La division de la propriété immobilière en volumes

La volumétrie est réservée aux ensembles immobiliers complexes ou à la cohabitation de la propriété privée avec le domaine public (le régime de la copropriété est incompatible avec celui de la domanialité publique). Elle est un assemblage de propriétés privées, divises, imbriquées dans un ensemble.

La volumétrie est une organisation conventionnelle de l’espace, qui repose sur la dissociation entre le tréfonds et la propriété au-dessus du sol : la superficie. Il s’agit d’une division de l’espace à des niveaux différents, tous définis par rapport au sol. Le droit de propriété s’exerce non sur le sol, mais sur un volume, défini par des cotes planimétriques et altimétriques. Il faut établir 3 actes juridiques pour la mettre en œuvre :

L’état descriptif de division en volumes

Il doit être clair, parfaitement rédigé, ne doit envisager aucune partie indivise et est soumis aux règles de la publicité foncière. L’état descriptif donne naissance aux volumes immobiliers en divisant la propriété, mais sans diviser la parcelle cadastrale à laquelle il se rattache.

Le préambule décrit l’ensemble immobilier et justifie le choix du volume. L’état descriptif créé des volumes et les insère, en fonction de la conception de l’ouvrage, dans un réseau complexe de servitudes, répondant aux définitions des articles 637 et suivants du code civil. Il procède également à l’identification des différents volumes en les situant en tréfonds ou dans l’espace puis à la détermination de la destination de chaque volume.

Le cahier des charges et des servitudes

Il règle les rapports entre les propriétaires de volumes, organise la construction ou la reconstruction de l’ensemble immobilier, met en œuvre les servitudes et leur entretien, ainsi que la répartition des charges et dépenses relatives aux éléments d équipement collectif :

Construction et reconstruction : Il peut prévoir la coordination des maîtres d’ouvrage et les interventions successives de ceux-ci lors de la construction ou la reconstruction, en établissant par exemple un règlement qui planifie le chantier, organise la gestion des engins et l’environnement.

Les servitudes et leur entretien : Il organise la gestion des servitudes. Il protège les droits des propriétaires des volumes, assure leur sécurité et règle les problèmes d’entretien et de réparation des ouvrages sur lesquels s’exercent les servitudes.

Répartition des charges : Les charges, les dépenses sur le foncier ainsi que les frais de gardiennage sont le plus souvent répartis proportionnellement à la SHOB du volume, pondérée en fonction de son affectation. Les frais relatifs à l’entretien et au fonctionnement des éléments d’équipement collectif sont eux répartis en fonction de l’utilité des dépenses.

Les statuts de l’association

Une structure d’organisation collective s’avère nécessaire pour la gestion de la division afin de concilier les intérêts divergents. Il n’y a pas d’organisation légale, mais ce sera le plus souvent une Association Syndicale Libre ou une Association Foncière Urbaine.

L’association a pour fonction de faire respecter les servitudes, d’organiser l’entretien et la réparation du gros œuvre, de gérer les équipements ou services collectifs ainsi que les problèmes de sinistre et de reconstruction. L’objet et l’organisation de l’Association elle-même sont fixés librement dans ses statuts.