Communication presse

L'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) nous dévoile les résultats du dernier observatoire Clameur sur l'état du marché locatif, alors qu'un retour de l'encadrement des loyers plane sur la future Capitale Mondiale du Design. Décryptage des tendances avec notre invité Philippe Descampiaux, membre du bureau de l'UNIS Hauts-de-France.

Philippe Descampiaux : Sous la loi Alur, cette mesure a tout d'abord été adoptée par Lille et Paris, puis rapidement contestée et annulée. En effet, seule une communauté d'agglomérations et non une ville unique ne pouvaient être prise en compte pour ces dispositions. Aujourd'hui, avec la loi ELAN (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), les critères de l'encadrement évoluent et, même si la volonté politique est de revenir à un encadrement des loyers, il n'est pas évident que l'agglomération lilloise soit éligible.

Lille a un fort taux de mobilité au regard d'autres villes françaises, taux de mobilité lié à une présent étudiante importante. Le marché regorge de petites surfaces (studios et T2), bien localisées, fournies avec de beaux équipements, mais présentant des loyers jugés trop élevés. Cependant, les locataires intéressés par ces logements ont un bon pouvoir d'achat. Notre moyenne au m² s'explique donc par cette particularité, ce qui incite à l'encadrement des loyers. Mais au regard de l'inflation, les loyers n'ont pas augmenté sur la ville de Lille depuis 2012. Parallèlement, malgré la proximité de nombreuses communes, le marché locatif ne se développe pas dans les agglomérations voisines, validant la caractéristique de zone tendue.

Exactement, à la fin des années 80, pendant le mandat de Pierre Mauroy. La décision est alors prise : Lille et sa métropole seront incontournables. Le TGV est inauguré en 1993, le périphérique modifié, les pôles d'excellence arrivent et poursuivent toujours actuellement leur croissance, d'incroyables développements se mettent en place et finalement, l'augmentation des loyers à ce moment-là ne confirme qu'un rattrapage normal. Aujourd'hui, encore une fois, depuis 5 ans, les prix sont stables et l'équilibre entre l'offre et la demande est globalement respecté. L'effet pervers de cette mesure pourrait être que les bailleurs renoncent à effectuer des travaux, au pire moment, celui de la rénovation énergétique, ou se tournent vers la location de type Airbnb privant le marché d'offres locatives.

Ils sont multiples ! En effet, nous connaissons les effets mais aussi la complexité de cette mesure, puisque le cadrage est réalisé à partir d'une valeur médiane qui doit correspondre au marché. Pour cela, les critères à prendre en compte sont multiples : la typologie des immeubles en fonction de leur année de construction, le neuf et l'ancien, ou encore le secteur concerné. Ensuite, une fourchette de loyer par m² est déterminée, correspondant à 20% au-dessus et 30% au-dessous de la valeur médiane. A l'époque, 78% des loyers lillois étaient justes, mais sans que l'état, l'orientation, la disposition ou les surfaces non comptées (terrasse, mezzanine, place de stationnement...) ne soient appréhendés. Nous arrivons alors à l'essence même de notre métier : la nécessité d'une expertise ou encore l'impossibilité de tout déterminer dans une simple base de données. Finalement le marché est complexe et formé de très nombreux micro-marchés.


Au regard de votre solide expérience au sein de l'UNIS Hauts-de-France et de votre implantation personnelle depuis bientôt 75 ans en métropole lilloise, l'investissement locatif reste-t-il un bon placement ?
Oui ! Tout d'abord l'immobilier est le seul investissement où la constitution d'un capital est encore possible sans avoir de fonds au préalable. Deux seules conditions sont nécessaires : des taux d'intérêt bas et une bonne durée allouée au projet. Finalement, même si l'encadrement des loyers peut alarmer, le marché reste le seul acteur de l'offre et de la demande. En revanche, il faut toujours penser à remettre à niveau son logement. En 2019, dans ma société, nous avons conseillé nos bailleurs qui ont fait  relooker ou rafraichir leur bien, et cela pour près de 150 logements, entre deux vacances. Ce service permet de pérenniserla durée de location, même si le loyer n'augmente pas. Nous avons aussi la responsabilité de participer à cette régulation du marché.

Article magazine Visite Immo n° 452, par Sonia Johnson Rhule

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Les prix de l’immobilier continuent à augmenter à Lille. Plus 3 % annoncés cette année. Le Vieux-Lille, le Centre et Vauban sont toujours les quartiers les plus demandés. Décryptage avec un spécialiste de la question, implanté à Lille depuis de nombreuses années, Philippe Descampiaux.

Philippe Descampiaux, président de Descampiaux-Dudicourt & Associés  : « Il est contradictoire, complexe. L’immobilier lillois est composé de micromarchés où les prix peuvent varier dans un même quartier de façon très significative (de 20 à 30 %), dans la même rue (exemples rues des Postes ou Solférino…), et dans la même résidence… Ce que l’on peut dire est que la tendance 2018-2019 reste haussière et correspond à près de 3 % en moyenne avec un prix moyen de l’ordre de 2 750 € au m2. Mais fixer un prix répond à énormément de critères : environnement, emplacement, vue, vis-à-vis, luminosité, distribution, configuration, extérieurs… On peut parfois s’interroger sur le sens d’une valeur moyenne. »

« Ce sont les maisons avec extérieurs qui restent la perle rare. Ce qui fait la différence est que l’on ne peut pas pousser les murs d’un appartement, alors qu’une maison offre souvent la possibilité de gagner en mètres carrés et de mieux les gérer. Viennent ensuite les appartements, toujours avec extérieur, qui aujourd’hui nous semblent encore plus demandés que ceux avec parking. Nous constatons que les modes de vie changent en centre-ville, où certains peuvent se passer de la voiture en ville ou n’hésitent pas à rechercher un parking par ailleurs (compter 14 000 € pour en acheter un sur Lille, ndlr). Ceci posé, les biens les plus vendus sont les T2/T3. Non seulement parce qu’ils sont les plus nombreux sur le marché, mais également parce qu’ils correspondent le plus à la sociologie de la population lilloise : souvent jeune, étudiante ou vivant seule… À ce niveau, les petites surfaces qui vont de 25 à 35 m2 sont très prisées. »

« Les Parisiens s’installent à quinze minutes de la gare, soit dans le Vieux-Lille, dans le Centre, à La Madeleine Botanique. Ils ne constituent pas vraiment une vague, plutôt un phénomène qui perdure (et qui, par effet de masse, devient significatif). »

« Le Vieux-Lille, qui se décompose en trois secteurs : l’historique qui est le plus prisé (de la place Louise-de-Bettignies à la Treille), vers la façade de l’Esplanade (la Citadelle atteint parfois des sommets), puis le quartier autour de la rue Saint-Sébastian… Sinon Vauban, le Centre, Saint-Maurice Pellevoisin, Gambetta se portent très bien… Je pense également que le secteur d’Euratechnologies avec l’avenue de Dunkerque offre un beau potentiel et continue d’attirer les promoteurs… Mais aujourd’hui, c’est qui attire les regards avec un programme qui en fera un nouveau quartier près du centre. Le tout est de préserver sa mixité pour fixer la population. Il faut des logements, des bureaux et des magasins (ce qui est prévu) pour le faire vivre… Pour Lille-Sud, c’est plus compliqué. Il faudra du temps pour faire comprendre et assimiler le changement. Ce quartier est encore en devenir, mais l’on peut espérer que cela prenne, à l’image ce que qui s’est passé avec le quartier Euralille… ».

Source : https://www.lavoixdunord.fr/575405/article/2019-04-29/l-immobilier-lillois-beau-etre-complexe-il-est-toujours-la-hausse

Suite de notre série consacrée à ces axes forts de la ville. Aujourd’hui, nous faisons escale avenue de Dunkerque. Cette longue départementale (D933), qui permettait autrefois de relier la côte, avant la construction de l’A25, affole tous les GPS. Si on s’y perd un peu c’est parce qu’elle traverse trois villes d’un trottoir à l’autre : Lille, Lomme et Lambersart jusqu’au numéro 1048, dernière maison de l’avenue à la frontière de Capinghem.

Boostées par Euratechnologies, de nouvelles boutiques font le pari de l’avenue de Dunkerque, dans le sillage du commerce traditionnel qui était autrefois florissant. Sur ce trajet de près de 5 kilomètres, on compte pas moins de sept stations de métro, des trésors insoupçonnés du patrimoine et des personnages hauts en couleurs. De la Silicon Valley lilloise au dernier horloger de Lomme Bourg. Toutes les générations s’y croisent.

Comment se repérer ? Ou se perdre ? L’avenue de Dunkerque prend naissance à Lille, au pont de la Deûle, pour traverser l’île des Bois-Blancs. Nous sommes à Lille des deux côtés de la chaussée jusqu’à la brasserie Le Rapide au numéro 251. Ensuite, à partir du restaurant Chez Laurène, au numéro 253, l’avenue est lommoise côté impair – sur la gauche en venant de Lille – jusqu’au calvaire de Capinghem sur près de 5 kilomètres. Les numéros pairs de l’avenue de Dunkerque jusqu’à la rue Auguste-Bonte, appartiennent à Lambersart. L’avenue de Dunkerque se termine au numéro 1048 chez les Lambersatois. Au 959, côté lommois. On compte pas moins de sept stations de métro entre Bois-Blancs et l’arrêt Bourg où sont exposés d’anciens clichés retraçant l’histoire du quartier.

Gaëtan Vandewalle est responsable du service transactions chez Descampiaux Dudicourt qui possède l’une de ses agences historiques avenue de Dunkerque à Lomme. Pour ce spécialiste de l’immobilier, l’arrivée d’Euratechnologies a multiplié les opportunités dans ce secteur. Deux restaurants et une profession libérale ont trouvé leur bonheur ces derniers mois par le biais de l’agence qui enregistre par ailleurs une pénurie de maisons sur ce secteur. Qui dit pénurie, dit attractivité grandissante et prix à la hausse. Le m2 se négocie entre 2 000 et 2 200 euros.

«  Nous avons vu arriver de nombreux métiers de bouche  », note Gaëtan Vandewalle. Si le début de l’avenue de Dunkerque est très vivant, l’attractivité devient plus clairsemée en amont. On trouve beaucoup de pieds d’immeubles et de vitrines vides. Pas de quoi coller le blues à l’agent immobilier : «  C’est un secteur en plein renouveau. Il faut du temps... Le principal atout de cet axe c’est le métro et les stations V’Lille  ».

Autre signe qui ne trompe pas pour Gaëtan Vandewalle, l’attrait des promoteurs immobiliers pour ce secteur. Plusieurs programmes sortent de terre. Une concurrence pour l’habitat ancien ? «  Pas vraiment. L’immobilier neuf ne s’adresse pas à la majorité des acquéreurs mais plus à des investisseurs. Ces nouvelles résidences ont le mérite de valoriser l’existant.  »

Pascal Baudechon est l’un des derniers horlogers de la métropole lilloise. Il est installé depuis 1983 dans le quartier du Bourg à Lomme. À la sortie du métro, la place de l’église a gardé son côté pittoresque comme la vitrine de sa bijouterie qui a traversé les époques. «  Quand je me suis installé, il y avait quatre bouchers, deux boulangers, deux teinturiers, une mercerie...  », raconte Pascal Baudechon. Issu d’une fratrie d’horlogers, il a appris son métier dans les pas de son frère aîné en faisant ses classes à l’armée. Il réparait les chronomètres des aviateurs.

Si les commerces sont moins nombreux qu’autrefois, Pascal Baudechon reste très attaché à son «  village  » dont il connaît toute l’histoire et de croustillantes anecdotes. Père de quatre enfants, il aimerait passer le relais à l’un de ses fils. Charles, 19 ans, qui étudie le management, et Adrien, 23 ans, en école de commerce, font leur stage dans l’entreprise de papa. «  Ils ont tout révolutionné  » sourit Pascal. Des vitrines au site Internet, la jeune génération remet les pendules à l’heure.


Source : http://www.lavoixdunord.fr/430850/article/2018-08-11/l-avenue-de-dunkerque-garde-le-cap

AU FIL DES ÉPOQUES, IL EXISTE TOUJOURS UN MARCHÉ DE LOCATAIRES ET UN AUTRE DE PROPRIÉTAIRES, MAIS AUJOURD’HUI, CETTE DÉCISION N’EST PLUS AUSSI TRANCHÉE ET NE PREND PLUS LA MÊME FORME. QUELLES EN SONT LES PRINCIPALES RAISONS ? RETROUVEZ L’ÉCLAIRAGE DE MONSIEUR PHILIPPE DESCAMPIAUX DONT L’ENTREPRISE, DESCAMPIAUX DUDICOURT, CÉLÈBRERA LES 75 ANS EN 2020 !

DEPUIS 1997 OÙ VOUS AVEZ REPRIS LA DIRECTION DE L’ENTREPRISE FAMILIALE, AVEZ-VOUS OBSERVÉ UNE ÉVOLUTION DE LA SOCIÉTÉ PAR RAPPORT AU CHOIX EFFECTUÉ POUR SA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

Le changement sociétal est manifeste, les couples se forment plus tard, comme la constitution de la famille et les naissances des enfants. Nous devons aussi mentionner le nombre de séparations qui augmente. Aujourd’hui, les carrières se font avec des changements de postes et même de métiers, entraînant des reformations et une certaine mobilité. De plus, les frais inhérents à l’acquisition d’un bien ne permettent pas de modifier le lieu d’habitation trop fréquemment. Néanmoins, le rêve de devenir propriétaire de sa résidence principale, sur le même modèle que ses parents et grands-parents, reste l’objectif de la majorité de nos clients.

LOCATION OU ACHAT, EST-CE SEULEMENT UNE QUESTION D’ÂGE ? OU PEUT-ON INVESTIR À N’IMPORTE QUEL MOMENT DE SA VIE ?

Oui nous le pouvons et je le crois fortement ! Le temps est le seul allié de l’investissement dans la pierre, commun à tous ! Les jeunes ont du mal à se projeter dans l’avenir, mais un investissement locatif, sur 20 ans par exemple, avec un petit apport et de faibles mensualités, permet de rester locataire sur une résidence principale ! Je suis souvent à l’écoute de mes salariés et je peux vous citer de nombreux exemples et contre-exemples, montrant qu’aucune règle n’existe et que les degrés de maturité et de choix de vie diffèrent selon les gens et non selon les générations.

LA RÉPARTITION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DE VOTRE SOCIÉTÉ MONTRE UNE CERTAINE HARMONIE ENTRE LES VENTES, LES LOCATIONS ET LA GESTION LOCATIVE. EST-CE LA CONSÉQUENCE D’UNE BONNE ADAPTABILITÉ ?

Oui, notre expertise est installée autour de ces marchés qui assurent nos résultats. Et en même temps, il est vrai que nous avons toujours essayé de nous adapter et de répondre à tous les besoins, à toutes les situations de vie qui entourent le logement. Notre stabilité se différencie par cette globalisation de l’offre et par une certaine audace, comme celle de proposer un service de rénovation de notre parc locatif clé en main, qui permet de minimiser les vacances locatives de nos propriétaires-bailleurs. Cette année par exemple, 140 à 160 logements sont passés par cette solution.

EN UN MOT, QUE CONSEILLEZ-VOUS AUX ÉTUDIANTS QUE VOUS ACCOMPAGNEZ EN LICENCE PRO DE L’IMMOBILIER ?

Je leur dis que ce métier est passionnant surtout s’ils préfèrent s’intéresser à leurs clients avant de s’intéresser à leurs biens...

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