Le 18/11/2019
Ce ne sera pas le chamboule-tout qui était prévu au départ… mais quand même. Le projet de réforme par ordonnances du droit de la copropriété, dont Capital a obtenu une copie, va largement modifier les règles de gestion des immeubles. Le texte, qui devrait être publié d’ici quelques jours, impose de nouvelles obligations pour les copros, tout en leur simplifiant la vie pour la prise de certaines décisions. La réglementation des tarifs de syndics n’a pas non plus été oubliée. Les mesures, qui devront être soumises à l’approbation des parlementaires, devront entrer en vigueur à compter du 1er juin 2020. En voici l’essentiel.
C’est l’une des principales avancées du texte. A l’avenir, l’assemblée générale des copropriétaires pourra mandater les membres de son conseil syndical pour gérer directement les travaux d’amélioration et d’entretien de l’immeuble (hors travaux de rénovation énergétique). L’AG pourra ainsi décider de la durée du mandat et des plafonds de dépenses à ne pas dépasser pour les travaux. Les membres ainsi mandatés pourront ensuite choisir entre plusieurs entreprises sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copro.
Après la souplesse, les contraintes. Toutes copropriétés de plus de 15 ans auront désormais l’obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux lui-même établi sur la base des conclusions d’un "diagnostic technique global". Seules les copros de moins de 15 ans ou dont les diagnostics ne font apparaître aucun besoin de travaux, seront dispensées de ce plan. Afin d’aider au financement de ces travaux, l’ordonnance précise que les copropriétés devront consigner annuellement 2,5% du montant des travaux prévu dans le plan pluriannuel adopté par l’assemblée générale.
(Mise à jour le jeudi 31 octobre. A la surprise générale, cette obligation de mettre en place en plan pluriannuel de travaux a été supprimée de l'ordonnance publiée ce jeudi matin par le gouvernement)
Désormais toutes les décisions de copropriété qui nécessitent d’obtenir la majorité absolue des voix lors du vote en AG pourront bénéficier d’un coup de pouce pour faire accepter la mesure même si cette majorité n’est pas atteinte. Dès lors qu’un tiers des voix est atteint, la même assemblée pourra procéder à un second vote et faire adopter la mesure à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ceci facilitera notamment les votes des travaux d’amélioration qui jusqu’ici n’étaient pas concernés par cette facilité de procédure.
En cas de manquements ou d’inaction d’un syndic, l’assemblée générale des copropriétaires pourra donner mandat au président du conseil syndical pour exercer une action contre ce dernier en vue d’obtenir réparation. Chose qui était impossible jusqu’à présent.
Les membres des conseils syndicaux pourront à l’avenir se faire représenter par leurs ascendants et descendants. Une mesure de souplesse qui permettra de fluidifier bien des procédures, notamment dans les immeubles composés en majorité de personnes âgées.
Le nouveau texte ouvre la possibilité pour les syndics d’obtenir des rémunérations complémentaires pour des prestations qui ne relèvent pas directement de leurs activités. Celles-ci seront définies par décret. Pourraient y figurer par exemple, des activités de conciergerie.
Source :https://www.capital.fr/immobilier/coproprietes-ce-que-prevoit-la-reforme-du-gouvernement-1354131
Le 25/10/2019
Sur Haubourdin, découverte d'un appartement témoin aux prestations soignées et de l’avancée des travaux avec l’un de nos partenaires. Une future très belle résidence au cœur d’un ilot de verdure. De beaux appartements allant du T2 au T4 sont encore disponibles avec des dates de livraison rapide. Investissement ou résidence principale dans le neuf : contactez notre Pôle Neuf et Patrimoine au 03 20 22 36 35
Le 25/10/2019
Vous venez d’acheter un appartement en copropriété et vous souhaitez faire des travaux.
Attention : vous êtes copropriétaire d’un lot situé dans une copropriété obéissant à des règles spécifiques fixées par le règlement de copropriété (même s’il est très ancien).
Connaître et donc avoir lu ce règlement de copropriété avant l’achat est essentiel La nature des travaux que vous envisagez peut entraîner des conséquences sur le bâti et donc sur le reste de la copropriété. Il faut être prudent et prendre attache avec le syndic dès que l’on envisage des travaux importants. Le syndic est là pour vous conseiller et vous éviter d’éventuels désagréments.
Remplacer une fenêtre ou une porte d’entrée
Il faudra remplacer strictement à l’identique une fenêtre. Même surface vitrée, même couleur et même matériaux. Attention aux fenêtres PVC dans l’ancien : c’est généralement strictement interdit (y compris par la plupart des municipalités)
Pour la porte d’entrée de votre logement : elle ne doit pas dépareiller avec celles des autres appartements. Si vous devez mettre une porte blindée elle devra avoir le même aspect extérieur.
Ajouter un volet roulant extérieur
Poser des volets roulants extérieurs sur un immeuble ancien est d’un point de vue esthétique douteux... Toute modification d’aspect extérieur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale et des services d’urbanisme de la Ville par le dépôt d’une déclaration préalable. L’architecte des bâtiments de France qui sera consulté dans le centre de Marseille va rejeter votre projet nécessairement. Ce type de travaux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci »
Supprimer un mur porteur ou une cloison
Vous rêvez de grands espaces et d’un loft ? Certains dossiers nous donnent le sentiment que des copropriétaires imaginent leur appartement en lévitation... Supprimer un mur porteur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale. Etude de structure, souscription d’une assurance dommages ouvrage, suivi des travaux par un maître d’œuvre: c’est un projet lourd et coûteux rien qu’en études.
Mais au-delà du mur porteur il est également risqué de supprimer un mur initialement non porteur dans un immeuble ancien : avec le temps les planchers hauts se reposent sur les murs non porteurs. Ces travaux auront nécessairement un impact sur votre voisinage. Formellement une autorisation d’Assemblée n’est pas nécessaire. Nous recommandons néanmoins l’avis d’un Bureau d’Etude Technique, l’établissement d’un constat d’huissier chez vos voisins et vous assurer de la qualification de l’entreprise dans ce type de travaux délicats.
Surcharger les planchers, modifier le revêtement de sol, ou faire passer des canalisations dans le sol.
Vous avez de la moquette au sol mais vous préférez le parquet. Attention à bien respecter la réglementation en vigueur. Une modification de revêtement peut altérer les conditions de jouissance de l’appartement du dessous en modifiant les qualités phoniques. Certains règlements de copropriété d’immeubles récents interdisent d’ailleurs spécifiquement ce type de travaux.
Autre cas : surcharger son sol de tomettes par une importante couche d’enduit et de carrelage peut fragiliser le plancher qui est une partie commune.
Enfin le plancher de votre appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas y faire passer de canalisations électriques ou d’eau sans autorisation d’Assemblée (y compris avec de simples tranchées)
Percer une façade pour faire passer une canalisation d’eau ou une ventilation de chaudière.
Ces travaux peuvent sembler anodins : il n’en est rien. Ces travaux modifient l’aspect extérieur et touchent à la façade ou au plancher de l’immeuble.
Diviser un appartement en plusieurs
Un acquéreur qui décide de diviser son vaste appartement en plusieurs unités d’habitation dont l’entrée se fait par un sas créé à l’intérieur de son lot d’habitation ne peut agir ainsi..
. Bien qu’il soit chez lui le règlement de copropriété peut interdire strictement de diviser un appartement en plusieurs entités. On peut comprendre la logique d’une telle interdiction : il va nécessairement y avoir un impact sur la copropriété. Il faut d’abord y voir l’impact pratique : deux boites aux lettres en plus, deux boutons d’interphone. Mais la fréquentation de l’immeuble va considérablement changer : on passe d’un immeuble avec un appartement « bourgeois » par étage à trois petits appartements supplémentaires. C’est donc plus de passages et plus d’allées et venues et une baisse du standing de l’immeuble. Un huissier peut donc être mandaté pour faire interrompre des travaux quand bien même déjà commencés voire, avancés.
En résumé, à moins de ne faire que des travaux de décoration : peinture, papiers peints, entreprendre des travaux d’importance nécessite de consulter son syndic afin d’éviter toute erreur.
Source : https://www.seveniercarlini.com/post/travaux-privatifs-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-tout-n-est-pas-permis
Le 23/10/2019
L’âge moyen d’achat d’un logement est désormais de 32 ans. Les appartements anciens en zone urbaine sont particulièrement demandés par les jeunes acheteurs.
L’immobilier n’est pas réservé qu’aux quadragénaires en couple avec des enfants et bien installés dans la vie. Les notaires viennent d’en donner la preuve avec deux études récentes. La génération des personnes âgées de 25 à 39 ans, qu’on appelle souvent les « millennials », n’hésite pas à investir dans l’immobilier : 71 % des personnes interrogées ont ainsi acheté leur résidence principale entre 25 et 40 ans, et l’âge moyen du premier achat immobilier est de 32 ans. Le pic d’acquisition se situe entre 25 et 30 ans, avec 41 % des personnes qui achètent dans cette période.
« Lors des ventes, nous recevons de plus en plus de jeunes qui achètent des logements même s’ils savent qu’ils n’y resteront pas toute leur vie. Mais, ils ont envie d’être chez eux et veulent se constituer un patrimoine », constate Rozenn Le Beller, notaire à Lanester (Morbihan).
Dans un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, c’est avant tout pour des raisons financières que les jeunes font le choix de devenir propriétaires. Le fait de réaliser un investissement pérenne plutôt que de dépenser son argent dans son loyer est l’élément déclencheur pour les deux tiers des jeunes acheteurs, le sentiment d’indépendance et la volonté d’aménager son logement comme on le souhaite viennent juste après pour un tiers des acheteurs.
Autre enseignement de l’étude : l’image de l’accession à la propriété est très bonne. 87 % des personnes interrogées estiment que ce moment est enthousiasmant même s’il est aussi angoissant pour 57 % des acheteurs. En Ile-de-France, neuf Franciliens sur dix entre 20 et 45 ans ont une très bonne image de la propriété et 67 % des Franciliens de cette tranche d’âge ont d’ailleurs l’intention de réaliser une opération immobilière dans les cinq prochaines années. « Parmi tous les acquéreurs franciliens, la tranche d’âge qui achète le plus est celle âgée de 30 à 34 ans. Au total en 2018, les moins de 40 ans représentent près de la moitié de tous les acheteurs », explique-t-on à la Chambre des notaires de Paris.
Autre élément surprenant : que ce soit en Ile-de-France ou en région, les acheteurs jeunes ne sont pas nécessairement en couple : 72 % des personnes qui investissent sont célibataires pour un budget médian de 259 100 euros. Cela implique d’avoir des revenus suffisants et 54 % des jeunes acheteurs perçoivent d’ailleurs des revenus supérieurs à 2 300 euros par mois.
Ce sont donc plutôt les cadres et professions intermédiaires qui achètent notamment en Ile-de-France où les prix sont plus élevés. Ainsi, dans cette région, 73 % des acquéreurs sont des cadres et professions intermédiaires contre 19 % d’ouvriers. Et pour trouver des prix moins élevés, 60 % des moins de 25 ans se tournent vers la grande couronne alors que les 25/29 ans préfèrent la petite couronne. Mais quels logements les millennials achètent-ils ? « Ils investissent majoritairement dans l’ancien, moins cher que le neuf », explique Rozenn Le Beller.
Les appartements ont plus de succès que les maisons : les biens achetés sont à 92 % des appartements et sont situés en zone urbaine à 95 %.
C’est d’abord la taille du logement qui est le critère de choix principal pour 62 % des acheteurs mais 56 % mettent aussi en avant la sécurité réclamant des grilles, des codes d’accès, des équipements de vidéosurveillance.
Dans certaines régions comme le Sud (Provence Alpes Côte d’Azur), la Bretagne et le Centre-Val de Loire, la proximité avec la nature est également importante : 48 % des acheteurs en font leur premier critère de choix lors de l’achat. L’accès à internet est également un élément très regardé par les acheteurs que ce soit pour leurs loisirs, le télétravail ou les solutions domotiques.
Enfin, une fois le logement acheté, les millennials le conservent en moyenne huit ans pour les appartements et dix ans pour les maisons, avant de revendre pour acheter autre chose.
Source : https://www.lemonde.fr/argent/article/2019/10/21/l-immobilier-seduit-de-plus-en-plus-les-jeunes_6016285_1657007.html
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