Actualités gestion locative

Ceux qui souhaitent faire un investissement immobilier peuvent viser sans hésiter la capitale des Flandres, où le marché locatif est au beau fixe.

Avec un bassin économique vigoureux, une situation géographique idéale à 1 heure de TGV de Paris, Londres et Bruxelles et une population étudiante importante, la capitale des Flandres est l’une des grandes villes favorites, à raison, des investisseurs. Le marché immobilier y est par conséquent dynamique, tant à la vente qu’à la location. D’après le dernier observatoire statistique des locations (OSLO) de la Fnaim, Lille est même la grande ville de France où les logements se louent le plus vite.

Au premier trimestre 2018, les délais médians* de location s’élèvent à seulement 23 jours dans l’agglomération lilloise, selon les données de la Fnaim. Dans Lille intramuros, ils sont même de seulement 19 jours et chutent à 16 jours pour les deux-pièces, les logements les plus demandés devant les studios qui se relouent sous 22 jours (toujours en délai médian).

Loin derrière, Nantes arrive en deuxième position avec un délai médian de location de 50 jours, suivie de Bordeaux (54 jours) et Lyon (57 jours). Etonnement, Paris n’est donc pas la ville où les biens se louent le plus facilement… Il faut compter un mois et demi (46 jours) dans la capitale, plus de deux mois en petite couronne (66 jours) et plus de trois mois en grande couronne (91 jours). Tout au bout de la chaîne, pour les agglomérations de plus de 500.000 habitants, Toulouse apparaît comme un mauvais choix avec un délai médian de location de… 146 jours !

Quant aux loyers, ils évoluent assez peu sur un an, et souvent moins vite que l’inflation (estimée à 2 % entre le 1^er trimestre 2017 et le 1^er trimestre 2018). Ainsi, ils ont augmenté de moins de 2 % à Paris, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg, Orléans, Rouen et Lyon (aujourd’hui entre 10,6 €/m² et 29,3 €/m² selon les villes) et à peine plus à Bordeaux (13,6 €/m²), Dijon (10,7 €/m²), Marseille (12,6 €/m²) et Rennes (12,7 €/m²).

Ce constat rejoint celui de Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), la référence en la matière. Dans sa dernière étude, l’observatoire indique qu’au niveau national, les loyers font du surplace (- 0,1 % en 2017). Surtout, ils n’ont augmenté que de 0,3 % par an entre 2013 et 2017, alors que l’inflation annuelle sur la période s’élève à 0,6 %.

*Délais médians : la moitié des délais constatés se situe en-dessous du niveau précisé et la moitié au-dessus.


Source : https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/actualites/louer-rapidement-lille-en-pole-position-1775443.php

L'avis d'échéance de loyer permet de rappeler au locataire ses obligations quant au paiement du loyer. Il s'agit d'un document informant le locataire qu'il est redevable du loyer et des charges à l'échéance prévue au contrat de bail.

Généralement, l'avis d'échéance indique l'identité du locataire, l'adresse des lieux loués, la période à laquelle correspond l'échéance du loyer, son montant séparé des charges ainsi que la date d'exigibilité.

L'avis d'échéance remis au locataire par Descampiaux Dudicourt fait mention de la situation actuelle de ce dernier en matière de paiement du loyer, c'est à dire le solde qui est dû.

Cette loi s’applique aux locations de biens immobiliers à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner certaines clauses obligatoires comme l’état civil du bailleur ou de son mandataire (son gestionnaire), la date de prise d’effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie.

• La fixation du loyer d’origine est libre.
  
  
• Les charges, sommes accessoires au loyer principal, peuvent donner lieu à versement de provision et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Le bailleur peut récupérer une partie de ces charges sur son locataire.
  
  
• Le dépôt de garantie peut être prévu au contrat de location "pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire". Quand il a été stipulé, il doit être restitué dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Principales obligations du locataire :

• Le paiement du loyer et des charges récupérables, Respecter la destination des lieux,
• Prendre en charge l'entretien courant du logement, Ne pas transformer les lieux loués sans autorisation du bailleur, Jouir paisiblement des lieux,
• Ne pas sous louer également sans autorisation.

Principales obligations du bailleur :

• Remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, et les équipements en bon état de fonctionnement, Effectuer toutes les réparations autres que locatives et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat.
• D'assurer à son locataire la jouissance paisible et de le garantir de son propre fait mais aussi de contre celui des tiers

La durée est de 3 ans pour le bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale. Les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure aux minimas.

Si aucun congé n'est délivré par le bailleur, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une même durée d'origine.

Dans le second cas, un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et de délais prescrites, le bail sera reconduit pour la même durée qu'à l'origine et dans le silence du texte, selon les mêmes clauses :

Les règles communes à tous les congés :

Il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception au locataire voire un exploit d'huissier dont la force probante est supérieure et préférable. Les délais courent à compter de la réception du congé. Il faut y porter les mentions requises pour chaque type de congé.

Les types de congé :

• Le congé pour vendre est assorti d'un droit de préemption du locataire. Le locataire peut accepter le congé (délivré 6 mois avant la fin du bail) qui vaut offre de vente de son logement pour un prix ne devant pas être excessif. L'offre de vente est valable 2 mois durant le préavis. Il dispose ensuite de 2 ou de 4 mois en cas de recours à un prêt pour réaliser la vente devant le notaire.
  
  
• Le congé reprise pour habiter est délivré dans les mêmes conditions de délais et de formes par le bailleur et ne peut concerner que ses proches, son concubin, son partenaire de PACS.
  
  
• Le congé pour motif légitime et sérieux est délivré lorsque le locataire a violé ses obligations légales ou contractuelles. La Loi n'a pas limité les violations du locataire et il a été jugé que sous réserve du contrôle du juge, le congé pouvait être délivré pour d'autres motifs que l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.

Progressivement, la défiscalisation a pris une place importante dans l’investissement locatif et les textes réglementaires se complexifient. À chaque dispositif fiscal (Robien, Scellier, Duflot, Pinel...) correspond des conditions précises de fixation du loyer, ressources du locataire... et les déclarations fiscales nécessitent des connaissances pointues.

Descampiaux Dudicourt propose une gestion globale (bien immobilier et solutions fiscales adaptées).