à travers l’estimation de la quantité d’énergie consommée pour une utilisation normale. Ainsi, l'acheteur peut évaluer sa consommation future et les charges prévisionnelles en prenant en compte la gradation de « A » à « G » attribuée par le diagnostiqueur. Le DPE est valable 10 ans.
Source : http://edito.lesavisimmo.com/conseils-d-experts/vendre/les-diagnostics-obligatoires-realiser-lors-d-une-vente-immobiliere-article-7123.html
Le 01/09/2016
Lorsque le locataire quitte son logement, il doit assumer les dépenses liées à la remise en état. Si il estime qu’il ne doit rien au propriétaire, c’est à lui de le démontrer.
La Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 9 juin 2016, a affirmé que le locataire est dans l’obligation de prendre en charge les réparations dites locatives. Cependant, le locataire est exonéré de cette prise en charge si les dégradations du logement sont dues à l’un des facteurs suivants :
La Cour de Cassation confirme également que la charge de la preuve incombe au locataire, c’est donc à lui de de prouver qu’il se trouve dans un tel cas d’exonération. Ainsi, le propriétaire n’a pas à justifier l’existence de dégradations commises par le locataire, et il peut alors prélever le montant des factures de remise en état directement sur le dépôt de garantie. La Cour de Cassation a ainsi jugé que dès lors que le logement a besoin de réparations qui incombent au locataire à la fin du bail, cela suffit à justifier la condamnation de ce dernier. De même, il n’est pas obligatoire de faire figurer des précisions au sujet de la responsabilité du locataire sur l’état des lieux de sortie pour que ce dernier soit condamné, à partir du moment où le propriétaire doit faire face à une réparation locative.
La loi dispose que le locataire doit prendre en charge les réparations d’entretien courant. Certaines réparations ne sont pas nécessaires, à l’instar du jaunissement de la peinture, considéré comme une vétusté, et donc une usure normale du logement et dont les réparations incombent au propriétaire. Les réparations locatives sont énumérées par le décret d’août 1987, qui reprend une liste de petites réparations quotidiennes telles que :
Dans le cas de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation, le propriétaire réclamait à son locataire la réparation de dégâts dans un mur, le remplacement de la robinetterie et des joints du bac de douche, ainsi que des réparations de carrelage.
Source : http://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/son-depart-le-locataire-doit-payer-les-reparations-locatives-article-11711.html
Le 29/08/2016
Dans la capitale des Flandres, l'heure est à la stabilisation des prix dans l'ancien. Les logements neufs, eux, continuent de séduire. Tour d'horizon du marché immobilier de la métropole lilloise, avec Philippe Descampiaux, directeur de Citya Descampiaux.
Philippe Descampiaux : L'activité, qui était soutenue depuis le début de l'année, s'est calmée à l'été... Nous attendons donc avec une certaine fébrilité la rentrée, pour confirmer ou non la reprise. Mais la chute des prix est bel et bien terminée, le mètre carré se stabilise partout. Exception faite de certaines copropriétés plombées par de fortes charges ou de biens intégralement à rénover dont les tarifs continuent de baisser, mais à un rythme modéré. Dans la ville, il faut désormais compter en général entre 2.000 et 4.000 euros le mètre carré pour acheter un bien ancien, les prix variant fortement d’un quartier à l’autre. L'état du logement pèse aussi dans la balance. Les acheteurs recherchent du "clé en main". Les biens soignés, relookés se vendent rapidement et en général, les transactions se concluent dans le mois. Naturellement, le prix de vente doit être conforme à la réalité du marché. Lorsque les propriétaires surestiment leurs biens, ils n'attirent peu ou pas de candidats.
Philippe Descampiaux : Dans le Vieux-Lille, la demande reste vive. Les appartements des hôtels particuliers et des immeubles de prestige des XVIIIème et XIXème siècles continuent de s'échanger au prix fort, surtout pour les petites surfaces. Comme ce studio de 27 mètres carrés, situé au 1er étage en arrière-cour, d'un immeuble à deux pas du Parvis de la Treille, vendu 113.000 euros, soit 4.185 euros le mètre carré. Dans le centre et le quartier Vauban, les prix sont légèrement en dessous.
Philippe Descampiaux : Les primo-accédants et les familles au budget limité peuvent se diriger vers les quartiers excentrés de la ville comme Wazemmes, Bois-Blancs, Moulins, Lomme ou Fives. Maisons ou appartements s' y échangent, le plus souvent, en dessous de la barre des 2.000 euros du mètre carré.
Philippe Descampiaux : Il est en forme ! Les prix varient entre 2.500 et 4.500 euros du mètre carré, voire plus suivant la localisation. Dans le secteur très prisé du Vieux Lille, un studio de 33 mètres carrés est ainsi parti à 160.000 euros, soit 4.800 euros le mètre carré. Les prix sont plus accessibles dans le nouveau quartier Euratechnologies. Récemment, un deux-pièces de 48 mètres carrés a été vendu 161.000 euros, soit 3.350 euros le mètre carré.
Y a-t-il un quartier dans lequel vous conseilleriez d'investir ?
Philippe Descampiaux : Euratechnologies, ce vaste projet urbain situé le long de la Deule, est l'un des quartiers d’avenir. De nombreux immeubles neufs sortent de terre, proposant un habitat mixte (bureaux et logements), à des prix compris entre 2.500 et 3.500 euros le mètre carré. Mais il est également possible d’acheter de l’ancien dans des secteurs proches comme Lomme ou les Bois Blancs, où les prix sont nettement moins élevés. Autre quartier en devenir, celui de la façade de l'Esplanade, au nord ouest de la ville. Tout le secteur autour du Champs de Mars et de la Citadelle va se transformer en espace de promenades. Ce futur Central Park lillois devrait faire grimper les prix des logements aux alentours.
Propos recueillis par Céline Deval
Capital - Août 2016
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