Actualités gestion locative

Cette loi s’applique aux locations de biens immobiliers à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner certaines clauses obligatoires comme l’état civil du bailleur ou de son mandataire (son gestionnaire), la date de prise d’effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie.

• La fixation du loyer d’origine est libre.
  
  
• Les charges, sommes accessoires au loyer principal, peuvent donner lieu à versement de provision et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Le bailleur peut récupérer une partie de ces charges sur son locataire.
  
  
• Le dépôt de garantie peut être prévu au contrat de location "pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire". Quand il a été stipulé, il doit être restitué dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Principales obligations du locataire :

• Le paiement du loyer et des charges récupérables, Respecter la destination des lieux,
• Prendre en charge l'entretien courant du logement, Ne pas transformer les lieux loués sans autorisation du bailleur, Jouir paisiblement des lieux,
• Ne pas sous louer également sans autorisation.

Principales obligations du bailleur :

• Remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, et les équipements en bon état de fonctionnement, Effectuer toutes les réparations autres que locatives et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat.
• D'assurer à son locataire la jouissance paisible et de le garantir de son propre fait mais aussi de contre celui des tiers

La durée est de 3 ans pour le bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale. Les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure aux minimas.

Si aucun congé n'est délivré par le bailleur, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une même durée d'origine.

Dans le second cas, un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et de délais prescrites, le bail sera reconduit pour la même durée qu'à l'origine et dans le silence du texte, selon les mêmes clauses :

Les règles communes à tous les congés :

Il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception au locataire voire un exploit d'huissier dont la force probante est supérieure et préférable. Les délais courent à compter de la réception du congé. Il faut y porter les mentions requises pour chaque type de congé.

Les types de congé :

• Le congé pour vendre est assorti d'un droit de préemption du locataire. Le locataire peut accepter le congé (délivré 6 mois avant la fin du bail) qui vaut offre de vente de son logement pour un prix ne devant pas être excessif. L'offre de vente est valable 2 mois durant le préavis. Il dispose ensuite de 2 ou de 4 mois en cas de recours à un prêt pour réaliser la vente devant le notaire.
  
  
• Le congé reprise pour habiter est délivré dans les mêmes conditions de délais et de formes par le bailleur et ne peut concerner que ses proches, son concubin, son partenaire de PACS.
  
  
• Le congé pour motif légitime et sérieux est délivré lorsque le locataire a violé ses obligations légales ou contractuelles. La Loi n'a pas limité les violations du locataire et il a été jugé que sous réserve du contrôle du juge, le congé pouvait être délivré pour d'autres motifs que l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.

Progressivement, la défiscalisation a pris une place importante dans l’investissement locatif et les textes réglementaires se complexifient. À chaque dispositif fiscal (Robien, Scellier, Duflot, Pinel...) correspond des conditions précises de fixation du loyer, ressources du locataire... et les déclarations fiscales nécessitent des connaissances pointues.

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Ce spécialiste aux multiples facettes intervient dans la gestion locative.

Focus sur un professionnel de l’immobilier, dont les compétences sont très variées.

L’administrateur de bien travaille à la fois avec les propriétaires et les locataires. L’administrateur de bien est un intermédiaire. Ce professionnel de l’immobilier organise pour le compte de propriétaires (particuliers, sociétés ou entreprises) la gestion locative de leurs biens immobiliers.
Très concrètement, il « prend le relai » et s’acquitte de toutes les obligations du bailleur. Il s’occupe de la location du bien.
Pour y parvenir, il organise les visites, recueille et trie les dossiers des candidats à la location pour les soumettre au propriétaire bailleur, réalise l’état des lieux, encaisse les loyers, délivre les quittances de loyers, organise les réparations nécessaires, etc.
L’administrateur de biens est aussi un accompagnateur, il peut préparer les justificatifs permettant au mandant de réaliser sa déclaration de revenus ou encore payer, au nom et pour le compte du mandant, les charges et impôts en respectant les délais légaux, etc.
Pour avoir le droit d’assurer toutes ces missions, l’administrateur de biens doit détenir un mandat écrit de ses clients et répondre à toutes les obligations de la loi qui organise la profession des intermédiaires immobiliers [Loi Hoguet du 2 janvier 1970 (n°70-9) réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce].

En parallèle, il recueille aussi les recherches des candidats à la location (particuliers, entreprises ou encore indépendants) afin de les aider à trouver un bien adéquat. Grâce à lui, l’offre et la demande se rencontrent. Il détermine ainsi avec le candidat à la location ses besoins et lui propose des locations qu’il juge adaptés à ses critères de recherche. Notons que l’administrateur de biens ne proposera jamais à la location un logement qui n’est pas conforme aux règles en vigueur (décence en matière d’habitation, diagnostics immobilier, etc.).

L’administrateur de biens doit se conformer aux règles législatives en vigueur, tout comme l’agent immobilier. Son activité est régie par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Ainsi, pour exercer cette profession, il est obligé de détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion locative » et une garantie financière pour les fonds qu’il détient au nom et pour le compte de ses mandants.

Il maîtrise alors la législation en vigueur dans le secteur de l’immobilier. À ce titre, il accompagne le propriétaire bailleur dans toutes les démarches liées à la législation.
Par exemple, il est tout à fait capable de rédiger un contrat de bail, de gérer les congés des locataires, etc.

Par ailleurs, l’administrateur de biens est doté de compétences comptables et administratives de façon à pouvoir mener à bien la gestion locative d’un logement. Il doit avoir le sens des relations humaines pour faire face aux besoins des locataires qui ne sont pas toujours en adéquation avec la volonté des propriétaires. Son rôle consiste à satisfaire les deux parties, tout en respectant la loi.

L’administrateur de biens perçoit une rémunération en fonction des missions de gestion qui lui sont confiées par les propriétaires, les « mandants ».
Lors de la signature du mandat, le montant de ses honoraires est fixé en accord entre les deux parties. Il est souvent calculé selon un pourcentage du montant des sommes perçues au nom et pour le compte du bailleur.


Source : https://www.fnaim.fr/3722-administrateur-de-biens-pourquoi-lui-confier-votre-projet-.htm