Le 13/12/2018
Une bonne estimation du prix de vente du logement permet de vendre dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs.
L’estimation du logement au « juste prix » est une étape clé du processus de mise en vente d’un logement.
Le prix est un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter votre habitation.
Un agent immobilier évalue objectivement la valeur du bien en réalisant une étude comparative de marché et en s’attachant aux qualités et aux défauts du bien. Cela veut dire que l’appréciation du professionnel peut être éventuellement en dessous de celle du propriétaire qui considère aussi parfois la valeur « affective » de son bien.
Pour déterminer le bon prix, l’agent immobilier va réaliser une étude comparative du marché de l’immobilier dans votre ville, ou dans votre quartier si votre logement se situe dans une grande agglomération. Le professionnel va comparer votre logement avec ceux actuellement en vente ou qui ont récemment trouvé preneur.
Pour ajuster son évaluation avec le marché, le professionnel va partir du prix moyen au mètre carré de votre immeuble et va prendre en compte les éléments qui caractérisent votre logement (l’état général du bien, l’étage, la répartition des pièces, ses éléments d’équipements, sa superficie, etc.) afin de pondérer cette moyenne.
Un atout (vue dégagée, étage élevé, etc.) peut entraîner une surcote (+5% à +20% en fonction des caractéristiques) alors qu’un défaut (rez-de-chaussée bruyant, travaux à réaliser) peut entraîner une décote (-5% à -20% également en fonction de l’importance du défaut).
Avec l’avènement du Web, l’information circule vite et les candidats à l’accession à la propriété sont bien informés. De fait, les experts estiment que si votre logement est affiché à 5% au-dessus du prix du marché, les acheteurs risquent de ne pas faire l’effort de se déplacer pour le visiter. [...] Plus les mois passent et moins vous risquez de vendre au prix souhaité. Si votre annonce reste trop longtemps en vitrine ou en ligne, les acheteurs peuvent se montrer méfiants et penser que votre habitation présente un défaut majeur. Et lorsque vous baisserez votre prix pour attirer les visiteurs, cette action « confirmera » leurs doutes. À l’inverse, un bien affiché au juste prix trouvera plus facilement preneur.
En savoir plus : https://www.fnaim.fr/3706-pourquoi-faire-estimer-son-bien-immobilier-par-un-professionnel-.htm
Le 10/12/2018
Retrouvez nos conseils et expertises sur la dynamique du marché immobilier Lillois !
http://bit.ly/descampiauxvideo
Dans le cadre de l’émission Objectif Patrimoine réalisé par BFMTV LavieImmo.com, Philippe DESCAMPIAUX et Lionel Lamirand présentent les atouts de l’investissement immobilier en métropole Lilloise et vous font découvrir les services d’accompagnements personnalisés du pôle Neuf & Patrimoine de Citya Descampiaux & Associés Immobilier.
Le 10/12/2018
Ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier peuvent viser sans hésiter la capitale des Flandres, où le marché locatif est au beau fixe.
Avec un bassin économique vigoureux, une situation géographique idéale à 1 heure de TGV de Paris, Londres et Bruxelles et une population étudiante importante, la capitale des Flandres est l’une des grandes villes favorites, à raison, des investisseurs. Le marché immobilier y est par conséquent dynamique, tant à la vente qu’à la location. D’après le dernier observatoire statistique des locations (OSLO) de la Fnaim, Lille est même la grande ville de France où les logements se louent le plus vite.
Au premier trimestre 2018, les délais médians* de location s’élèvent à seulement 23 jours dans l’agglomération lilloise, selon les données de la Fnaim. Dans Lille intramuros, ils sont même de seulement 19 jours et chutent à 16 jours pour les deux-pièces, les logements les plus demandés devant les studios qui se relouent sous 22 jours (toujours en délai médian).
Loin derrière, Nantes arrive en deuxième position avec un délai médian de location de 50 jours, suivie de Bordeaux (54 jours) et Lyon (57 jours). Etonnement, Paris n’est donc pas la ville où les biens se louent le plus facilement… Il faut compter un mois et demi (46 jours) dans la capitale, plus de deux mois en petite couronne (66 jours) et plus de trois mois en grande couronne (91 jours). Tout au bout de la chaîne, pour les agglomérations de plus de 500.000 habitants, Toulouse apparaît comme un mauvais choix avec un délai médian de location de… 146 jours !
Quant aux loyers, ils évoluent assez peu sur un an, et souvent moins vite que l’inflation (estimée à 2 % entre le 1er trimestre 2017 et le 1er trimestre 2018). Ainsi, ils ont augmenté de moins de 2 % à Paris, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg, Orléans, Rouen et Lyon (aujourd’hui entre 10,6 €/m2 et 29,3 €/m2 selon les villes) et à peine plus à Bordeaux (13,6 €/m2), Dijon (10,7 €/m2), Marseille (12,6 €/m2) et Rennes (12,7 €/m2).
Ce constat rejoint celui de Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), la référence en la matière. Dans sa dernière étude, l’observatoire indique qu’au niveau national, les loyers font du surplace (- 0,1 % en 2017). Surtout, ils n’ont augmenté que de 0,3 % par an entre 2013 et 2017, alors que l’inflation annuelle sur la période s’élève à 0,6 %.
*Délais médians : la moitié des délais constatés se situe en-dessous du niveau précisé et la moitié au-dessus.
Source : https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/actualites/louer-rapidement-lille-en-pole-position-1775443.php
Le 05/12/2018
Vous louez depuis des années un appartement ou une maison, et certains éléments du logement s'abîment... qui doit réparer et entretenir les fenêtres, les volets ou bien la robinetterie ?
Vous venez d’emménager dans une nouvelle location, mais la décoration vous semble un peu vieillotte ou vous souhaiteriez abattre une cloison ? Quels sont vos droits ? Quels types de travaux pouvez-vous entreprendre ?
Selon l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Cela ne signifie pas que tout aménagement soit interdit au locataire ; il doit toutefois avant d'entreprendre certains travaux demander l'autorisation au propriétaire.
Quant aux réparations locatives, la loi (n°89-462 du 6 juillet 1989) rappelle que :
Certaines réparations locatives d’entretien courant sont à la charge du locataire.
En plus de l'entretien courant des éléments mentionnés ci-dessus, le locataire en meublé doit porter une attention particulière aux meubles présents dans le logement : entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hotte aspirante, adoucisseur d’eau, capteur solaire, pompe à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs, etc.
Le bailleur vous doit la jouissance paisible de votre logement. Vous pouvez ainsi accrocher des cadres dans toutes les pièces et vous êtes parfaitement libre de peindre les murs comme bon vous semble.
Cependant, au moment de rendre les clés au propriétaire, sachez que le bien ne devra pas nécessiter d’autres travaux de remise en état que ceux liés à l’usage et à la durée de l’occupation.
Ainsi, si vous avez fait des trous un peu partout, vous aurez tout intérêt à les reboucher proprement avant l’état des lieux de sortie ; de la même façon, si vous avez tout repeint en mauve, mieux vaudra redonner aux murs une teinte plus neutre lorsque vous déménagerez.
Dans le cas contraire, votre propriétaire serait en droit de déduire de votre dépôt de garantie les frais engendrés par la remise en état des lieux qui s'avérerait nécessaire pour relouer le bien.
Avant d’entreprendre des travaux, mieux vaut solliciter une autorisation écrite de votre propriétaire... au cas où vous souhaiteriez changer un revêtement de sol par exemple, et que vous résidez en copropriété (le règlement de copropriété peut contenir des restrictions portant sur la nature des revêtements autorisés).
La demande d’autorisation devient absolument indispensable dès lors que les travaux envisagés transforment les lieux et/ou les équipements, par exemple installer une cabine de douche, supprimer une cheminée, abattre une cloison, etc.
Le cas échéant, c'est d'autre part le seul moyen de négocier avec lui une éventuelle participation financière aux travaux que vous souhaitez entreprendre.
Si vous vous dispensez de son autorisation ou passez outre son refus, votre propriétaire pourra, à la fin du contrat de location, conserver le bénéfice des nouvelles installations sans vous les rembourser ou exiger une remise en état des locaux à vos frais. La remise en état pourrait en plus, être demandée immédiatement si les transformations réalisées mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement !
Source :https://www.fnaim.fr/3718-reparations-locatives-travaux-location-que-peut-on-faire-qui-fait-quoi.htm
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