Actualités gestion locative

Ce spécialiste aux multiples facettes intervient dans la gestion locative.

Focus sur un professionnel de l’immobilier, dont les compétences sont très variées.

L’administrateur de bien travaille à la fois avec les propriétaires et les locataires. L’administrateur de bien est un intermédiaire. Ce professionnel de l’immobilier organise pour le compte de propriétaires (particuliers, sociétés ou entreprises) la gestion locative de leurs biens immobiliers.
Très concrètement, il « prend le relai » et s’acquitte de toutes les obligations du bailleur. Il s’occupe de la location du bien.
Pour y parvenir, il organise les visites, recueille et trie les dossiers des candidats à la location pour les soumettre au propriétaire bailleur, réalise l’état des lieux, encaisse les loyers, délivre les quittances de loyers, organise les réparations nécessaires, etc.
L’administrateur de biens est aussi un accompagnateur, il peut préparer les justificatifs permettant au mandant de réaliser sa déclaration de revenus ou encore payer, au nom et pour le compte du mandant, les charges et impôts en respectant les délais légaux, etc.
Pour avoir le droit d’assurer toutes ces missions, l’administrateur de biens doit détenir un mandat écrit de ses clients et répondre à toutes les obligations de la loi qui organise la profession des intermédiaires immobiliers [Loi Hoguet du 2 janvier 1970 (n°70-9) réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce].

En parallèle, il recueille aussi les recherches des candidats à la location (particuliers, entreprises ou encore indépendants) afin de les aider à trouver un bien adéquat. Grâce à lui, l’offre et la demande se rencontrent. Il détermine ainsi avec le candidat à la location ses besoins et lui propose des locations qu’il juge adaptés à ses critères de recherche. Notons que l’administrateur de biens ne proposera jamais à la location un logement qui n’est pas conforme aux règles en vigueur (décence en matière d’habitation, diagnostics immobilier, etc.).

L’administrateur de biens doit se conformer aux règles législatives en vigueur, tout comme l’agent immobilier. Son activité est régie par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Ainsi, pour exercer cette profession, il est obligé de détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion locative » et une garantie financière pour les fonds qu’il détient au nom et pour le compte de ses mandants.

Il maîtrise alors la législation en vigueur dans le secteur de l’immobilier. À ce titre, il accompagne le propriétaire bailleur dans toutes les démarches liées à la législation.
Par exemple, il est tout à fait capable de rédiger un contrat de bail, de gérer les congés des locataires, etc.

Par ailleurs, l’administrateur de biens est doté de compétences comptables et administratives de façon à pouvoir mener à bien la gestion locative d’un logement. Il doit avoir le sens des relations humaines pour faire face aux besoins des locataires qui ne sont pas toujours en adéquation avec la volonté des propriétaires. Son rôle consiste à satisfaire les deux parties, tout en respectant la loi.

L’administrateur de biens perçoit une rémunération en fonction des missions de gestion qui lui sont confiées par les propriétaires, les « mandants ».
Lors de la signature du mandat, le montant de ses honoraires est fixé en accord entre les deux parties. Il est souvent calculé selon un pourcentage du montant des sommes perçues au nom et pour le compte du bailleur.


Source : https://www.fnaim.fr/3722-administrateur-de-biens-pourquoi-lui-confier-votre-projet-.htm

L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux" est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il doit obligatoirement être joint au contrat de location. Il est réalisé lors de l'entrée du locataire dans le logement et lors de la sortie.

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

En cas de dégradations visibles entre les deux états, il peut être utilisé par le propriétaire du logement pour demander un dédommagement au locataire afin de remettre le logement dans son état initial.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, en alignant le régime de la location meublée sur celui de la location vide.
Depuis le 27 mars 2014, les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989.
Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :
• jusqu’à un plafond de revenus locatifs par an, le régime dit "micro BIC" ou "micro-entreprise" s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant trois ans et renouvelable tacitement par année ;
• au-delà d'un plafond de revenus locatifs par an, le régime réel s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation en sont exonérées dès lors que trois conditions sont remplies :
• la pièce louée ou sous-louée doit faire partie de la résidence principale du bailleur,
• la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous-)locataire en meublé sa résidence principale,
• le loyer doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

Sont à la charge du locataire

• Les produits consommables : eau, gaz, électricité.

• Les dépenses d’entretien courant et des menues réparations des parties communes (nettoyage des parties communes, électricité du couloir, des escaliers, des sous-sols, des garages...),

• Les taxes liées à des services dont le locataire profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères...).

• Le maintien en l’état des revêtements de sol et muraux, des canalisations d’eau et de gaz, des fosses septiques...

• Les raccords de peinture.

• La remise en état du logement avant le départ (peintures, rebouchage des trous, joints, nettoyage des sols...).

• La taxe d’habitation.

• Les frais de gestion et de syndic si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

• Les dépenses d’équipement (chaudière, radiateurs ou convecteurs en mauvais état de fonctionnement, poubelles...).

• Les dépenses de transformation ou de nouvelles installations (digicode, aménagement des combles, porte blindée...).

• Les grosses réparations et le gros entretien comme le ravalement de façade, la toiture.

• Les réparations dues à un défaut de construction ou à la vétusté.

• Les travaux de mise aux normes du réseau électrique et d’isolation.

• Les travaux d’installation du tout-à l’égoût.

• Les frais de surveillance et de sécurité de l’immeuble.

• Les impôts fonciers.

• L’assurance de l’immeuble.

• En fin de bail, les travaux de remise en état en cas d’usure naturelle.

Si le locataire déménage en cours d’année, le bailleur doit avertir l'administration fiscale au plus tard dans le délai d’un mois ou de trois mois en cas de déménagement sans vous avoir prévenu. C'est le Code Général des Impôts qui impose au propriétaire de communiquer cette information au centre des impôts dont dépend l'immeuble. À défaut, le propriétaire peut être tenu pour responsable du règlement des taxes d'habitation.

Descampiaux Dudicourt se charge pour vous de cette formalité à chaque départ de locataire.