Les organes de gestion de la copropriété

Plusieurs organes de gestion coexistent afin d’administrer au mieux l’immeuble soumis au statut de la copropriété :

Le syndicat des copropriétaires

Définition : il désigne l’ensemble des copropriétaires. Son existence est obligatoire de par la loi, et est constitué dès lors qu’il existe plus de deux lots dans la copropriété.
C’est l’organe décisionnel par principe de la copropriété, mais il ne s’exprime que par le truchement de son assemblée générale.
Le syndicat dispose de la personnalité juridique, ce qui lui permet d’agir en justice mais également de voir engagée sa responsabilité. Il peut avoir un représentant pour agir en son nom, celui-ci est obligatoirement le syndic.
Il a par ailleurs été estimé par réponse ministérielle que la liste des copropriétaires détenue par le syndic n’est pas confidentielle vis-à-vis des copropriétaires.

La personnalité morale du syndicat : Le syndicat est doté de la personnalité morale. Il a donc un patrimoine, dont l’actif est constitué principalement des sommes dont les copropriétaires sont redevables au titre des charges. Quant au passif, il est constitué des sommes dues aux prestataires avec lesquels il a contracté, au personnel qu’il emploie etc.

L’objet du syndicat : Il a pour objet de conserver l’immeuble et d’administrer les (seules) parties communes. Il ne peut s’immiscer dans l’administration des parties privatives. A l’occasion des réunions d’AG, il prend toutes les décisions nécessaires à la pérennité de la copropriété : il désigne le syndic et les membres du conseil syndical, commande des travaux, agit en justice etc.

La responsabilité du syndicat : Il est responsable des dommages causés non seulement aux copropriétaires, mais également aux tiers, en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Le syndic

Définition : Le syndic est l’organe d’administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges.
Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.
Le syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas employé de la copropriété. Il la représente de manière indépendante et perçoit une rémunération pour cela.
En contrepartie, il doit lui rendre des comptes sur sa gestion. L’interlocuteur privilégié de ce contrôle est le conseil syndical.

Missions dévolues au syndicat en vertu de l’article 18 de la loi de 1965 :
- Respect du règlement de copropriété et exécution des décisions du syndicat.
- Administration et conservation de l’immeuble (N.B. Toute décision doit émaner de l’AG, mais il peut de son propre chef faire exécuter des actes de gestion courante).
- Etablissement et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble.
- Etablissement et vote du budget prévisionnel.
- Constitution des provisions spéciales pour travaux.
- Ouverture d’un compte séparé (si l’assemblée décide de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, cela requiert un vote à la majorité de l’article 25).
- Représentation du syndicat (tant dans les actes civils que dans les actions en justice).
- Information des copropriétaires sur l’accès à « la télévision du futur ».

Responsabilité du syndic : A l’occasion de l’exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de chaque copropriétaire, mais aussi vis-à-vis du syndicat ou des tiers, tant du point de vue civil que sur le plan pénal.
L’approbation des comptes entraîne ratification de la seule gestion comptable du syndic à l’égard du syndicat, mais non envers chaque copropriétaire.
Le vote du quitus décharge le syndic de toute responsabilité à l’égard du syndicat pour les fautes de gestion qu’il aurait pu commettre.

Le conseil syndical

Définition : Le conseil syndical est l’organe d’assistance du syndic et de contrôle de sa gestion. Toute copropriété doit en principe être dotée d’un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix a décidé de s’en passer.

Désignation des membres : Les membres du conseil syndical, élus en AG, doivent être désignés parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

Missions :
- Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
- Il donne son avis sur toutes les questions relatives au syndicat, son avis qui n’est que consultatif.
- En vertu de l’article 25 a de la loi de 1965 et des articles 21 et 26 du décret de 1967, il peut recevoir de l’AG d’autres missions ou délégations de pouvoirs.

Responsabilité des membres : Dépourvu de la personnalité morale, le conseil syndical ne peut en tant que tel voir sa responsabilité engagée.
Mais les conseillers syndicaux peuvent avoir à répondre de l’exécution de leur mandat et ainsi engager leur responsabilité contractuelle.