Le 07/10/2015
2015 est une année hautement symbolique pour le Cabinet Citya Descampiaux car elle couronne 70 ans d’existence ! 70 ans de savoir-faire et d’observation du marché de l’immobilier au service de ses clients.
Interview de Philippe DESCAMPIAUX, son Président, qui expose sa vision du marché actuel en Métropole Lilloise.
Philippe DESCAMPIAUX, 3ème génération à diriger depuis 1945 la société Citya Descampiaux et Associés. Aujourd’hui plus de 85 collaborateurs au sein de 6 agences en Métropole Lilloise travaillent dans les métiers de la gestion locative, la location, la copropriété et la transaction.
A l’occasion des 70 ans de la société, voyons avec lui quelle est sa vision du marché.
« En 70 ans le marché a connu de nombreuses périodes de hausses, de baisses ou de stagnation des prix. Qui se souvient de la crise des annéees 90, où à l’époque les SICAV monétaires à 10% de rendement attiraient plus que l’immobilier ? Tout le
monde a en tête la très importante hausse des années 2000, mais aussi l’arrêt brutal en 2008 suite à la crise des « subprimes » venue des Etats-Unis. Depuis 2009, le marché de l’immobilier est beaucoup plus chaotique. Après une période de baisse des prix, nous avons observé une stablisation des prix ces derniers mois ».
« 3 facteurs sont à prendre en compte pour répondre à cette question :
- Les taux d’intérêt ont connu une baisse régulière pendant des mois, aujourd’hui ils sont vraiment très bas. Les acquéreurs saisissent cette opportunité pour concrétiser des projets d’achat de résidence principale mais aussi à nouveau pour investir...
- Les vendeurs ont admis que leurs prétentions de prix de mise en vente pouvaient être trop élevées et sont désormais à l’écoute. Les prix de mise en vente sont revus à la baisse pour être en adéquation avec le marché.
- Se loger est un besoin fondamental : toute personne devant se loger prend des dispositions pour louer ou acheter.
Il y a donc une demande constante en terme de logements, le marché s’est plutôt débloqué ».
« Les taux ont remonté d’environ 0,2 point cet été, mais ils restent particulièrement bas. Par exemple, un couple avec un apport de 20 000 € et une épargne mensuelle de 900 €, pour un crédit sur 20 ans, peut s’intéresser à un bien d’environ 189 000 € (base de l’exemple : taux de 2,5% hors assurance).Cela lui permettrait par exemple d’acquérir un Type 3 sur Lille Vauban, une maison de 105m² à Loos, ou encore une maison de 160m² à Houplines ».
Une hausse éventuelle des prix ?
« Je dirais plutôt que les prix se sont stabilisés, il ne faut pas confondre le prix souhaité par le vendeur, le prix de mise en vente et le prix réellement vendu. Voilà tout l’intérêt du conseiller immobilier : il connaît bien le marché de son secteur et est le mieux placé pour répondre aux besoins à la fois des vendeurs et des acquéreurs, en recherchant le juste prix ».
Mettre en vente son bien ça ne s’improvise pas, vos recommandations?
« Confier votre bien à la vente à un professionnel vous permet de bénéficier d’une analyse juste du prix de mise en vente, par le biais d’une analyse des biens similaires vendus sur le secteur, d’un observatoire du marché mis très régulièrement à jour...
En véritables professionnels de l’immobilier, nos conseillers rédigent un mandat de vente adapté à vos spécificités, conforme à la législation en vigueur. De nombreux moyens de communication sont déployés pour mettre en avant votre bien, sur Internet, dans nos vitrines, avec des visuels réalisés par un photographe professionnel, visite virtuelle HD à 360°...
Par ailleurs, un travail efficace et rigoureux est mené afin de proposer des visites ciblées, des acquéreurs qualifiés avec un projet de financement solide. L’accompagnement des clients se fait tout au long du projet, jusqu’à la signature de l’acte notarié ».
Le 19/06/2015
Pionnier de l’immobilier sur Internet depuis 1998, Citya Descampiaux a le plaisir de vous présenter son nouveau site Internet plus ergonomique, avec des visuels plus grands et en qualité haute définition pour un meilleur confort de navigation. Il est accessible facilement sur votre pc, votre tablette ou votre smartphone !
Les critères de recherche des acquéreurs ou candidats locataires évoluent avec de nouveaux besoins, nous avons développé un nouveau moteur de recherche facile d’utilisation :
- Amélioration du critère de localisation : recherche par ville, code postal ou par quartier sur Lille,
- Nouveaux critères de recherche correspondant à vos besoins nouveaux (stationnement, meublé pour la location...),
- Proposition élargie de biens correspondant à vos critères (« Vous aimerez aussi »).
Une étude Ubiflow a montré qu’aujourd’hui en moyenne, sur une annonce, les internautes consacrent 60% de leur temps aux photos, 20% à la lecture des caractéristiques, et 20% au texte descriptif.
Notre site anticipe avec une qualité supérieure :
- Visites virtuelles haute définition
- Ergonomie optimisée,
- Site adapté au format de l’écran (pc, tablettes, smartphones...).
Nos clients acquéreurs et locataires bénéficient déjà de l’espace « Ma Recherche », leur permettant de saisir leur recherche, leurs critères, leur budget, nous les alertons ensuite en temps réel des nouvelles offres.
Les copropriétaires dont la résidence est gérée par Citya Descampiaux ont désormais leur espace personnalisé reprenant de nombreux renseignements. Il est entièrement dédié à la vie de la résidence et regroupe toutes les informations pratiques en tant que copropriétaire :
- Lots de copropriété,
- Appels de provisions et situation comptable,
- Interlocuteurs Syndic, Conseil Syndical et principaux fournisseurs,
- Assurance de la copropriété,
- Documents de la copropriété, comme le carnet d’entretien, les différents PV d’assemblée générale, le règlement de copropriété...
Les identifiants seront adressés aux copropriétaires d’ici quelques jours par voie postale.
Les candidats locataires ont également un espace qui leur est proposé, pour qu’ils puissent déposer en ligne leurs pièces pour compléter leur dossier de location.
Le 29/04/2015
Emprunter n’a jamais coûté aussi peu… En effet le marché actuel du crédit atteint des records à la baisse, inégalés depuis 1945 : L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) vient ainsi de présenter son indicateur des taux pour les trois premiers mois de l’année 2015. Les barèmes bancaires pour les taux fixes sur 15 ans se situent entre 2 % et 3,75 %. L’ANIL observe encore une baisse continue des taux des crédits immobiliers au premier trimestre 2015. Mais pour pouvoir profiter ou non de ces conditions idéales, plusieurs points seront pris en compte par les organismes financiers.
Ce taux est le rapport entre les différentes mensualités des crédits en cours rapportées au revenu disponible. Ce ratio permet aux organismes financiers de s’assurer que le nouveau crédit demandé ne mettra pas l’emprunteur dans une situation de surendettement l’empêchant de rembourser son prêt. Généralement les banques utilisent le ratio de 33% pour accorder ou non un prêt. Il ne s’agit pas d’un taux réglementaire mais d’un usage commun. En effet, les banques considèrent qu’un niveau d’endettement supérieur à 33% présente un risque trop important, pour elles, de défaut de remboursement. Bien entendu, ce taux d’endettement s’apprécie aussi au regard du «reste à vivre».
La situation professionnelle est un critère primordial à prendre en compte. En effet il sera vérifié la stabilité professionnelle et l’ancienneté. Un candidat en CDD ou en période d’essai aura donc moins de chances qu’un acquéreur fonctionnaire ou en CDI, même avec un apport supérieur. L’envergure de l’entreprise du candidat et son activité ont également un rôle à jouer. Tout comme les perspectives d’évolution ou non.
L’âge de l’emprunteur n’est plus forcément un obstacle mais est pris en compte afin d’adapter la durée du prêt en conséquence.
Pour vérifier la bonne gestion des comptes du demandeur, la banque réclame les derniers relevés de compte (Découverts, dépenses superflues etc.).
Les incidents de paiement ayant entraîné un fichage à la Banque de France seront attentivement vérifiés. Ils n’interdisent pas forcément l’accès au crédit, si aucun dérapage n’a été constaté durant les dernières années précédant la demande. Il est également recommandé de solder les prêts renouvelables ou non affectés.
La plupart des banques demandent un apport de 10 % au minimum, qui sert à couvrir les frais de notaire liés à l’achat. Un apport élevé est apprécié, puisqu’il signifie un montant à prêter réduit, un risque moindre pour l’établissement prêteur et une forte implication de l’emprunteur.
L’épargne peut permettre de constituer cet apport, mais aussi montre la capacité du demandeur à garder des finances saines, ce qui rassure les banques. De nombreux supports existent pour mettre de l’argent de côté tous les mois : PEL, Livret A, assurance-vie…
L’analyse du risque par le prêteur n’est pas seulement évalué sur le futur taux d’endettement du demandeur, mais aussi sur une étude approfondie du profil de l’emprunteur (le « scoring ») et particulièrement sur le « reste à vivre ». Le taux d’endettement de 33% peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction de cette étude. Pour un ménage ayant des revenus importants, présentant un « reste à vivre » élevé, la banque pourra accepter un taux d’endettement légèrement supérieur. A l’inverse, certains emprunteurs avec des revenus plus modestes ou moins réguliers ne pourront pas obtenir de prêt impliquant plus de 30% d’endettement.
Par ailleurs les revenus, selon leur nature, ne seront pas pris en compte de la même manière : par exemple si le demandeur a des revenus fonciers, ceux-ci ne seront pris en compte qu’à hauteur de 70% au maximum, afin de prendre en considération les différentes charges telles que la taxe foncière, les assurances, les travaux, les impayés éventuels etc. De même peu de banques considèrent les pensions alimentaires comme des revenus (Fort risque d’impayé).
Avant de déposer une demande de financement, il est donc important de bien préparer son dossier afin de mettre toutes les chances de son côté pour bénéficier des meilleures opportunités du marché du crédit actuel.
Citya Descampiaux peut vous proposer des solutions pour financer votre projet d’achat immobilier, pour plus d’informations, rendez-vous en agences.
Le 19/12/2014
Manuel VALLS, Premier Ministre, a annoncé le 29 août 2014 un ensemble de mesures destinées à relancer la construction de logements, notamment pour favoriser l’émergence d’une nouvelle offre de logements intermédiaires en zones tendues. A cet effet, plusieurs aménagements de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dite loi « Duflot », sont prévus par Madame Sylvia PINEL, Ministre du Logement.
Les conditions d'application
La réduction d'impôt s'applique aux logements acquis neufs, ou en VEFA (en état futur d'achèvement), situés dans les zones A bis, A (Lille, Lambersart, Loos, La Madeleine, Marcq en Baroeul, Saint André lez Lille, Wasquehal), B1 (la Communauté Urbaine de Lille est en zone B1 de manière générale) et B2.
Elle s'applique aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements à partir du 1er septembre 2014.
Le projet de loi de finances 2015 précise que pour bénéficier de ce nouveau dispositif, il sera nécessaire d'investir dans des logements neufs répondant à des normes environnementales dites RT 2012 (règlementation thermique 2012) ou BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).
Une importante réduction d'impôt
Il est proposé de modifier la durée de l'engagement de location conditionnant le bénéfice de la réduction d'impôt pour l'adapter à une plus grande diversité d'investisseurs.
Ainsi, au lieu d'un engagement de location minimale unique de 9 ans, les contribuables pourront opter pour un engagement de location minimale de 6, 9 ou 12 ans (voir notre Lettre d'information, cliquez sur l'onglet "Télécharger" de cet article)
En contrepartie de cette réduction d'impôt
- Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale et ce dans les 12 mois à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement de travaux.
- Au maximum deux acquisitions par contribuable et pour une même année d'imposition sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
- Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.
- Possibilité de louer le bien à un ascendant / descendant sous certaines conditions.
- Plafonnement des loyers :
Zone A : 12,42 €/m² Zone B1 : 10 €/m² Zone B2 : 8,69 €/m²
A ce plafond de loyer est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 +19/S dans laquelle S est la surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Remarque : cette réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année jusqu'à la fin de l'engagement de location de 6, 9 ou 12 années.
Pourquoi choisir Citya Descampiaux pour votre investissement dans le neuf ?
Un pôle dédié à l'investissement neuf a été créé en 2009 au sein de Citya Descampiaux pour vous garantir :
- Des prix identiques à ceux des promoteurs (pas de frais d'agence).
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