Le 16/01/2019
Indice pour le 4ème Trimestre 2018
Parution le 15/01/2019
Indice de référence des loyers : 129,03
Variation annuelle en % : +1,74%
Le 19/12/2018
Citya Descampiaux et Associés vous souhaite de Joyeuses Fêtes de fin d'année !
Le 19/12/2018
La loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) vient d’être promulguée au Journal Officiel du 24 novembre dernier. Cette loi conséquente a pour objectifs principaux d’améliorer la construction de logement, de favoriser la mobilité dans le parc locatif et d’améliorer le cadre de vie. Nous avons le plaisir de vous présenter les points essentiels.
BAIL MOBILITÉ
La loi ELAN crée un nouveau bail à usage d’habitation, appelé bail mobilité.
Ses caractéristiques principales :
• Durée minimale 1 mois et maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible.
• Bail meublé de courte durée à un locataire justiant lors de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
• Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis d’un mois.
• Le loyer peut être librement fixé, sauf si le logement est situé en zone tendue, et ne peut être révisé en cours de bail (compte tenu d’une durée maximale de 10 mois).
• Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur au locataire (le bail doit faire mention de cette interdiction).
• Interdiction de la solidarité entre les colocataires ou leurs cautions.
• Stipulations obligatoires sur le motif justiant le bail mobilité.
• Les charges locatives sont récupérées sous forme d’un forfait de charges.
ASSOUPLISSEMENT DU FORMALISME DES ENGAGEMENTS DE CAUTION
La loi du 6 juillet 1989 prévoyait que la personne qui se portait caution des engagements d’un locataire devait, à peine de nullité, reproduire de manière manuscrite un certain nombre de mentions visées en son article 22-1.
La Loi ELAN supprime, notamment sur les préconisations des syndicats professionnels de l’Immobilier FNAIM et UNIS, cette obligation de reproduction manuscrite qui était sujette à de grands risques en cas de mauvaise reproduction et source de litiges importants.
DÉCENCE DANS LE LOGEMENT
Jusqu’à présent la notion de décence visait les risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et l’exigence de critère de performance énergétique ainsi que d’équipements.
La Loi ELAN complète cette définition en imposant que le logement soit exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Cette obligation pèse sur le bailleur.
EXPULSION CONTRE UNE OCCUPATION ILLICITE
Face à des situations inextricables et dont les médias se sont fait l’écho, le législateur a prévu, par l’adoption de la loi ELAN, la suppression de la possibilité pour les squatteurs entrés par voie de fait de bénéficier de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars). De plus, la règle selon laquelle un squatteur ne peut être expulsé qu’à l’issue d’un délai de 2 mois suite à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux est supprimée également.
PROTECTION DES TITRES D’AGENT IMMOBILIER, D’ADMINISTRATEUR DE BIENS ET DE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Afin que le grand public et les consommateurs soient mieux protégés dans les actes de leur projet immobilier, le législateur a décidé de réprimer sévèrement ceux qui utiliseraient, à tort, la dénomination d’agent immobilier, d’administrateur de biens ou de syndic de copropriété sans être titulaire de la carte professionnelle. Les titulaires de cette carte professionnelle peuvent, sous ces appellations, exercer ces missions dans le cadre de la loi Hoguet. Le législateur a considéré que les conditions d’accès à ces professions ainsi que les obligations de formation de ces professionnels contribuaient à la protection des vendeurs, acheteurs, bailleurs, locataires ou copropriétaires de manière ecace. La protection de ces appellations est de nature à éviter la confusion créée par d’autres intervenants dont les qualications ne sont pas reconnues par les pouvoirs publics.
OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ ET DES AGENTS IMMOBILIERS
Afin d’améliorer la lutte contre les « marchands de sommeil », la loi ELAN fait peser sur les professionnels de l’immobilier une obligation de déclaration auprès du Procureur de la République des activités de « marchands de sommeils » se déployant au sein de la copropriété, et notamment les faits susceptibles de constituer une des infractions pénales relatives à l’atteinte à la dignité humaine, non-respect d’un arrêté d’insalubrité, d’un arrêté de péril, ou relatif à la sécurité d’un ERP.
DÉFINITION DU LOT DE COPROPRIÉTE
La Loi ELAN apporte une précision en ajoutant aux dispositions de la loi de 1965 une définition du lot de copropriété. Dorénavant un lot de copropriété comporte « obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ». Le législateur a complété l’article 3 de la loi de 1965 relatif aux parties d’immeubles présumées communes. Tout élément incorporé dans les parties communes et les droits qui y sont rattachés, comme le droit d’achage et le droit de construire, relèvent des parties communes. Il s’agit d’une harmonisation avec la jurisprudence. En conséquence, les éléments qui font corps avec le gros-oeuvre comme les solives, les barres d’appui ou les garde-corps sont des parties communes.
MODALITÉS DE PARTICIPATION AUX ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DE COPROPRIÉTÉ
Il sera possible d’assister à l’Assemblée Générale autrement que physiquement, et ce par tout moyen de communication électronique permettant l’identication. Le vote par correspondance est autorisé avant la tenue de l’AG au moyen d’un formulaire. Les réponses des copropriétaires qui n’auraient aucun sens précis de vote ou exprimeraient une abstention seront considérés comme défavorables. Ces dispositions nécessitent la parution d’un décret pour définir le contenu et les modalités de ce vote. De plus, le procès-verbal de l’Assemblée Générale devra être notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le mois qui suit la tenue de l’AG (contre deux mois auparavant).
Toutes nos équipes de Gestion, Location, Copropriété ou de Transaction se tiennent à votre disposition pour vous éclairer sur les autres nouveautés apportées par la loi ELAN.
Le 13/12/2018
En raison des déséquilibres d’indemnisation induits par le mécanisme des conventions CIDRE et CIDE-COP et de la complexité des modalités de prise en charge des sinistres, la Fédération Française de l’Assurance a engagé la refonte du système de règlement des sinistres dans les immeubles.
La convention CIDRE a donc été remplacée par la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours Sinistre Immeuble) qui a pour objectif de simplifier les modalités de déclaration et d’indemnisation des sinistres dégâts des eaux et incendie, l’évaluation des dommages ainsi qu’une plus grande rapidité dans le processus de dédommagement.
Ainsi, la convention IRSI s’appliquera aux sinistres dont le fait générateur est survenu à compter du 1er juin 2018.
La convention IRSI s’applique aux sinistres incendie et aux dégâts des eaux d’un montant inférieur à 5 000 euros HT, si le sinistre met en cause deux assureurs y adhérant.
Elle concerne les sinistres survenus dans un immeuble locatif, en pleine propriété, en copropriété ou en indivision dont l’origine se situe dans cet immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin.
Le sinistre s’apprécie désormais par local sinistré et non plus lésé.
Un assureur gestionnaire unique sera désigné. Il sera en charge de la gestion de l’ensemble du sinistre dans le local sinistré.
Cet assureur gestionnaire sera en principe :
> pour les locaux privatifs occupés : l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit) ;
> pour les locaux privatifs vacants : l’assureur du (co)propriétaire non occupant ;
> pour les locaux communs : l’assureur de l’immeuble.
Les frais de recherche de fuite (destructive ou non) sont désormais pris en charge et ce domaine est clarifié. Les mécanismes de la convention permettent d’insister sur l’intérêt pour les copropriétaires non occupants de s’assurer.
► Tranche 1 : sinistre dont les dommages sont inférieurs à 1 600 € HT (montant HT cumulé des dommages matériels et des frais afférents du local)
L’assureur gestionnaire évalue les dommages par tous moyens, les prend en charge et abandonne tout recours.
► Tranche 2 : sinistre dont les dommages sont compris entre 1 600 € HT et 5 000 € HT
Pour ces sinistres, l’assureur gestionnaire doit mettre en place une expertise pour compte commun et désigner un seul expert qui aura pour mission d’identifier toutes les parties impliquées, de déterminer les causes et circonstances du sinistre et de chiffrer l’ensemble des dommages du local sinistré. La prise en charge du sinistre incombe à l’assureur du propriétaire des biens sinistrés ou à l’assureur de l’immeuble (qui ne sont pas nécessairement l’assureur gestionnaire). Un recours est possible après indemnisation à l’encontre de l’assureur conventionnellement désigné. À noter : les locaux à usage autre que l’habitation sont exclus de cette tranche 2.
► Sinistre dont les dommages sont supérieurs à 5 000 € HT
C’est le droit commun qui s’applique et/ou d’autres conventions le cas échéant, telle CIDECOP.
Source : https://www.fnaim.fr/4020-sinistres-degats-des-eaux-et-incendie.htm
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