Actualité de l'immobilier

Roche fibreuse longtemps utilisée dans le bâtiment pour ses propriétés : solidité, isolation thermique et phonique..., l'amiante se révèle être un matériau à risque.
L'inhalation de fibres d'amiante peut provoquer des difficultés respiratoires, voire induire un risque de cancer du poumon, de la plèvre...

Depuis le 1er janvier 2003, un constat Amiante délivré par un organisme certifié est obligatoire.
Ce constat établit la présence ou l'absence de produits contenant de l'amiante.
Sont concernées par ces diagnostics les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation et les maisons individuelles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
S'agissant des parties communes d'un bien en copropriété, le vendeur doit demander le rapport au syndic de copropriété de son immeuble.

En l'absence du diagnostic amiante annexé à l'acte notarié, le vendeur ne peut se dégager de la garantie des vices cachés, la présence d'amiante dans les éléments de la construction constituant un vice.

Le décret sur la définition d'un logement décent, pris en application de la loi SRU (art.187) est publié au journal officiel du 31 janvier 2002. Rappelons que le bailleur doit désormais remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

1 - Les caractéristiques d'un logement décent

Le décret prévoit qu'un logement décent doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.  Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.

2.  Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.

3.  La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

4.  Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

5.  Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

6.  Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

1.  Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.

2.  Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

3.  Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

4.  Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

5.  Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

6.  Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Normes de surface ou de volume

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3) : la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Les articles 1, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 (notamment les normes) pris en application de la loi du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat sont abrogés.

2 - Les recours du locataire

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut lui demander, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut d'accord entre les parties, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Si le logement n'est pas mis en conformité le juge peut réduire le montant du loyer. Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une association pour agir en justice pour leur compte.

3 - Champ d'application

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés. 

Source : www.anil.org

La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Il en est ainsi, par exemple, de la servitude de passage au profit d'un fonds enclavé. La servitude est un droit réel immobilier, cela signifie qu’elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur l'immeuble auquel elle s'applique. Nous verrons tout d’abord les différents types de servitudes (A) puis comment se créer, s’exerce et disparait une servitude dite conventionnelle (B) :

- Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéa 2 du Code civil). Exemple : une conduite d’eau, un égout, une vue. De telles servitudes s’acquièrent par un titre ou par la possession trentenaire lorsqu’elles sont apparentes. Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent s’établir que par le titre.
- Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (article 688 al. 3 du Code civil). De telles servitudes tels que le droit de passage, le droit de puisage ne peuvent s’établir que par titre qu’elles soient ou non apparentes (article 691 du Code civil).
- Une servitude est apparente, lorsqu’elle peut être reconnue par des ouvrages extérieurs (article 689 al 2 du Code civil). Exemple : une porte ou un aqueduc.
- Par opposition, les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles. Exemple : l’interdiction de construire sur un fonds.

L’article 639 du Code civil mentionne trois grandes catégories de servitude :
- Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux. Exemple: la servitude d’écoulement des eaux, les sources, les rivières, l’irrigation, le bornage, les clôtures.
- Les servitudes imposées par la loi : elles ont pour objet l’utilité publique ou communale, voir l’utilité des particuliers. Celles qui sont établies pour l’utilité publique résultent des lois et règlements particuliers. Exemple: la servitude de réparation des ouvrages publics, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions, de vu d’égout, d’état, de droit de passage en cas d'enclave.
- Les servitudes établies par le fait de l’homme : elles sont établies par des conventions entre propriétaire qui sont aussi appelées servitudes conventionnelles. Exemple: une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non réglementée par la loi, ou pour l’interdiction de construire.

L’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente. La jurisprudence a étendu l’obligation aux servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme (notamment par le certificat d’urbanisme). En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.

Nous n’étudierons que les servitudes conventionnelles, dont la création est autorisée par l’article 686 du Code civil puisque la création et la disparition des servitudes légales sont propres à chaque servitude et il convient de se référer au texte qui la réglemente :
L’acquisition d’une servitude : Selon l’article 690 du Code civil les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par titre ou par la possession de 30 ans. En revanche les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes et non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre :
- La prescription acquisitive trentenaire : elle commence à courir dès l’achèvement des ouvrages extérieurs permanents qui ont rendu la servitude apparente. Pour prescrire, il faut que la possession soit à la fois continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire de la servitude.
- La possession en vertu d’un titre : Toutes les servitudes peuvent être établies ou aménagées ou modifiées par titre. Le titre est un acte juridique écrit, en principe conventionnel, mais il pourrait aussi résulter d’un jugement constitutif de la servitude. A ce titre, doit être intervenu le propriétaire du fond servant ou ses auteurs, à défaut la servitude lui serait inopposable. De plus, pour être opposable aux tiers, l’acte constitutif de servitude doit être authentique, c’est-à-dire reçu par un notaire.
L’usage et l’étendue des servitudes conventionnelles se règlent par le titre. A défaut de titre ou dans le silence de celui-ci, il convient de s’en rapporter aux règles établies par le Code civil. Si pour les servitudes légales d’ordre privé, c’est la loi qui en détermine l’usage et l’étendue, il n’est pas interdit de convenir de dérogation par accord mutuel des propriétaires intéressés. Bien entendu, de telles conventions ne peuvent être faites en ce qui concerne les servitudes légales d’utilité publique.
En application de l’article 696 du Code civil quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Exemple : la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage. En partant du même principe, l’article 697 du Code civil précise que « celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ». Les frais occasionnés par ces ouvrages incombent sauf convention contraire au propriétaire bénéficiaire de la servitude. L’article 702 du Code civil interdit au bénéficiaire de la servitude de faire dans sa propriété, ou dans la propriété débitrice de la servitude aucun changement qui aggrave la condition de la propriété grevée.

Les servitudes peuvent s’éteindre ou disparaître de quatre façons :
- Par l’impossibilité d’en user résultant de l’état des choses : Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus en user selon l’article 703 du Code civil. Cette cessation ne constitue pas toujours une extinction définitive, puisque l’article 704 du Code civil précise que les servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user, à moins qu’il ne se soit écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude à savoir 30 ans. Exemple : une source tarie rejaillit à nouveau.
- Par la confusion des fonds : Toute servitude est éteinte lorsque le fond à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de servitude sur soi-même, et ce quelle que soit l’origine juridique de cette réunion (article 705 du Code civil).
- Par le non usage pendant 30 ans : La servitude peut également être éteinte par non usage pendant 30 ans en vertu de l’article 706 du Code civil.
- Par la renonciation : Il est toujours possible aux parties de renoncer à une servitude. Le propriétaire du fond dominant peut renoncer expressément ou tacitement à la servitude lui profitant, mais comme il est de règle qu’une renonciation ne se présume pas, il est recommandé d’établir un acte authentique pour la constater.

Elles tranchent en principe les litiges entre particuliers ou entre particuliers et commerçants ou sociétés. On distingue plusieurs niveaux de juridictions suivant le montant du litige. Mais certaines affaires relèvent de tel ou tel tribunal suivant la nature même du litige.

Le tribunal d’instance
Toutes les demandes portant sur une somme comprise entre 4 001 et 10 000 euros doivent être traitées devant ce tribunal. Mais la loi lui confère aussi une compétence exclusive, quel que soit le montant en jeu, pour toutes les affaires liées à certains domaines spécifiques, et notamment : les baux d’habitation, le crédit à la consommation, certains litiges liés au crédit immobilier, les conflits de voisinage le recouvrement direct de pensions alimentaires. A partir de 4 001 euros et sans plafond, le placement sous tutelle ou curatelle, les questions relevant de la tutelle des mineurs, et les litiges liés à la saisie des rémunérations.

Le tribunal de grande instance
Il est compétent pour toutes les demandes portant sur une somme supérieure à 10 000 euros où dont le montant n’est pas déterminé d’avance. Mais la loi lui confère aussi une compétence exclusive, quel que soit le montant en jeu, pour toutes les affaires liées à certains domaines spécifiques, et entre autres le droit de la famille (mariage, divorce, successions etc.), les revendications de propriété, les litiges fiscaux portant sur des droits indirects ou assimilés et certains litiges concernant la copropriété.

La juridiction de proximité
Cette juridiction traite les “petits” litiges concernant des demandes inférieures ou égales à 4000 euros (sauf celles qui relèvent des compétences particulières des tribunaux d’instance ou de grande instance). Par exemple : les dettes impayées, les demandes de dommages et intérêts, les litiges liées aux commandes non livrées, aux livraisons non conformes, des injonctions de payer ou de faire, etc. (toujours dans la limite de 4 000 euros).

La cour d’appel
Lorsqu'une ou plusieurs personnes ne sont pas satisfaites du premier jugement, elles peuvent faire appel. La cour d'appel réexamine alors l'affaire.
La cour d'appel réexamine les affaires déjà jugées en premier degré par le tribunal d'instance, le tribunal de grande instance, le tribunal de commerce, le conseil de prud'hommes, le tribunal paritaire des baux ruraux, le tribunal des affaires de sécurité sociale, le tribunal de police s'agissant des contraventions de 5ème classe et le tribunal correctionnel.
Exception : les appels des décisions des cours d'assises sont jugés par une autre cour d'assises.
Elle exerce son contrôle en droit et en fait sur les jugements qui lui sont soumis. Elle peut soit confirmer la décision rendue par les premiers juges, soit l'annuler en tout ou partie. Dans cette dernière hypothèse, elle tranche à nouveau le débat au fond. Les arrêts rendus par les cours d'appel peuvent être frappés d'un pourvoi en cassation formé devant la Cour de cassation.

La Cour de cassation
Elle est la juridiction la plus élevée de l'ordre judiciaire français. Elle est, dans l'ordre judiciaire, le pendant du Conseil d'État, dans l'ordre administratif.
Elle est le juge du droit : elle s'assure en effet uniquement de ce que la loi a été correctement appliquée aux faits tels qu'ils ont été constatés par les juges du fond. Les faits ne peuvent donc plus être discutés devant la Cour de cassation.

Le tribunal administratif
Le tribunal administratif est le juge de droit commun de première instance pour tout le contentieux administratif. Ses décisions sont susceptibles d’appel devant la cour administrative d’appel ou devant le Conseil d’Etat. Sa compétence de droit commun est cependant réduite lorsqu’un texte spécial l’écarte au profit d’une autre juridiction. C’est ainsi que le recours pour excès de pouvoir contre les décrets ainsi que contre les arrêtés ministériels sont de la compétence du Conseil d’Etat. Par contre le contrôle de légalité de toutes les autres décisions administratives (recteur, préfet, président de région ou de conseil général...) est du ressort du tribunal administratif.

Les cours administratives d’appel
Elles sont compétentes pour juger en appel les affaires soumises aux tribunaux administratifs, qu’il s’agisse des recours de pleine juridiction (recherche de la responsabilité de l’administration) ou des recours pour excès de pouvoir (recherche de l’annulation d’actes illégaux). Par dérogation, le Conseil d’Etat reste cependant juge d’appel pour certains contentieux : le recours pour illégalité et le contentieux des élections municipales et cantonales.

Le Conseil d’Etat
Le Conseil d’Etat est la juridiction suprême en matière administrative, tranchant les litiges relevant du droit public :

- En première instance : sur certaines affaires, il sera compétent comme juge de premier degré : le recours pour excès de pouvoir contre les décrets, les recours contre les décisions individuelles concernant des fonctionnaires nommés par décret du Président de la république, les recours contre les arrêtés ministériels. Dans ces cas, le Conseil d’Etat tranche en premier et dernier ressort.

- En appel : sur certaines affaires, il sera compétent comme juridiction de second degré : le recours en appel pour les contentieux des élections cantonales et municipales par exemple.

- En cassation : le Conseil d’Etat, par la voie de la cassation, ne rejuge pas une affaire mais vérifie la légalité de la décision de justice inférieure. Si elle est illégale, la décision de la juridiction inférieure est cassée et renvoyée devant une autre juridiction inférieure qui rejugera l’affaire entièrement.