Charges locatives : qui paie quoi ?

Les charges locatives, ou charges récupérables, désignent les dépenses que le propriétaire paie et qu’il peut « répercuter » sur son locataire. Le point sur ces frais.

Lorsque le logement est loué vide et qu’il est occupé comme résidence principale du locataire, les charges locatives donnent lieu le plus souvent au paiement de provisions mensuelles qui doivent être régularisées au moins une fois par an. On parle de charges « au réel ».

Lorsque le logement est loué meublé, le propriétaire bailleur peut opter pour les charges « au réel » ou « forfaitaires ». Dans ce dernier cas, il fixe un forfait qui ne donne pas droit à une régularisation.

La liste des charges récupérables est fixée limitativement par un décret (n°87-713 du 26 août 1987).

Cette liste fixe  trois grands types de charges locatives :

1. Les dépenses des employés d’immeuble et des gardiens concierge

2. Les dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les équipements d'usage commun ou les installations individuelles du logement et liées :

- au fonctionnement et l’entretien de l’ascenseur et du monte-charge,
- à l’eau froide, l’eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
- au chauffage et à la production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives (exploitation et entretien courant par exemple),
- aux produits d’hygiène utilisés pour la copropriété (sacs en plastiques, produits désinfectant, etc.),
- aux installations individuelles (dépannage, contrôle de raccordement, etc.),
- aux parties communes antérieures au bâtiment, aux espaces extérieurs, et à l'ensemble des bâtiments d'habitation (électricité, entretien de propreté, etc.)

3. Les impositions et redevances, c'est-à-dire à la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères la  taxe de balayage.

Toutes les charges qui ne sont pas listées par le décret ne sont pas récupérables. On peut citer par exemple les frais de dératisation, les frais d’enlèvement des encombrants, etc.

Lorsque le locataire s’acquitte de provisions, au moins une fois par an, le propriétaire doit régulariser les provisions payées par le locataire par rapport aux dépenses réellement acquittées et récupérables.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Si les provisions pour charges payées par le locataire sont supérieures aux dépenses engagées par le propriétaire, ce dernier devra rembourser le trop-perçu. Mais si le montant de provision pour charges a été inférieur aux charges réellement financées par le propriétaire, ce dernier peut demander au locataire de payer la différence, et ajuster le montant des charges mensuelles ou trimestrielles payées par le locataire pour l’année suivante.

En cas de vacance locative, entre deux locataires par exemple, le propriétaire peut retrancher les charges effectivement payées de ses revenus fonciers.

Source : http://www.fnaim.fr/3708-charges-locatives.htm