Investissement locatif : le contrat de réservation

Lorsque le contrat de vente d’immeuble à construire (acte authentique devant notaire) ne peut être signé directement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d’un contrat de réservation juridiquement appelé contrat préliminaire. Tout autre forme d’avant contrat étant interdite (compromis de vente, promesse de vente etc.).

La vente d’un immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Il est établi par écrit. Un exemplaire devant être remis au réservataire avant tout dépôt de fonds. Le réservant devra notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de la signature de cet acte.

Ce contrat doit comporter plusieurs informations essentielles :

• la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat,
• le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service et dépendances,
• s'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble,
• une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement,
• si le contrat porte sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir également l'indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue. Cette note technique doit être annexée au contrat.
• le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues,
• la date à laquelle la vente pourra être conclue,
• s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.

A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander au candidat acquéreur le versement d’un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5% maximum du prix prévisionnel de vente, si le contrat de vente doit être signé dans un délai d’un an, 2% si le délai est de 1 à 2 ans. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la vente est supérieur à 2 ans. Ces fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive relative au financement par un prêt n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non respect de la date de l’acte de vente, équipement non réalisé etc.).