Investissement locatif : bail d'habitation - Loi du 6.07.89

Cette loi s’applique aux locations de biens immobiliers à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le contrat de location est établi par écrit et doit mentionner certaines clauses obligatoires comme l’état civil du bailleur ou de son mandataire (son gestionnaire), la date de prise d’effet, la durée, la destination des lieux, le montant du loyer, le dépôt de garantie.

• La fixation du loyer d’origine est libre.
  
  
• Les charges, sommes accessoires au loyer principal, peuvent donner lieu à versement de provision et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Le bailleur peut récupérer une partie de ces charges sur son locataire.
  
  
• Le dépôt de garantie peut être prévu au contrat de location "pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire". Quand il a été stipulé, il doit être restitué dans un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés. Il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Principales obligations du locataire :

• Le paiement du loyer et des charges récupérables, Respecter la destination des lieux,
• Prendre en charge l'entretien courant du logement, Ne pas transformer les lieux loués sans autorisation du bailleur, Jouir paisiblement des lieux,
• Ne pas sous louer également sans autorisation.

Principales obligations du bailleur :

• Remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, et les équipements en bon état de fonctionnement, Effectuer toutes les réparations autres que locatives et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat.
• D'assurer à son locataire la jouissance paisible et de le garantir de son propre fait mais aussi de contre celui des tiers

La durée est de 3 ans pour le bailleur personne physique et de 6 ans pour le bailleur personne morale. Les parties peuvent conclure un bail pour une durée supérieure aux minimas.

Si aucun congé n'est délivré par le bailleur, le bail est reconduit par tacite reconduction pour une même durée d'origine.

Dans le second cas, un congé avec offre de renouvellement est délivré dans les conditions de formes et de délais prescrites, le bail sera reconduit pour la même durée qu'à l'origine et dans le silence du texte, selon les mêmes clauses :

Les règles communes à tous les congés :

Il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception au locataire voire un exploit d'huissier dont la force probante est supérieure et préférable. Les délais courent à compter de la réception du congé. Il faut y porter les mentions requises pour chaque type de congé.

Les types de congé :

• Le congé pour vendre est assorti d'un droit de préemption du locataire. Le locataire peut accepter le congé (délivré 6 mois avant la fin du bail) qui vaut offre de vente de son logement pour un prix ne devant pas être excessif. L'offre de vente est valable 2 mois durant le préavis. Il dispose ensuite de 2 ou de 4 mois en cas de recours à un prêt pour réaliser la vente devant le notaire.
  
  
• Le congé reprise pour habiter est délivré dans les mêmes conditions de délais et de formes par le bailleur et ne peut concerner que ses proches, son concubin, son partenaire de PACS.
  
  
• Le congé pour motif légitime et sérieux est délivré lorsque le locataire a violé ses obligations légales ou contractuelles. La Loi n'a pas limité les violations du locataire et il a été jugé que sous réserve du contrôle du juge, le congé pouvait être délivré pour d'autres motifs que l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.