Le 07/06/2019
L'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) nous dévoile les résultats du dernier observatoire Clameur sur l'état du marché locatif, alors qu'un retour de l'encadrement des loyers plane sur la future Capitale Mondiale du Design. Décryptage des tendances avec notre invité Philippe Descampiaux, membre du bureau de l'UNIS Hauts-de-France.
Philippe Descampiaux : Sous la loi Alur, cette mesure a tout d'abord été adoptée par Lille et Paris, puis rapidement contestée et annulée. En effet, seule une communauté d'agglomérations et non une ville unique ne pouvaient être prise en compte pour ces dispositions. Aujourd'hui, avec la loi ELAN (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), les critères de l'encadrement évoluent et, même si la volonté politique est de revenir à un encadrement des loyers, il n'est pas évident que l'agglomération lilloise soit éligible.
Lille a un fort taux de mobilité au regard d'autres villes françaises, taux de mobilité lié à une présent étudiante importante. Le marché regorge de petites surfaces (studios et T2), bien localisées, fournies avec de beaux équipements, mais présentant des loyers jugés trop élevés. Cependant, les locataires intéressés par ces logements ont un bon pouvoir d'achat. Notre moyenne au m² s'explique donc par cette particularité, ce qui incite à l'encadrement des loyers. Mais au regard de l'inflation, les loyers n'ont pas augmenté sur la ville de Lille depuis 2012. Parallèlement, malgré la proximité de nombreuses communes, le marché locatif ne se développe pas dans les agglomérations voisines, validant la caractéristique de zone tendue.
Exactement, à la fin des années 80, pendant le mandat de Pierre Mauroy. La décision est alors prise : Lille et sa métropole seront incontournables. Le TGV est inauguré en 1993, le périphérique modifié, les pôles d'excellence arrivent et poursuivent toujours actuellement leur croissance, d'incroyables développements se mettent en place et finalement, l'augmentation des loyers à ce moment-là ne confirme qu'un rattrapage normal. Aujourd'hui, encore une fois, depuis 5 ans, les prix sont stables et l'équilibre entre l'offre et la demande est globalement respecté. L'effet pervers de cette mesure pourrait être que les bailleurs renoncent à effectuer des travaux, au pire moment, celui de la rénovation énergétique, ou se tournent vers la location de type Airbnb privant le marché d'offres locatives.
Ils sont multiples ! En effet, nous connaissons les effets mais aussi la complexité de cette mesure, puisque le cadrage est réalisé à partir d'une valeur médiane qui doit correspondre au marché. Pour cela, les critères à prendre en compte sont multiples : la typologie des immeubles en fonction de leur année de construction, le neuf et l'ancien, ou encore le secteur concerné. Ensuite, une fourchette de loyer par m² est déterminée, correspondant à 20% au-dessus et 30% au-dessous de la valeur médiane. A l'époque, 78% des loyers lillois étaient justes, mais sans que l'état, l'orientation, la disposition ou les surfaces non comptées (terrasse, mezzanine, place de stationnement...) ne soient appréhendés. Nous arrivons alors à l'essence même de notre métier : la nécessité d'une expertise ou encore l'impossibilité de tout déterminer dans une simple base de données. Finalement le marché est complexe et formé de très nombreux micro-marchés.
Au regard de votre solide expérience au sein de l'UNIS Hauts-de-France et de votre implantation personnelle depuis bientôt 75 ans en métropole lilloise, l'investissement locatif reste-t-il un bon placement ?
Oui ! Tout d'abord l'immobilier est le seul investissement où la constitution d'un capital est encore possible sans avoir de fonds au préalable. Deux seules conditions sont nécessaires : des taux d'intérêt bas et une bonne durée allouée au projet. Finalement, même si l'encadrement des loyers peut alarmer, le marché reste le seul acteur de l'offre et de la demande. En revanche, il faut toujours penser à remettre à niveau son logement. En 2019, dans ma société, nous avons conseillé nos bailleurs qui ont fait relooker ou rafraichir leur bien, et cela pour près de 150 logements, entre deux vacances. Ce service permet de pérenniserla durée de location, même si le loyer n'augmente pas. Nous avons aussi la responsabilité de participer à cette régulation du marché.
Article magazine Visite Immo n° 452, par Sonia Johnson Rhule
Le 27/05/2019
Soirée clients Citya Descampiaux ce 23 mai 2019, fort succès avec 270 participants pour Les Rencontres de l'Immobilier 2019 avec pour thématiques :
Se constituer / Gérer et transformer / Transmettre un patrimoine immobilier.
Avec la participation de Stéphane DHONTE (ancien bâtonnier avocat), Hugues DUBOIS (directeur régional Fidal avocat fiscaliste), Florence DEHOUCK-GRAUX (notaire), Anne-Sophie VERITE (avocate), Séverine COOMANS (conseillère en financement chez Immoprêt), Franck LANTHONY (conseil en Assurances),
et des agences Citya Descampiaux : Emmanuel CHAMBAT, Karine TRICOT, Emmanuel DESNEUX, Gaëtan VANDEWALLE, Jean-Pierre FICHAUX, Jérôme DEMITRA et Lionel LAMIRAND.
De nombreuses informations relatives au marché immobilier, au droit immobilier, à la fiscalité.... sur les bons choix à faire pour réussir son investissement immobilier.
Le 23/05/2019
Vous louez un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989. Suite à un imprévu, vous avez besoin de récupérer le logement pour y installer votre activité professionnelle. Est-ce un motif légitime et sérieux ?
La loi permet au propriétaire d’un logement loué de donner congé à son locataire dans trois cas de figure :
- La vente du logement.
- La reprise du bien pour y habiter.
- Un motif légitime et sérieux.
Pour être valable, le congé du propriétaire doit être adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé, en respectant un préavis de six mois (ou trois mois pour les locations meublées), et en invoquant une des conditions précitées.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne un exemple de ce qui peut être considéré comme un motif légitime et sérieux, à savoir, l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Mais ce n’est pas le seul cas de figure. La reprise des lieux loués en vue de les transformer en bureau pour les besoins professionnels du propriétaire a été considérée par la jurisprudence comme étant un motif légitime et sérieux justifiant le congé donné au locataire :
- La cour d’appel de Versailles a considéré que la reprise des lieux loués par le propriétaire pour y installer un bureau et un logement de fonction constituait un motif légitime et sérieux.
- La Cour de cassation a reconnu valable le congé donné par le propriétaire dont l’accroissement de l’activité lui imposait le recrutement de salariés et bénévoles et par conséquent un agrandissement des locaux.
Mais attention, même si vous délivrez le congé en cours de bail d'habitation, le locataire ne sera obligé de quitter le bien qu’à la fin du contrat de location en cours.
Source : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/reglementations/donner-conge-un-locataire-qu-est-ce-qu-un-motif-legitime-et-serieux-article-31243.html
Le 22/05/2019
La plupart du temps, les Français passent par l’intermédiaire d’un agent immobilier pour finaliser la vente ou l'achat de leur bien immobilier. Cette démarche procède d’une volonté de s’assurer que la vente ait lieu au plus vite et au mieux des intérêts du propriétaire. Pour ce faire, les vendeurs confient la procédure de vente à un mandataire professionnel, l’agent immobilier.
Passons en revue les nombreux avantages liés à l'achat immobilier avec une agence immobilière…
Recourir à un agent immobilier pour vendre son bien immobilier est un gage de simplification de la transaction immobilière. Ce professionnel connaît en effet tous les rouages de la procédure de vente de biens immeubles (terrains nus, immeubles bâtis, immeubles en copropriété…). Il s’occupera ainsi à votre place des démarches de toutes sortes, qui conduiront jusqu’à la signature de la vente définitive.
Parmi ces démarches, il y a notamment les formalités administratives, financières, techniques mais également juridiques. L’agent immobilier étant polyvalent, il vous conseillera utilement à toutes les étapes de la procédure de vente.
L’obligation d’information et de conseil faisant partie des exigences légales à la charge de tout agent immobilier.
Avec un agent immobilier pour assurer la vente de votre bien, vous avez l’assurance que la transaction immobilière soit sécurisée juridiquement. Vous n’encourrez donc pas le risque que la vente soit irrégulière ou qu’une des formalités substantielles, telles que la formalité notariée pour la vente définitive, ne soit pas respectée.
Par ailleurs, l’agent immobilier est armé pour faire face à toute déconvenue (financière notamment) que pourrait subir son client. C’est la raison pour laquelle le professionnel de la transaction immobilière doit souscrire une garantie financière ainsi qu’une assurance responsabilité civile professionnelle, au cas où il commettrait une faute professionnelle à l’endroit de son client et qu’il doive le dédommager.
Faire appel à un agent immobilier pour gérer votre transaction immobilière est également le gage d’une vente rapide et efficiente.
Ce professionnel détient en effet un fichier d’acquéreurs potentiels, notamment lorsque l’agent immobilier est au sein d’un réseau (franchisé ou d’agents mandataires).
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le recours à un agent immobilier est loin d’être budgétivore et permet au contraire de réaliser des économies substantielles pour le client.
La commission d’agence versée par ce dernier est en effet amortie par la rapidité avec laquelle s’est effectuée la vente.
Il faut comprendre que plus un bien immobilier reste immobilisé longtemps, et plus il engendre de coûts en termes d’entretien, voire de réfection.
Il est donc dans l’intérêt du propriétaire vendeur à ce que son bien immobilier trouve preneur dans les meilleurs délais.
Source :http://descampiaux-dudicourt.monsitemedia.fr/social_content/post/2769427
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