Le 16/12/2019
Les relations propriétaire-locataire vont-elles enfin pouvoir s'apaiser ? C'est l'objectif de la proposition de loi qui doit être déposée au parlement au plus tard en janvier. Et le drame de Montauban, intervenu dans la nuit du 13 au 14 novembre, quand le propriétaire d'une maison venu récupérer des impayés de loyers a tué par arme à feu la locataire et la petite amie de son fils, rappelle tragiquement combien ces relations peuvent être tendues.
Le texte, qui sera soumis au préalable à l'avis du Conseil d'Etat, vise à mettre en musique le rapport « Louer en confiance » , présenté en juin dernier par l'auteur de la proposition de loi. La plus spectaculaire des 37 mesures avancées concerne la garantie des loyers impayés. L'élu préconise d'en confier la responsabilité aux professionnels pendant toute la durée du bail, dans le cadre d'un nouveau type de mandat de gestion locative obligatoire. Elle passerait aussi, selon le rapport initial, par la consignation auprès d'un organisme tiers du dépôt de garantie, lequel constitue le premier motif de litige entre le locataire et son bailleur.
Mais, depuis deux mois, les débats se sont tendus entre le député et des professionnels de l'immobilier. A l'occasion de son congrès des 26 et 27 novembre derniers, la Fédération des professionnels de l'immobilier (Fnaim) a défendu ses adhérents bec et ongles.
« Ce rapport a des vertus opérationnelles, a concédé Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, mais Mickaël Nogal, qui a annulé sa venue à notre congrès, nous a proposé de mauvaises solutions en nous confisquant le dépôt de garantie alors que nous sommes des tiers de confiance. » Sans fermer complètement la porte au député, il a prévenu : « Réfléchissons ensemble, mais il ne lui appartient pas de nous dicter nos honoraires ni nos comptes d'exploitation. »
Signe de cette crispation, le patron de la Fnaim avait alors annoncé qu'il ne se rendrait pas à la réunion prévue autour du député Nogal le 27 novembre. La Fédération y était toutefois représentée par son président adjoint, Loïc Cantin. Quelques jours auparavant, au 10e congrès de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) où il s'était cette fois rendu, le député avait dû faire face à la bronca de professionnels. Il était venu défendre sa proposition de loi, en se risquant à dire que leurs honoraires étaient trop élevés. Il avait quand même été finalement applaudi au terme de son intervention.
Depuis, le climat s'est adouci. Mickaël Nogal semble avoir rassuré les professionnels en faisant un grand pas dans leur direction. Ces derniers garderaient la mainmise sur le dépôt de garantie, pour eux la ligne rouge à ne pas franchir.
Autre sujet d'inquiétude, le caractère obligatoire de ce nouveau mandat de gestion locative et ce qu'il implique. A savoir, le transfert aux professionnels du risque des impayés. Si un locataire n'a pas payé son loyer à la bonne date, le bailleur se verrait quand même rémunéré par l'intermédiaire grâce à un mécanisme d'assurance. Cette idée est applaudie par les propriétaires, comme le révèle une récente étude de SeLoger. 70 % des bailleurs interrogés se disent prêts à passer par des agents immobiliers si ces derniers les sécurisent contre leurs craintes d'impayés et de dégradations du bien. Sauf que les professionnels redoutent de voir les petits acteurs de la gestion locative, pour qui le coût des assurances pourrait devenir prohibitif, écartés.
Cette mesure aurait aussi, d'après eux, pour effet pervers un durcissement des conditions d'accès des locataires. « C'est tout le contraire », assure Mickaël Nogal. La création de cette obligation d'assurance, que proposent déjà certains mandataires, permettra d'en diminuer le coût pour tous, en mutualisant le risque. Les petits cabinets pourront alors concurrencer les grands, tous proposant le même service de base. La mesure augmentera l'accès au logement des locataires avec des conditions moins restrictives.
Face aux dernières positions du député, la Fnaim se montre plus conciliante, mais reste prudente. « Ce nouveau mandat de gestion peut être une opportunité pour notre profession, reconnaît Jean-Marc Torrollion. Il est pertinent mais devrait rester libre. Nous voulons en cerner tous les impacts techniques. Et je ne veux pas que notre métier bascule chez les assureurs. » Des assureurs que la Fédération compte réunir prochainement sur ce sujet.
Du côté du député Nogal, l'heure n'est plus à la concertation mais à la rédaction des détails techniques. « Après un an de travail, plus de 800 heures d'audition, 500 entretiens, 14 déplacements en région et deux mois intenses de concertation fructueuse avec les professionnels, nous rentrons dans le temps législatif. » Il revient désormais aux parlementaires de clarifier la doctrine du « Louer en confiance ».
Source :https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-la-proposition-de-loi-qui-veut-pacifier-les-relations-proprietaire-locataire-1154539?fbclid=IwAR3c92iDCZ9g-eyZvjtI96CXEivxZmZct18eLSF3KMJPXrGAkA_AwbdkSFE#utm_source=le:lec0f&utm_medium=click&utm_campaign=share-links_twitter
Le 18/11/2019
Ce ne sera pas le chamboule-tout qui était prévu au départ… mais quand même. Le projet de réforme par ordonnances du droit de la copropriété, dont Capital a obtenu une copie, va largement modifier les règles de gestion des immeubles. Le texte, qui devrait être publié d’ici quelques jours, impose de nouvelles obligations pour les copros, tout en leur simplifiant la vie pour la prise de certaines décisions. La réglementation des tarifs de syndics n’a pas non plus été oubliée. Les mesures, qui devront être soumises à l’approbation des parlementaires, devront entrer en vigueur à compter du 1er juin 2020. En voici l’essentiel.
C’est l’une des principales avancées du texte. A l’avenir, l’assemblée générale des copropriétaires pourra mandater les membres de son conseil syndical pour gérer directement les travaux d’amélioration et d’entretien de l’immeuble (hors travaux de rénovation énergétique). L’AG pourra ainsi décider de la durée du mandat et des plafonds de dépenses à ne pas dépasser pour les travaux. Les membres ainsi mandatés pourront ensuite choisir entre plusieurs entreprises sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copro.
Après la souplesse, les contraintes. Toutes copropriétés de plus de 15 ans auront désormais l’obligation de mettre en place un plan pluriannuel de travaux lui-même établi sur la base des conclusions d’un "diagnostic technique global". Seules les copros de moins de 15 ans ou dont les diagnostics ne font apparaître aucun besoin de travaux, seront dispensées de ce plan. Afin d’aider au financement de ces travaux, l’ordonnance précise que les copropriétés devront consigner annuellement 2,5% du montant des travaux prévu dans le plan pluriannuel adopté par l’assemblée générale.
(Mise à jour le jeudi 31 octobre. A la surprise générale, cette obligation de mettre en place en plan pluriannuel de travaux a été supprimée de l'ordonnance publiée ce jeudi matin par le gouvernement)
Désormais toutes les décisions de copropriété qui nécessitent d’obtenir la majorité absolue des voix lors du vote en AG pourront bénéficier d’un coup de pouce pour faire accepter la mesure même si cette majorité n’est pas atteinte. Dès lors qu’un tiers des voix est atteint, la même assemblée pourra procéder à un second vote et faire adopter la mesure à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ceci facilitera notamment les votes des travaux d’amélioration qui jusqu’ici n’étaient pas concernés par cette facilité de procédure.
En cas de manquements ou d’inaction d’un syndic, l’assemblée générale des copropriétaires pourra donner mandat au président du conseil syndical pour exercer une action contre ce dernier en vue d’obtenir réparation. Chose qui était impossible jusqu’à présent.
Les membres des conseils syndicaux pourront à l’avenir se faire représenter par leurs ascendants et descendants. Une mesure de souplesse qui permettra de fluidifier bien des procédures, notamment dans les immeubles composés en majorité de personnes âgées.
Le nouveau texte ouvre la possibilité pour les syndics d’obtenir des rémunérations complémentaires pour des prestations qui ne relèvent pas directement de leurs activités. Celles-ci seront définies par décret. Pourraient y figurer par exemple, des activités de conciergerie.
Source :https://www.capital.fr/immobilier/coproprietes-ce-que-prevoit-la-reforme-du-gouvernement-1354131
Le 25/10/2019
Vous venez d’acheter un appartement en copropriété et vous souhaitez faire des travaux.
Attention : vous êtes copropriétaire d’un lot situé dans une copropriété obéissant à des règles spécifiques fixées par le règlement de copropriété (même s’il est très ancien).
Connaître et donc avoir lu ce règlement de copropriété avant l’achat est essentiel La nature des travaux que vous envisagez peut entraîner des conséquences sur le bâti et donc sur le reste de la copropriété. Il faut être prudent et prendre attache avec le syndic dès que l’on envisage des travaux importants. Le syndic est là pour vous conseiller et vous éviter d’éventuels désagréments.
Remplacer une fenêtre ou une porte d’entrée
Il faudra remplacer strictement à l’identique une fenêtre. Même surface vitrée, même couleur et même matériaux. Attention aux fenêtres PVC dans l’ancien : c’est généralement strictement interdit (y compris par la plupart des municipalités)
Pour la porte d’entrée de votre logement : elle ne doit pas dépareiller avec celles des autres appartements. Si vous devez mettre une porte blindée elle devra avoir le même aspect extérieur.
Ajouter un volet roulant extérieur
Poser des volets roulants extérieurs sur un immeuble ancien est d’un point de vue esthétique douteux... Toute modification d’aspect extérieur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale et des services d’urbanisme de la Ville par le dépôt d’une déclaration préalable. L’architecte des bâtiments de France qui sera consulté dans le centre de Marseille va rejeter votre projet nécessairement. Ce type de travaux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci »
Supprimer un mur porteur ou une cloison
Vous rêvez de grands espaces et d’un loft ? Certains dossiers nous donnent le sentiment que des copropriétaires imaginent leur appartement en lévitation... Supprimer un mur porteur nécessite une autorisation d’Assemblée Générale. Etude de structure, souscription d’une assurance dommages ouvrage, suivi des travaux par un maître d’œuvre: c’est un projet lourd et coûteux rien qu’en études.
Mais au-delà du mur porteur il est également risqué de supprimer un mur initialement non porteur dans un immeuble ancien : avec le temps les planchers hauts se reposent sur les murs non porteurs. Ces travaux auront nécessairement un impact sur votre voisinage. Formellement une autorisation d’Assemblée n’est pas nécessaire. Nous recommandons néanmoins l’avis d’un Bureau d’Etude Technique, l’établissement d’un constat d’huissier chez vos voisins et vous assurer de la qualification de l’entreprise dans ce type de travaux délicats.
Surcharger les planchers, modifier le revêtement de sol, ou faire passer des canalisations dans le sol.
Vous avez de la moquette au sol mais vous préférez le parquet. Attention à bien respecter la réglementation en vigueur. Une modification de revêtement peut altérer les conditions de jouissance de l’appartement du dessous en modifiant les qualités phoniques. Certains règlements de copropriété d’immeubles récents interdisent d’ailleurs spécifiquement ce type de travaux.
Autre cas : surcharger son sol de tomettes par une importante couche d’enduit et de carrelage peut fragiliser le plancher qui est une partie commune.
Enfin le plancher de votre appartement ne vous appartient pas. Vous ne pouvez donc pas y faire passer de canalisations électriques ou d’eau sans autorisation d’Assemblée (y compris avec de simples tranchées)
Percer une façade pour faire passer une canalisation d’eau ou une ventilation de chaudière.
Ces travaux peuvent sembler anodins : il n’en est rien. Ces travaux modifient l’aspect extérieur et touchent à la façade ou au plancher de l’immeuble.
Diviser un appartement en plusieurs
Un acquéreur qui décide de diviser son vaste appartement en plusieurs unités d’habitation dont l’entrée se fait par un sas créé à l’intérieur de son lot d’habitation ne peut agir ainsi..
. Bien qu’il soit chez lui le règlement de copropriété peut interdire strictement de diviser un appartement en plusieurs entités. On peut comprendre la logique d’une telle interdiction : il va nécessairement y avoir un impact sur la copropriété. Il faut d’abord y voir l’impact pratique : deux boites aux lettres en plus, deux boutons d’interphone. Mais la fréquentation de l’immeuble va considérablement changer : on passe d’un immeuble avec un appartement « bourgeois » par étage à trois petits appartements supplémentaires. C’est donc plus de passages et plus d’allées et venues et une baisse du standing de l’immeuble. Un huissier peut donc être mandaté pour faire interrompre des travaux quand bien même déjà commencés voire, avancés.
En résumé, à moins de ne faire que des travaux de décoration : peinture, papiers peints, entreprendre des travaux d’importance nécessite de consulter son syndic afin d’éviter toute erreur.
Source : https://www.seveniercarlini.com/post/travaux-privatifs-en-copropri%C3%A9t%C3%A9-tout-n-est-pas-permis
Le 25/10/2019
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