Les champs d’application des différents baux

La réglementation relative sur les baux d’immeuble étant particulièrement riche, plusieurs lois pourront être amenées à s’appliquer selon le type d’immeuble et d’usage de celui-ci envisagé :
Le bail d’habitation

La Loi du 06/07/1989  s’applique de plein droit aux locations à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation principale). Les locaux doivent être nus.

Le bail de droit commun

Ce type de bail couvre notamment les cas de : location saisonnière, logement de fonction, résidence secondaire. Ces baux présentent une souplesse pour le bailleur : il s’agit d’un contrat libre nécessitant l’accord des parties, sans les contraintes du bail d’habitation (pas de durée minimale, montant du dépôt de garantie pouvant excéder 1 mois, pas de motif pour récupérer son bien à l’échéance du bail etc.).

Le bail meublé

Les articles L632 et suivants du code de la construction et de l’habitation s’appliquent aux locations en meublé constituant la résidence principale du locataire. Deux critères pour la qualification de meublé :
Un critère intentionnel : il faut un accord des parties sur le caractère meublé de la location.
Un critère matériel : il faut que les meubles soient en qualité et en nombre suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement dans le logement. Il est indispensable que le contrat contienne en annexe l’inventaire détaillé des meubles compris dans la location.

Le bail commercial

Les articles L145-1 et suivants du Code de commerce régissent les baux commerciaux :
- Le statut des baux commerciaux s’applique lorsque 4 conditions cumulatives sont remplies, à savoir : l’existence d’un bail, d’un local, d’une activité exploitée dans les locaux qualifiée de fonds de commerce et une immatriculation au registre des commerces.
- Distinction entre le bail commercial et d’autres situations contractuelles où le statut du bail commercial ne s’applique pas :
La convention d’occupation précaire : le propriétaire consent la jouissance de ses locaux contre une indemnité pour une durée provisoire mais pas limitée dans le temps. L’occupation cesse à la survenance d’un évènement autre que la seule volonté des parties. Il faut une précarité réelle : il faut pouvoir définir dans la convention quel évènement mettra fin à la convention (dans l’attente d’une mesure de démolition, d’expropriation, pendant la durée de travaux etc.). Attention : si la précarité n’est pas justifiée, la jurisprudence requalifie le contrat en bail commercial.
Le bail de courte durée, également appelé bail dérogatoire : les parties peuvent conclure un bail qui ne sera pas soumis au statut dès lors que cette situation est limitée dans le temps. On peut consentir plusieurs baux successifs dans la limite de 24 mois (donc pas de notion de précarité). Attention : si le preneur reste à l’échéance du bail, il s’opère automatiquement un nouveau bail soumis au statut.
Les locations saisonnières : on loue un local pour une période définie (une saison). A la fin de la saison, le bailleur récupère la jouissance du local. Critère : le caractère temporaire et discontinu de l’exploitation. En principe, le local doit être rendu vide, peu importe que le locataire revienne chaque année (pour être à l’abri d’une requalification, il est préférable dans le bail d’exiger que le preneur rende le local vide).
Attention : ne pas confondre cette situation avec l’exploitation saisonnière, qui est soumise au statut. Le locataire paie les loyers toute l’année, mais il ouvre quand il veut. Lorsqu’on a une exploitation continue, il s’agit d’une exploitation saisonnière.

Le bail professionnel

La loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 s’applique aux locaux professionnels. C’est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale (médecins, sages-femmes, avocats, architectes etc.). Un propriétaire loue à un tiers un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité :
- non commerciale (professions libérales ou assimilées, association …)  
- ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal.
Le bail professionnel doit être écrit et sa durée être au moins égale à 6 ans. Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Le bailleur pour sa part est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d'huissier) adresser au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le bail rural

Il s'agit d'une location de terres et bâtiments à usage agricole. Le preneur à bail bénéficie notamment d'un droit au renouvellement, d'un droit de préemption en cas de vente, d'une réglementation du fermage. Ce type de location est régi par les articles L 411-1 et suivants du Code rural.