Le 23/07/2012
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31/12/2002 doit indiquer les éléments pris en considération et les méthodes de calcul fixant les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (loi SRU).
Il existe deux catégories de charges, les charges générales et les charges spéciales :
Les charges générales
Les dépenses de conservation : elles couvrent la réfection du gros oeuvre (gros murs, façades, toitures, escaliers), des canalisations communes…
Les dépenses d'entretien : elles sont exposées pour maintenir l'immeuble en bon état (rémunération du personnel chargé de l'entretien, produits d'entretien, nettoyage de l'immeuble, entretien des espaces verts…).
Les dépenses d'administration : elles couvrent les honoraires du syndic, les dépenses relatives à la tenue d'AG, aux assurances, les salaires et les charges du gardien ou concierge etc.
La répartition des charges générales se fait proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans chaque lot.
Les charges spéciales
Ces charges couvrent toutes les dépenses engagées sur un service collectif ou des éléments d'équipements communs : frais d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur, de l'antenne collective, du chauffage collectif, de l'interphone etc.
La répartition de ces charges s'effectue selon l'utilité que chaque lot peut tirer du service ou de l'équipement.
On doit prendre en compte l'utilité objective, c'est-à-dire la potentialité de chaque lot à pouvoir bénéficier des services ou équipements.
La modification de la répartition des charges
Principe : La répartition des charges communes et spéciales est adoptée de façon définitive dans le règlement de copropriété, qui s'applique dès que l'immeuble est divisé en lots.
Néanmoins il existe certaines exceptions, notamment :
- A l'unanimité, on peut modifier les dispositions du règlement de copropriété, et donc des charges.
- Lorsque des travaux ou des actes de disposition sur les parties communes ont été votés à la majorité de l'article 25 ou 26 de la loi de 1965, l'article 11 de la loi de 1965 permet la modification des charges rendue nécessaire par cette décision à la même majorité (25 ou 26).
Le recouvrement des impayés
Principe : Tout copropriétaire doit s'acquitter du paiement des charges dès lors qu'elles sont exigibles. L'exigibilité dépend du type de charges. Mais dès que les comptes sont approuvés en AG, les charges doivent être payées (obligation d'Ordre Public).
L'action en recouvrement des charges se prescrit par 10 ans.
Les différentes garanties :
- L'article 2232-1 du code civil prévoit un privilège mobilier, qui porte sur les meubles garnissant les parties privatives du lot du copropriétaire débiteur.
Ce privilège confère un droit de suite et un droit de préférence au syndicat.
- L'article 19 de la loi de 1965 offre l'hypothèque légale du lot au syndicat, qui garantit les créances de toute nature. Pour être inscrite, le copropriétaire débiteur doit avoir été mis en demeure de payer les charges par acte d'huissier et cette mise en demeure doit être restée
infructueuse.
- A compter de la réception de l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi de 1965, le syndic dispose d'un délai de 15 jours pour former opposition au paiement du prix de vente du lot concerné par voie d'huissier. Ainsi, il pourra obtenir le paiement des charges dues par prélèvement sur le prix de vente.
Recouvrement des créances :
Principe : la mise en oeuvre des voies d'exécution de droit commun peut être faite par le syndic sans l'accord préalable de l'AG pour le recouvrement des charges de copropriété.
Exception : pour mettre en oeuvre la saisie immobilière (elle peut toujours être envisagée, quelque soit le montant de la dette), le syndic doit obtenir l'accord préalable de l'AG. Les frais de procédure engagés pour le recouvrement des créances (frais de mise en demeure, d'hypothèque, d'huissier…) sont à la charge du copropriétaire défaillant.
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