Actualités gestion locative

La réglementation relative sur les baux d’immeuble étant particulièrement riche, plusieurs lois pourront être amenées à s’appliquer selon le type d’immeuble et d’usage de celui-ci envisagé :
Le bail d’habitation

La Loi du 06/07/1989  s’applique de plein droit aux locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation principale). Les locaux doivent être nus.

Le bail de droit commun

Ce type de bail couvre notamment les cas de : location saisonnière, logement de fonction, résidence secondaire. Ces baux présentent une souplesse pour le bailleur : il s’agit d’un contrat libre nécessitant l’accord des parties, sans les contraintes du bail d’habitation (pas de durée minimale, montant du dépôt de garantie pouvant excéder 1 mois, pas de motif pour récupérer son bien à l’échéance du bail etc.).

Le bail meublé

Les articles L632 et suivants du code de la construction et de l’habitation s’appliquent aux locations en meublé constituant la résidence principale du locataire. Deux critères pour la qualification de meublé :
Un critère intentionnel : il faut un accord des parties sur le caractère meublé de la location.
Un critère matériel : il faut que les meubles soient en qualité et en nombre suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement. Il est indispensable que le contrat contienne en annexe l’inventaire détaillé des meubles compris dans la location.

Le bail commercial

Les articles L145-1 et suivants du Code de commerce régissent les baux commerciaux :
- Le statut des baux commerciaux s’applique lorsque 4 conditions cumulatives sont remplies, à savoir : l’existence d’un bail, d’un local, d’une activité exploitée dans les locaux qualifiée de fonds de commerce et une immatriculation au registre des commerces.
- Distinction entre le bail commercial et d’autres situations contractuelles où le statut du bail commercial ne s’applique pas :
La convention d’occupation précaire : le propriétaire consent la jouissance de ses locaux contre une indemnité pour une durée provisoire mais pas limitée dans le temps. L’occupation cesse à la survenance d’un évènement autre que la seule volonté des parties. Il faut une précarité réelle : il faut pouvoir définir dans la convention quel évènement mettra fin à la convention (dans l’attente d’une mesure de démolition, d’expropriation, pendant la durée de travaux etc.). Attention : si la précarité n’est pas justifiée, la jurisprudence requalifie le contrat en bail commercial.
Le bail de courte durée, également appelé bail dérogatoire : les parties peuvent conclure un bail qui ne sera pas soumis au statut dès lors que cette situation est limitée dans le temps. On peut consentir plusieurs baux successifs dans la limite de 24 mois (donc pas de notion de précarité). Attention : si le preneur reste à l’échéance du bail, il s’opère automatiquement un nouveau bail soumis au statut.
Les locations saisonnières : on loue un local pour une période définie (une saison). A la fin de la saison, le bailleur récupère la jouissance du local. Critère : le caractère temporaire et discontinu de l’exploitation. En principe, le local doit être rendu vide, peu importe que le locataire revienne chaque année (pour être à l’abri d’une requalification, il est préférable dans le bail d’exiger que le preneur rende le local vide).
Attention : ne pas confondre cette situation avec l’exploitation saisonnière, qui est soumise au statut. Le locataire paie les loyers toute l’année, mais il ouvre quand il veut. Lorsqu’on a une exploitation continue, il s’agit d’une exploitation saisonnière.

Le bail professionnel

La loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 s’applique aux locaux professionnels. C’est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale (médecins, sages-femmes, avocats, architectes etc.). Un propriétaire loue à un tiers un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité :
- non commerciale (professions libérales ou assimilées, association …)  
- ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal.
Le bail professionnel doit être écrit et sa durée être au moins égale à 6 ans. Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le bailleur pour sa part est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d'huissier) adresser au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le bail rural

Il s'agit d'une location de terres et bâtiments à usage agricole. Le preneur à bail bénéficie notamment d'un droit au renouvellement, d'un droit de préemption en cas de vente, d'une réglementation du fermage. Ce type de location est régi par les articles L 411-1 et suivants du Code rural.

L’impayé de loyer représente 2 à 2,5 % des loyers versés en 2013, selon l’étude d’impact de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR).

Le risque est faible mais il est justifié de vouloir s’en protéger et d'avoir recours à une garantie adaptée. Une grande majorité d'investisseurs sont des particuliers qui achètent pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite, et les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan de financement.

Nous sommes le 10 du mois, et vous n’avez toujours pas perçu le loyer de votre locataire ? Appelez-le pour connaître les causes du retard.
S’il s’agit d’une difficulté passagère, tâchez de trouver une solution. Par exemple, vous pourrez mettre en place un « plan d’apurement » (un accord amiable, écrit, qui étale sa dette) en plus du paiement du loyer.

Sachez que votre locataire peut bénéficier, sous certaines conditions, des aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin de réussir à surmonter ses difficultés financières momentanées.

Si vous avez confié la gestion de votre logement à un administrateur de biens, c'est lui qui prendra l’ensemble les dispositions nécessaires pour relancer le locataire et faire le point avec lui.

Pour se prémunir contre les impayés de loyers, 65 % des propriétaires demandent une caution solidaire (un garant) à leur locataire.

• Lorsque le locataire n’est pas en mesure d’apporter une caution personne physique, il peut recourir à certains dispositifs comme Visale ou la Clé.
• Le bailleur peut, quant à lui, recourir à une assurance garantissant les obligations du locataire. La garantie des loyers impayés (GLI) peut être contractée auprès d'un assureur, d'une banque ou de l'administrateur de biens.

Attention : qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, le bailleur ne peut pas cumuler assurance et caution, sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis.


Source : http://www.fnaim.fr/3491-garantie-loyer-impaye.htm

Certains frais peuvent être imputés sur les revenus fonciers. Le point sur toutes les charges déductibles des revenus locatifs des propriétaires-bailleurs.

Les charges peuvent être déduites du revenu foncier brut imposable du bailleur pour leur montant TTC (sauf en cas de location assujettie à la TVA).

Les charges liées à une location exonérée ne sont pas déductibles.

En règle générale, les charges non déductibles des revenus fonciers sont prises en compte dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Les intérêts et les frais d'emprunt (frais de dossier, etc.) sont déductibles du revenu brut foncier quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.

Le bailleur peut déduire des revenus fonciers le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d'habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la consistance générale du local.
Exemples : installation de sanitaires, d'un chauffage central, de systèmes de sécurité, d'un ascenseur, pose de volets, d'un interphone, d'antenne collective, etc.
Il faut distinguer ces travaux d'amélioration des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l'agencement de l'immeuble.

Dans les autres locaux (commerces, bureaux, etc.), seuls les travaux d'amélioration destinés à favoriser l'accueil des handicapés sont déductibles (construction de rampes d'accès, etc.). Sont également déductibles les travaux de désamiantage et les dépenses d'amélioration destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante.

Sont déductibles les rémunérations versées à des tiers pour la gestion des biens, les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes, les frais de procédure supportées à l'occasion d'action en justice, etc.


En savoir plus : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/931-les-charges-deductibles-des-revenus-fonciers