Les servitudes

La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Il en est ainsi, par exemple, de la servitude de passage au profit d'un fonds enclavé. La servitude est un droit réel immobilier, cela signifie qu’elle ne pèse pas sur les propriétaires mais sur l'immeuble auquel elle s'applique. Nous verrons tout d’abord les différents types de servitudes (A) puis comment se créer, s’exerce et disparait une servitude dite conventionnelle (B) :

- Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéa 2 du Code civil). Exemple : une conduite d’eau, un égout, une vue. De telles servitudes s’acquièrent par un titre ou par la possession trentenaire lorsqu’elles sont apparentes. Si elles ne sont pas apparentes, elles ne peuvent s’établir que par le titre.
- Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées (article 688 al. 3 du Code civil). De telles servitudes tels que le droit de passage, le droit de puisage ne peuvent s’établir que par titre qu’elles soient ou non apparentes (article 691 du Code civil).
- Une servitude est apparente, lorsqu’elle peut être reconnue par des ouvrages extérieurs (article 689 al 2 du Code civil). Exemple : une porte ou un aqueduc.
- Par opposition, les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles. Exemple : l’interdiction de construire sur un fonds.

L’article 639 du Code civil mentionne trois grandes catégories de servitude :
- Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux. Exemple: la servitude d’écoulement des eaux, les sources, les rivières, l’irrigation, le bornage, les clôtures.
- Les servitudes imposées par la loi : elles ont pour objet l’utilité publique ou communale, voir l’utilité des particuliers. Celles qui sont établies pour l’utilité publique résultent des lois et règlements particuliers. Exemple: la servitude de réparation des ouvrages publics, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions, de vu d’égout, d’état, de droit de passage en cas d'enclave.
- Les servitudes établies par le fait de l’homme : elles sont établies par des conventions entre propriétaire qui sont aussi appelées servitudes conventionnelles. Exemple: une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non réglementée par la loi, ou pour l’interdiction de construire.

L’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente. La jurisprudence a étendu l’obligation aux servitudes non apparentes d’origine administratives et légales, telles les servitudes d’urbanisme (notamment par le certificat d’urbanisme). En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues.

Nous n’étudierons que les servitudes conventionnelles, dont la création est autorisée par l’article 686 du Code civil puisque la création et la disparition des servitudes légales sont propres à chaque servitude et il convient de se référer au texte qui la réglemente :
L’acquisition d’une servitude : Selon l’article 690 du Code civil les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par titre ou par la possession de 30 ans. En revanche les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes et non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre :
- La prescription acquisitive trentenaire : elle commence à courir dès l’achèvement des ouvrages extérieurs permanents qui ont rendu la servitude apparente. Pour prescrire, il faut que la possession soit à la fois continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire de la servitude.
- La possession en vertu d’un titre : Toutes les servitudes peuvent être établies ou aménagées ou modifiées par titre. Le titre est un acte juridique écrit, en principe conventionnel, mais il pourrait aussi résulter d’un jugement constitutif de la servitude. A ce titre, doit être intervenu le propriétaire du fond servant ou ses auteurs, à défaut la servitude lui serait inopposable. De plus, pour être opposable aux tiers, l’acte constitutif de servitude doit être authentique, c’est-à-dire reçu par un notaire.
L’usage et l’étendue des servitudes conventionnelles se règlent par le titre. A défaut de titre ou dans le silence de celui-ci, il convient de s’en rapporter aux règles établies par le Code civil. Si pour les servitudes légales d’ordre privé, c’est la loi qui en détermine l’usage et l’étendue, il n’est pas interdit de convenir de dérogation par accord mutuel des propriétaires intéressés. Bien entendu, de telles conventions ne peuvent être faites en ce qui concerne les servitudes légales d’utilité publique.
En application de l’article 696 du Code civil quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Exemple : la servitude de puiser l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage. En partant du même principe, l’article 697 du Code civil précise que « celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ». Les frais occasionnés par ces ouvrages incombent sauf convention contraire au propriétaire bénéficiaire de la servitude. L’article 702 du Code civil interdit au bénéficiaire de la servitude de faire dans sa propriété, ou dans la propriété débitrice de la servitude aucun changement qui aggrave la condition de la propriété grevée.

Les servitudes peuvent s’éteindre ou disparaître de quatre façons :
- Par l’impossibilité d’en user résultant de l’état des choses : Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus en user selon l’article 703 du Code civil. Cette cessation ne constitue pas toujours une extinction définitive, puisque l’article 704 du Code civil précise que les servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user, à moins qu’il ne se soit écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude à savoir 30 ans. Exemple : une source tarie rejaillit à nouveau.
- Par la confusion des fonds : Toute servitude est éteinte lorsque le fond à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de servitude sur soi-même, et ce quelle que soit l’origine juridique de cette réunion (article 705 du Code civil).
- Par le non usage pendant 30 ans : La servitude peut également être éteinte par non usage pendant 30 ans en vertu de l’article 706 du Code civil.
- Par la renonciation : Il est toujours possible aux parties de renoncer à une servitude. Le propriétaire du fond dominant peut renoncer expressément ou tacitement à la servitude lui profitant, mais comme il est de règle qu’une renonciation ne se présume pas, il est recommandé d’établir un acte authentique pour la constater.