L’expulsion du locataire : Un occupant sans titre

Lorsqu’un contrat de location arrive à son terme sans renouvellement (congé donné par le bailleur ou par le locataire) ou lorsqu’il est mis fin au bail (résiliation judiciaire), le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Il doit alors quitter le logement. Si l’occupant demeure malgré tout dans les lieux, le propriétaire doit saisir le juge d’une demande d’expulsion (un propriétaire procédant lui-même à l’expulsion se rendrait coupable de voie de fait) :

Le recours au juge
En général, la demande d’expulsion d’un locataire est accessoire à une autre demande : soit demande de résiliation judiciaire du bail, soit demande de constatation de validité du congé etc. Ces demandes sont accompagnées d’une demande de condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation pour la durée où celui-ci se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

Les délais accordés au locataire
L’ancien locataire peut quant à lui demander des délais :

• Au juge d’instance (qui prononce le jugement d’expulsion) : délais pour quitter le logement.
• Au juge de l’exécution ou au juge des référés, après le prononcé du jugement d’expulsion.

Les délais accordés peuvent être d’une durée allant de 3 mois à 3 ans. Pour accorder ces délais et en déterminer la durée, le juge apprécie tant la situation du propriétaire que celle de l’occupant (bonne ou mauvaise volonté, état de santé, situation familiale etc.).

L’occupant bénéficie de la trêve hivernale : aucune expulsion ne sera exécutée entre le 1^er novembre et le 15 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

L’expulsion
Elle peut avoir lieu dès lors que, le jugement d’expulsion obtenu, l’occupant ne bénéficie plus d’aucun délai et que l’on ne se situe pas pendant la trêve hivernale.

La mise en œuvre de la décision d’expulsion relève de la compétence exclusive de l’huissier. Elle peut se faire du lundi au samedi, de 6h à 21h, sauf jours fériés.

Si l’occupant refuse de quitter les lieux ou est absent, l’huissier dresse un PV de tentative d’expulsion et demande le concours de la force publique (police ou gendarmerie) au préfet.

En cas de refus du préfet d’accorder le concours de la force publique pour exécuter l’expulsion, le propriétaire pourra saisir le juge administratif d’une action en responsabilité de l’Etat afin d’obtenir une indemnisation.

Frais d’expulsion
Les actes d’huissier sont soumis à une tarification très stricte, prévue par un décret du 12/12/1996. Le coût d’une procédure d’expulsion « sans incident » est d’environ 1 500 euros auxquels il faut ajouter les débours (frais payés par l’huissier comme le serrurier, le déménageur etc.). La quasi-totalité des frais est à la charge du débiteur (le locataire). Mais en cas d’insolvabilité, le bailleur rencontrera grand nombre d’obstacles pour les recouvrer.