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📰🎤 L'IMMOBILIER EN 2021 : INTERVIEW VOIX DU NORD D'EMMANUEL CHAMBAT 🎤📰

Retrouvez l'interview d'Emmanuel CHAMBAT, Président de la Chambre FNAIM Nord et Directeur Général de CITYA DESCAMPIAUX, dans le supplément La Voix du Nord. 
☑ Quelles perspectives pour le marché immobilier ?
☑ Des taux d'intérêt au plus bas
☑ Analyses dans le Nord et le Pas-de-Calais

Plus d'informations :  article Voix du Nord l'Immobilier en 2021

Acteur incontournable de l’immobilier dans la métropole lilloise depuis 75 ans, Descampiaux-Dudicourt est devenu Citya-Descampiaux. Ce nouveau partenariat doit développer le numérique et pérenniser l’entreprise. Rencontre avec Philippe Descampiaux.

Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin. « Ce proverbe africain résume parfaitement les raisons du partenariat que nous avons établi avec Citya Immobilier, première entreprise indépendante et familiale d’administration de biens française », résume Philippe Descampiaux, qui préside à l’œuvre créée par son aïeul.

Depuis 75 ans, l’entreprise familiale lilloise a traversé le temps et les époques en transmettant les valeurs inculquées depuis sa fondation par Marcel Descampiaux puis Louis Descampiaux, auxquels s’est associée en 2000 la famille Dudicourt. « Notre cabinet a progressivement renforcé son expertise en se mettant au diapason des évolutions sociétales, technologiques et économiques, et en anticipant les réglementations avec, en tête, un seul mot d’ordre : satisfaire nos clients quels qu’ils soient. Faisons pour nos clients ce que l’on a envie qu’il soit fait pour nous », appuie Philippe Descampiaux.

Le cabinet lillois avait besoin d’outils numériques performants pour continuer d’améliorer et de développer ses services. « C’est donc tout naturellement que nous nous sommes trouvés avec Citya et que nous pourrons faire ensemble de belles choses. » Cette évolution consacre en tout cas une stabilité : Philippe Descampiaux et Emmanuel Chambat, les dirigeants actuels, et l’ensemble des collaborateurs des sept agences de Lille à Armentières en passant par Lomme, demeurent les acteurs d’une entreprise devenue incontournable dans le paysage de l’immobilier métropolitain. « Nous sommes désormais une entreprise nationale avec l’efficacité d’un ancrage local », conclut le duo Descampiaux-Chambat.

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A Lille, la pénurie de logements a engendré une inflation des prix, au cours des dernières années. La cote, qui avait déjà progressé de 3 à 5% l’an dernier, a encore gagné entre 4 et 10%, sur les douze derniers mois. Problème : il y a très peu de programmes de constructions dans les limites du périphérique, obligeant souvent les ménages et investisseurs à s’excentrer en-dehors de l’hyper-centre lillois. Heureusement pour eux, Lille reste une ville de faible superficie et certains quartiers offrent encore de belles opportunités, à 15 minutes à peine du centre historique.

de 2.700 euros à 3.000 euros le mètre carré

Premier des quartiers en devenir de notre revue, au sein de la capitale des Flandres : Saint-Maurice. Situé à quelques centaines de mètres à peine du centre d’affaires Euralille - qui a d’ailleurs largement contribué à l’essor de Saint-Maurice -, ce quartier est très bien desservi, avec la proximité de la gare Lille Europe, mais aussi de grands axes routiers, permettant de rapidement rallier le centre. L’émergence de quelques programmes de constructions neuves a elle aussi contribué à la valorisation du secteur. Et les prix pourraient continuer d’y progresser… “Saint-Maurice est un quartier en plein développement, assure Emmanuel Chambat, président de la Fnaim Nord. Et on y trouve encore beaucoup d’habitats anciens, pas nécessairement rénovés. Ce qui laisse encore des perspectives de valorisation, après rénovation”. Dans le neuf en revanche, les prix grimpent très vite : entre 4.400 et 4.600 euros le mètre carré, soit au-dessus de la moyenne de la ville. A noter que les belles valeurs anciennes, bien situées et en bon état, peuvent quant à elles dépasser les 3.300 euros le mètre carré.

de 2.900 euros à 3.300 euros le mètre carré

Le quartier Bois Blanc, à l’est du centre ville et de l’autre côté de la Deûle, fut longtemps considéré comme un secteur paupérisé, beaucoup moins bien coté que la plupart des autres zones de la ville. Mais il a lui aussi trouvé sa locomotive : le centre d’affaires Euratechnologies. “Ce pôle d’activité regroupe de nombreuses entreprises de la nouvelle économie, avec quelque 1.500 à 2.000 salariés, explique Emmanuel Chambat, président de la Fnaim Nord. Les salariés et les jeunes couples soucieux de trouver un logement à proximité immédiate du centre de Lille ont bénéficié de quelques programmes neufs et de nombreux aménagements sur les berges, rendant l’environnement très attractif”. Dans l’ancien - appartements des années 60 et 70, majoritairement -, le mètre carré se négocie autour de 2.000 à 2.500 euros. Et dans le neuf, on se rapproche des moyennes de prix constatés à l’échelle de la ville : entre 3.800 et 4.200 euros.

2.500 euros le mètre carré

Situé au sud de l’épicentre lillois, Lille Sud bénéficie lui aussi d’une forte activité. La présence du CHU de Lille et du pôle scientifique Eurassanté, regroupant de nombreux acteurs de l’économie médicale, ont largement contribué à l’essor de ce secteur. Une petite dizaine de programmes neufs ont par ailleurs été livrés ces dernières années. Seul bémol : l’absence de métro au-delà du CHU, rendant le quartier légèrement moins accessible. Et, avec de fortes disparités de logements, les écarts de prix se creusent : “Lille Sud compte beaucoup de logements anciens moins bien entretenus, ce qui engendre de gros écarts entre les prix du neuf et de l’ancien”, admet Emmanuel Chambat, président de la Fnaim Nord. Comptez ainsi entre 1.500 et 2.000 euros le mètre carré dans l’ancien et au-delà des 3.200 euros dans le neuf. Mais, l’arrivée prochaine d’un mastodonte devrait renforcer l’évolution du quartier... Lillenium, un énorme centre commercial de 56.000 mètre carrés, logeant 105 enseignes, en plus d’un hypermarché, devrait être ouvrir d’ici avril 2020. “Sa livraison a pris du retard, et ses effets sur le quartier mettront entre six mois et un an à se faire sentir, mais le secteur a vocation à encore se développer”, assure le président de la Fnaim Nord.


Source :https://photo.capital.fr/immobilier-les-quartiers-des-grandes-villes-encore-bon-marche-sur-lesquels-miser-38045#lille-sud-663305

L'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) nous dévoile les résultats du dernier observatoire Clameur sur l'état du marché locatif, alors qu'un retour de l'encadrement des loyers plane sur la future Capitale Mondiale du Design. Décryptage des tendances avec notre invité Philippe Descampiaux, membre du bureau de l'UNIS Hauts-de-France.

Philippe Descampiaux : Sous la loi Alur, cette mesure a tout d'abord été adoptée par Lille et Paris, puis rapidement contestée et annulée. En effet, seule une communauté d'agglomérations et non une ville unique ne pouvaient être prise en compte pour ces dispositions. Aujourd'hui, avec la loi ELAN (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), les critères de l'encadrement évoluent et, même si la volonté politique est de revenir à un encadrement des loyers, il n'est pas évident que l'agglomération lilloise soit éligible.

Lille a un fort taux de mobilité au regard d'autres villes françaises, taux de mobilité lié à une présent étudiante importante. Le marché regorge de petites surfaces (studios et T2), bien localisées, fournies avec de beaux équipements, mais présentant des loyers jugés trop élevés. Cependant, les locataires intéressés par ces logements ont un bon pouvoir d'achat. Notre moyenne au m² s'explique donc par cette particularité, ce qui incite à l'encadrement des loyers. Mais au regard de l'inflation, les loyers n'ont pas augmenté sur la ville de Lille depuis 2012. Parallèlement, malgré la proximité de nombreuses communes, le marché locatif ne se développe pas dans les agglomérations voisines, validant la caractéristique de zone tendue.

Exactement, à la fin des années 80, pendant le mandat de Pierre Mauroy. La décision est alors prise : Lille et sa métropole seront incontournables. Le TGV est inauguré en 1993, le périphérique modifié, les pôles d'excellence arrivent et poursuivent toujours actuellement leur croissance, d'incroyables développements se mettent en place et finalement, l'augmentation des loyers à ce moment-là ne confirme qu'un rattrapage normal. Aujourd'hui, encore une fois, depuis 5 ans, les prix sont stables et l'équilibre entre l'offre et la demande est globalement respecté. L'effet pervers de cette mesure pourrait être que les bailleurs renoncent à effectuer des travaux, au pire moment, celui de la rénovation énergétique, ou se tournent vers la location de type Airbnb privant le marché d'offres locatives.

Ils sont multiples ! En effet, nous connaissons les effets mais aussi la complexité de cette mesure, puisque le cadrage est réalisé à partir d'une valeur médiane qui doit correspondre au marché. Pour cela, les critères à prendre en compte sont multiples : la typologie des immeubles en fonction de leur année de construction, le neuf et l'ancien, ou encore le secteur concerné. Ensuite, une fourchette de loyer par m² est déterminée, correspondant à 20% au-dessus et 30% au-dessous de la valeur médiane. A l'époque, 78% des loyers lillois étaient justes, mais sans que l'état, l'orientation, la disposition ou les surfaces non comptées (terrasse, mezzanine, place de stationnement...) ne soient appréhendés. Nous arrivons alors à l'essence même de notre métier : la nécessité d'une expertise ou encore l'impossibilité de tout déterminer dans une simple base de données. Finalement le marché est complexe et formé de très nombreux micro-marchés.


Au regard de votre solide expérience au sein de l'UNIS Hauts-de-France et de votre implantation personnelle depuis bientôt 75 ans en métropole lilloise, l'investissement locatif reste-t-il un bon placement ?
Oui ! Tout d'abord l'immobilier est le seul investissement où la constitution d'un capital est encore possible sans avoir de fonds au préalable. Deux seules conditions sont nécessaires : des taux d'intérêt bas et une bonne durée allouée au projet. Finalement, même si l'encadrement des loyers peut alarmer, le marché reste le seul acteur de l'offre et de la demande. En revanche, il faut toujours penser à remettre à niveau son logement. En 2019, dans ma société, nous avons conseillé nos bailleurs qui ont fait  relooker ou rafraichir leur bien, et cela pour près de 150 logements, entre deux vacances. Ce service permet de pérenniserla durée de location, même si le loyer n'augmente pas. Nous avons aussi la responsabilité de participer à cette régulation du marché.

Article magazine Visite Immo n° 452, par Sonia Johnson Rhule

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